Ύστερα από ένα σίριαλ που κράτησε χρόνια, η μεγάλη κινεζική επιχείρηση ανάπτυξης ακινήτων Evergrande φαίνεται πως έφθασε στο τέλος της εταιρικής ζωής της, η μετοχή της βρίσκεται σε αναστολή διαπραγμάτευσης στο χρηματιστήριο και ο ιθύνων νους της μάλλον ετοιμάζεται να αντιμετωπίσει τις κινεζικές αρχές.
Υπάρχουν όμως και αρκετές άλλες κινεζικές εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον ίδιο κλάδο με την Evergrande και αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα, κάτι που δείχνει ξεκάθαρα πως ο κλάδος της ανάπτυξης ακίνητης περιουσίας ζορίζεται στη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου. Τα υπερβολικά οικονομικά ανοίγματά τους είναι το βασικό αίτιο των προβλημάτων τους, σε συνδυασμό με την αναιμική (για τα κινεζικά δεδομένα) οικονομική ανάπτυξη της χώρας, αφού μόνο η ισχυρή ανάκαμψη θα μπορούσε να τις βγάλει από τη δύσκολη θέση τους.
Τα προβλήματα της κινεζικής αγοράς ακινήτων σίγουρα προκαλούν ανησυχία και στις δυτικές οικονομίες, όχι τόσο γιατί θα μπορούσαν να επηρεάσουν άμεσα τις δυτικές αγορές ακινήτων αλλά κυρίως γιατί κάνουν ακόμα πιο δύσκολη την ισχυρή ανάκαμψη του συνόλου της κινεζικής οικονομίας.
Αυτό όμως δεν σημαίνει πως ο τομέας real estate στις ΗΠΑ και την Ευρώπη βρίσκεται στην καλύτερη δυνατή κατάσταση. Κάτι τέτοιο θα ήταν αδύνατον να συμβαίνει από τη στιγμή που τα επιτόκια ξεκίνησαν την άνοδό τους σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες και τις ΗΠΑ από το ξεκίνημα του 2022. Το παράδειγμα της Σουηδίας είναι το πιο χαρακτηριστικό, αφού οι τιμές των κατοικιών έχουν σημειώσει πολύ σημαντική πτώση από τις αρχές του 2022 μέχρι τώρα.
Το ποσοστό της πτώσης είναι κοντά στο 15% και δεν αποκλείεται να αυξηθεί και να αγγίξει και το 20%, τουλάχιστον σύμφωνα με εκτιμήσεις της κεντρικής τράπεζας της χώρας. Με αυτή την εκτίμηση διαφωνούν κάποιες από τις εμπορικές τράπεζες της χώρας οι οποίες υποστηρίζουν πως η πτώση έχει σχεδόν ολοκληρωθεί.
Ανεξάρτητα από αυτό πάντως, η μείωση των τιμών δημιούργησε σημαντικά προβλήματα στις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον χώρο, καθώς (και εδώ) το σημαντικό ύψος δανεισμού που είχαν αναλάβει όταν τα επιτόκια ήταν σε πολύ χαμηλά επίπεδα δεν είναι και τόσο εύκολο να αναχρηματοδοτηθεί.
Τα προβλήματα της SBB (SBB Stockholm), μίας από τις μεγαλύτερες σουηδικές εταιρείες του τομέα, η οποία είχε επωμισθεί δανεισμό ύψους 7 δισεκατομμυρίων ευρώ, είναι ένα από τα πιο χαρακτηριστικά, καθώς αναγκάστηκε να σταματήσει τη διανομή μερισμάτων και να προχωρήσει σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων για να καθησυχάσει τους πιστωτές της.
Βέβαια κάποιος θα μπορούσε να πει πως η Σουηδία είναι μία ειδική περίπτωση δεδομένης της μεγάλης βαρύτητας που έχει ο τομέας των ακινήτων στην οικονομία της χώρας. Προβλήματα όμως υπάρχουν και αλλού, όπως στη Γερμανία όπου οι περιπέτειες της μεγάλης εταιρείας οικιστικών ακινήτων Adler (ADJ XETRA) σχεδόν μηδένισαν την αξία της μετοχής και προκάλεσαν σημαντικές ζημιές στους πιστωτές της. Και εδώ σημαντικό ρόλο έπαιξε το μεγάλο ύψος δανεισμού της επιχείρησης.
Η αλήθεια είναι πως, προς το παρόν τουλάχιστον, τα πράγματα δεν έχουν βγει εκτός ελέγχου και έχουμε αποφύγει κάποιο μεγάλο «ατύχημα» στον τομέα. Αυτό όμως δεν σημαίνει πως όλα είναι υπό έλεγχο. Αρκεί μία απλή αναζήτηση στο διαδίκτυο, με θέμα τις προειδοποιήσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για τους κινδύνους στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Τα άρθρα σχετικά με τα «καμπανάκια» που χτυπάει τους τελευταίους μήνες είναι πάρα πολλά και δείχνουν το πόσο απασχολεί την τράπεζα το θέμα της αγοράς ακινήτων, εμπορικών και οικιστικών.
Η βασική ανησυχία της τράπεζας και των αξιωματούχων της έχει σχέση με τον ρόλο των επενδυτικών σχημάτων που δραστηριοποιούνται στον τομέα και χρησιμοποιούν υψηλά δανειακά κεφάλαια. Ο φόβος εδώ είναι πως σε περίπτωση σημαντικών ζημιών σε τέτοιες επιχειρήσεις, οι απώλειες των επενδυτών θα μπορούσαν να προκαλέσουν μετάδοση των προβλημάτων και σε άλλους τομείς της οικονομίας.
Όσο για την άλλη μεριά του Ατλαντικού, το πόσο μεγάλες είναι οι ανησυχίες, κυρίως για τον τομέα των εμπορικών ακινήτων, φάνηκε τον περασμένο Μάρτιο όταν η προσοχή της αγοράς επικεντρώθηκε στην έκθεση των περιφερειακών τραπεζών των ΗΠΑ σε αυτόν τον τομέα. Τα άμεσα μέτρα που πήρε η Fed και η «επιστράτευση» των μεγάλων τραπεζών όπως η JPMorgan είναι ενδεικτικά της σημασίας που δίνουν οι εποπτικές αρχές στον τομέα της ακίνητης περιουσίας. Μεγαλύτερη όμως είναι η ανησυχία που προκαλεί η σκέψη πως τα πολύ υψηλά επιτόκια θα παραμείνουν μαζί μας για πολλούς μήνες – ίσως ακόμα περισσότερο – ακόμα.
Η προειδοποίηση του διευθύνοντος συμβούλου της JPMorgan για το στρες που θα προκαλέσει στην οικονομία η παραμονή των επιτοκίων σε υψηλά επίπεδα και ακόμα περισσότερο η πιθανή περαιτέρω αναρρίχηση των αποδόσεων των κρατικών ομολόγων σίγουρα αφορά και στον τομέα των ακινήτων.
Είναι φανερό πως μπροστά μας έχουμε ήδη αρκετές ενδείξεις που πρέπει να μας προβληματίσουν για την υγεία του τομέα του real estate σε πολλές μεγάλες οικονομίες του κόσμου. Η συζήτηση περί «φούσκας» ίσως να ακούγεται κάπως υπερβολική αυτή τη στιγμή, δεν θα είναι όμως καθόλου υπερβολική αν συνεχιστεί η άνοδος των επιτοκίων ή απλώς παραταθεί για πολύ ακόμα η παραμονή τους στα τωρινά επίπεδα.
Η σημαντική πτώση των τιμών που σημειώθηκε στη Σουηδία δεν είναι πολύ δύσκολο να εμφανιστεί και σε άλλες οικονομίες όσο θα αυξάνεται η πίεση από το υψηλό κόστος χρήματος και τις δυσκολίες στην αναχρηματοδότηση. Όπως και να το κάνουμε, είναι αξίωμα της παγκόσμιας οικονομίας πως τα πολύ χαμηλά επιτόκια πάντα οδηγούν σε κάποιου τύπου χρηματοοικονομικό ατύχημα. Η αλήθεια λοιπόν είναι πως οι πιθανότητες να δούμε σημαντική μείωση των τιμών των ακινήτων και σοβαρά προβλήματα σε όσους έχουν επενδύσει στον τομέα δεν είναι πια καθόλου αμελητέες.
Όσο για τη χώρα μας, σε αντίθεση με άλλες περιόδους δεν μπορεί να πει κανείς πως οι τιμές είναι υπερβολικά υψηλές στο σύνολο του τομέα real estate. Αυτό ίσως να ισχύει σε μεμονωμένες περιπτώσεις αλλά δεν αποτελεί τον κανόνα. Θα ήταν όμως αφελές να ισχυριστούμε πως δεν κινδυνεύουμε από κάποιου τύπου αναταραχή.
Μία αναταραχή που θα μπορούσε ίσως να προέλθει από μία ξαφνική απόσυρση του ενδιαφέροντος διεθνών επενδυτών για νέες αγορές στα πλαίσια μίας προσπάθειας μείωσης του επενδυτικού τους κινδύνου. Ή αν κάποιοι από αυτούς αποφασίσουν να πουλήσουν κάποια επενδυτικά ακίνητα που έχουν αγοράσει στην Ελλάδα.
Και στις δύο περιπτώσεις θα μπορούσε να προκληθεί μείωση των τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση αναταραχή σε όσους έχουν χρησιμοποιήσει σημαντικά δανειακά κεφάλαια για τις επενδύσεις τους στον τομέα. Επαναλαμβάνουμε βέβαια πως όλα αυτά θα μπορούσαν να γίνουν κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το βασικό σενάριο για την ελληνική αγορά ακινήτων δεν περιλαμβάνει πολύ αρνητικές εξελίξεις αλλά αυτό δεν σημαίνει πως δεν πρέπει να έχουμε τον νου μας γύρω μας.
