Μικρότερα και ασφαλέστερα στεγαστικά δάνεια έδωσαν οι ελληνικές τράπεζες το 2023 και εφαρμόζοντας μία αυστηρή πολιτική σε ένα διάστημα ακριβών επιτοκίων της ΕΚΤ, είδαν την πίτα των στεγαστικών να συρρικνώνεται περαιτέρω.
Έδωσαν 100 εκατ. ευρώ λιγότερα σε στεγαστικά δάνεια (-9,5%) και συνολικά 1 δισ. ευρώ, σε 14.621 δανειολήπτες, που έλαβαν μέσο δάνειο σε 68.700 ευρώ, δηλαδή 10 χιλιάδες ευρώ μικρότερο από τα 78.800 ευρώ του μέσου στεγαστικού δανείου το 2022.
Το 2005-2007 οι ελληνικές τράπεζες έδιναν 12 δισ. ευρώ ετησίως σε στεγαστικά δάνεια, δηλαδή ένας μήνας της περιόδου αντιστοιχεί πια στην ετήσια πίτα των στεγαστικών δανείων στη χώρα. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι τα ποσά εκείνα ήταν υπερβολικά, αλλά τώρα είμαστε στο άλλο άκρο του φάσματος, όμως από την άλλη, τα επιτόκια της ΕΚΤ ακριβώς αυτόν το ρόλο έχουν, να περιορίσουν το δανεισμό.
Η πολύ μικρή πίτα, η καλή αξία των ακινήτων που αυξάνεται παραμένοντας κάτω από τις ιστορικά υψηλές τιμές και η αύξηση της ρευστότητας των τραπεζών σε σχέση και με την άνοδο των εισοδημάτων και τη μείωση του χρέους των νοικοκυριών, επιτρέπει αισιοδοξία ότι η αγορά μπορεί να αναπτυχθεί πολύ ικανοποιητικά με μείωση των επιτοκίων από την ΕΚΤ.
Καλές προοπτικές αύξησης των δανείων
Άλλωστε, ενώ δίνονταν μικρότερα δάνεια πέρυσι, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονταν, οδηγώντας προφανώς σε αγορές όλο και φθηνότερων και παλαιότερων κατοικιών το μέσο δανειολήπτη, ενώ η ασφάλεια των δανείων αυξήθηκε συγκριτικά για τις τράπεζες.
Η μείωση των ποσών και η αύξηση στις τιμές των ακινήτων οδήγησε σε αύξηση της αξίας της υποθήκης, έναντι των ποσών των δανείων φέτος. Πλέον το μέσο ποσό στεγαστικού δανείου ήταν πέρυσι στο 62% του υποθηκευμένου ακινήτου, από το 69,1% το 2022.
Αλλά συγκρίνοντας επίσης τις αξίες δανείων και ακινήτων κατά την έκδοση του δανείου, το 2022 και το 2023 προκύπτει και πάλι μείωση του δανείου ως προς την αξία του ακινήτου σχεδόν μίας μονάδας ή για την ακρίβεια 85 μονάδες βάσης.
Η ανάλυση της ΤτΕ δείχνει ότι σχεδόν το 90% των στεγαστικών δανείων είναι για ποσά κατώτερα ή ίσα με το 80% της αξίας των ακινήτων την ημερομηνία της εκταμίευσης.
Ποσοστό 27,9% των δανείων αφορούν ποσά 50% ή μικρότερα της αξίας του ακινήτου κατά την εκταμίευση, αν και εμπειρικά οι τραπεζικοί εκτιμούν ότι αυτά είναι δάνεια αγοραστών με καλά εισοδήματα και περιουσιακά στοιχεία που επιδιώκουν τη μικρότερη δυνατή επιβάρυνση. Σε κάθε περίπτωση όμως θεωρούνται ιδιαίτερα ασφαλή δάνεια. Συνολικά το 68% των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων (υπόλοιπα), παρουσιάζει δείκτη αξίας δανείου προς την τρέχουσα αξία ακινήτου (LTV-C) μικρότερο ή ίσο από 80%.
Η καλύτερη περίοδος δανεισμού πέρυσι ήταν στο τέταρτο τρίμηνο, όταν δόθηκαν τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια. Εκταμιεύθηκαν 285 εκατ. ευρώ προς 4.941 δανειολήπτες στεγαστικών δανείων. Προφανώς το γεγονός ότι οι τράπεζες είναι ιδιαίτερα συγκρατημένες ακόμα και φέτος στο πρώτο τρίμηνο και πέρυσι έσφιξαν προσωρινά λίγο τα κριτήρια για να τα επαναφέρουν στη συνέχεια σύμφωνα με την ΤτΕ, έπαιξε ρόλο. Αλλά η εμπειρία δείχνει επίσης ότι οι τράπεζες αντιλήφθηκαν πως είναι πολύ πίσω στο συγκεκριμένο κλάδο δανείων κι επιχείρησαν να προσεγγίσουν έστω τα δεδομένα του 2022.
Τι στεγαστικά παίρνουν οι Έλληνες
Οι περισσότερες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων (97,4%) αφορούν αγορά ακινήτου για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 2,6% αφορά δάνεια για αγορά ακινήτου προς εκμίσθωση. Σχεδόν το σύνολο των νέων εκταμιεύσεων αφορά δάνεια πλήρως χρεολυτικά τουλάχιστον από τα δάνεια του 2023. Με άλλα λόγια οι Έλληνες προτίμησαν τα σταθερά επιτόκια ή σταθερά για όσο το δυνατόν μεγαλύτερο διάστημα, όπως προκύπτει παρακάτω από τα στοιχεία της ΤτΕ. Ειδικότερα:
- Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των δέκα ετών αφορούν το 55% του συνόλου των νέων δανείων,
- Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μεταξύ 5 και 10 ετών αφορούν το 17% του συνόλου.
- Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους αντιπροσωπεύουν μόλις το 11,6% του συνόλου των νέων δανείων.
«Το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων έχει μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων» σχολιάζει η ΤτΕ
Άνω των 20 ετών τα περισσότερα στεγαστικά
Η μέση διάρκεια δανείου είναι 23,7 έτη, λέει η ΤτΕ. Ειδικότερα:
- Το 20% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 15 έτη,
- Το 37% έχουν διάρκεια από 15 έως 25 έτη,
- Το 38% έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη και
- Το υπόλοιπο 5% έχει διάρκεια πάνω από 30 έτη.
Γιατί είναι ασφαλή δάνεια
Ασφαλή στον υπερθετικό βαθμό είναι τα στεγαστικά δάνεια που δίνουν οι ελληνικές τράπεζες. Συγκεκριμένα, το μεγαλύτερο μέρος των εκταμιεύσεων (δηλαδή 72,3%) κατατάσσονται στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου λέει η ΤτΕ, επομένως σε δανειολήπτες με επαρκές εισόδημα και ικανοποιητική ικανότητα εξυπηρέτησης δανείου.
Το 26,9% των εκταμιεύσεων δανείων χαρακτηρίζονται ως μεσαίου κινδύνου. Οι εκταμιεύσεις δανείων που ταξινομούνται στην κατηγορία υψηλού κινδύνου (κόκκινη απόχρωση) αντιστοιχούν σε μόλις 0,8% επί του συνόλου. Τα επιμέρους στοιχεία που επιβεβαιώνουν αυτήν την κατάταξη και δίνει η ΤτΕ είναι ισχυρά. Ειδικότερα:
- Το 41,4% των εκταμιεύσεων έχουν δείκτη δανείου προς ετήσιο εισόδημα κατά την εκταμίευση, μικρότερο ή ίσο με 3. Δηλαδή τα εισοδήματα τριών ετών ισούνται με το δάνειο.
- Επιπλέον, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη χρέους του δανειολήπτη, προς το εισόδημά του κατά την έκδοση του δανείου, διαμορφώθηκε πέρυσι σε 4,6.
- Το 33,6% των εκταμιεύσεων παρουσιάζουν δείκτη χρέους προς εισόδημα κατά την έκδοση μικρότερο ή ίσο του 3.
- Ο μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης δανείου (δόσεις) προς εισόδημα κατά την έγκριση (LSTI-O) ανήλθε σε 23,6%
- Ο μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (DSTI-O) διαμορφώθηκε υψηλότερα, στο 31,1%.
