«Βραχυπρόθεσμα, οι τιμές των ακινήτων εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τους τάση τουλάχιστον για όσο η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή», όπως αποφαίνεται η Τράπεζα της Ελλάδος στη χθεσινή της έκθεση χωρίς όμως να κρύβει την ανησυχία της για την τροπή που έχουν πάρει τα πράγματα στην αγορά ακινήτων.
Η όξυνση του κόστους κατασκευής, η επί σειρά ετών υποτονική δραστηριότητα στον κατασκευαστικό κλάδο, αλλά και η «απόσυρση» ακινήτων από την αγορά λόγω πλειστηριασμών, έχουν δημιουργήσει ένα «κοκτέιλ» που σπρώχνει τις τιμές προς τα πάνω, ανεβάζει τα ενοίκια και μειώνει τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στη χώρα. Και τι πρέπει να γίνει; Η Τράπεζα της Ελλάδας μιλά ανοικτά για την αναγκαιότητα να υπάρξει παρέμβαση της πολιτείας. Όχι μόνο με προγράμματα στήριξης όπως αυτά που έχουν ανακοινωθεί (π.χ κοινωνική αντιπαροχή) αλλά και άλλες παρεμβάσεις στην κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς.
Το υπουργείο Οικονομικών γνωρίζει το πρόβλημα και τον Σεπτέμβριο, μετά και το τέλος της καλοκαιρινής σεζόν, περιμένουμε νέες ανακοινώσεις μέτρων. Το πιθανότερο είναι ότι θα γίνει ακόμη αυστηρότερο το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις οι οποίες αυτή τη στιγμή στερούν δεκάδες χιλιάδες ακίνητα από τη μακροχρόνια μίσθωση σπρώχνοντας τα ενοίκια προς τα πάνω. Πάντως, αν σε κάτι πρέπει να σταθούμε με ιδιαίτερη προσοχή από τις επισημάνσεις της ΤτΕ, είναι και το ότι οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν «πιάσει» ακόμη τα ιστορικά υψηλά του 2008. Και ακόμη περισσότερο στο ότι τα ενοίκια απέχουν επίσης πολύ από τα προ κρίσης επίπεδα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το 2023 κατά 13,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,9% το 2022. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 12,4%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,2%. Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα και συγκεκριμένα στην Αθήνα (13,7%), στη Θεσσαλονίκη (16,2%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (14,5%), οι οποίοι υπερβαίνουν τον αντίστοιχο μέσο ρυθμό αύξησης για το σύνολο της χώρας.
«Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, καθώς οι αβεβαιότητες που σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια σε παγκόσμιο επίπεδο εξακολουθούν να είναι σημαντικές» αναφέρουν οι συντάκτες της έκθεσης της ΤτΕ. Όπως συμπληρώνουν, οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλών επιτοκίων, επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις.
Βραχυπρόθεσμα, ωστόσο, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τους τάση όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή. Παράλληλα, έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο κατά τα προηγούμενα χρόνια που δεν επέτρεψε την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων, και της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό.
Αυτό εγείρει σημαντικά ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την πιθανή λήψη μέτρων από την πολιτεία. Στο πλαίσιο αυτό, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη για απόκτηση κατοικίας από συγκεκριμένες κατηγορίες νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες) καθώς και την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» και «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω») αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος, αλλά και στην ενίσχυση της χρηματοοικονομικής κατάστασης των νοικοκυριών αυτών.
Επιπροσθέτως, επισημαίνεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση. Με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, μέχρι το 2017 (59). Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 92,0 το 2023, κατά 9,7% χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 99,6 με βάση τα στοιχεία του δ΄ τριμήνου 2023, έναντι 94,9 το δ΄ τρίμηνο του 2022. Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει ιστορικά (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011).
