Ο απολογισμός του προγράμματος «Σπίτι μου 2» ξεπερνά όσον αφορά τον αριθμό των αιτήσεων, όλες τις προβλέψεις. Έχουν υποβληθεί πάνω από 125 χιλιάδες αιτήσεις. Και σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών περισσότερες από 70 χιλιάδες αιτήσεις έχουν ήδη προεγκριθεί. Ο στόχος του προγράμματος είναι η χορήγηση στεγαστικών δανείων σε 20 χιλιάδες πολίτες, οι οποίοι θα αποκτήσουν πρώτη κατοικία με το 50% του δανείου να είναι άτοκο.
Σε άλλα μεγέθη, το μέσο ποσό του δανείου ανέρχεται στα 113.000 ευρώ, με τη μέση αξία των ακινήτων να κινείται πέριξ των 140.000 ευρώ. Και το μέσο εμβαδό των κατοικιών βρίσκεται στα 91 τετραγωνικά μέτρα. Χρησιμοποιώντας την απλή αριθμητική θα μπορούσαμε να οδηγηθούμε στο συμπέρασμα, ότι οι κατοικίες που μεταβιβάζονται μέσα από το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», πωλούνται κάτω από 1.550 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Δύο είναι τα σημεία που προσελκύουν την προσοχή μας. Το πρώτο αφορά τις τιμές των κατοικιών, αφού τα 1.550 ευρώ/τμ είναι ένα ποσό το οποίο ουδεμία σχέση έχει με όλα όσα ακούμε για τις τρέχουσες τιμές των ακινήτων ανά την Ελλάδα. Και το δεύτερο αφορά τον μικρό αριθμό των στεγαστικών δανείων που θα χορηγηθούν μέσα από το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», σε σχέση με τον αριθμό των κατοικιών που «λείπουν από την αγορά», ο οποίος προσδιορίζεται μόνο για την Αττική από τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων γύρω στις 210.000.
Όταν αναφερόμαστε στον αριθμό των κατοικιών που «λείπουν» για παράδειγμα στην Αττική, εννοούμε ότι η προσφορά κατοικιών υπολείπεται της αντίστοιχης ζήτησης κατά 210.000 κατοικίες. Και αυτό το φαινόμενο με μια πρώτη ανάγνωση μπορεί να θεωρηθεί και οξύμωρο, αφού σήμερα αφενός στη χώρα υπάρχουν λιγότεροι νέοι άνθρωποι και αφετέρου πολλοί νέοι κατοικούν με τους γονείς τους. Οπότε αυτός ο αριθμός θα πρέπει να πάψει να είναι «μαγικός» και να εξηγηθεί και αναλυθεί καλύτερα.
Κατ’ αρχάς θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι εκτός αγοράς βρίσκονται σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ περίπου 700.000 κατοικίες. Και αυτό δεν είναι συγκυριακό. Καθώς ο αριθμός αυτός παρέμεινε σταθερός σύμφωνα με τα ευρήματα των δυο πρόσφατων απογραφών πληθυσμού και κατοικιών. 700.000 ακίνητα είναι λοιπόν κενά. Ο αριθμός αυτός είναι τεράστιος, ειδικά όταν συγκρίνεται με τον αριθμό των κατοικιών που βρίσκονται στα χέρια των servicers και των τραπεζών, που υπολογίζεται στα 25.000-30.000. Οι συγκεκριμένες κατοικίες των servicers όμως δεν είναι όλες κενές. Δεν υπάρχουν επίσης σαφή δεδομένα για τις κατοικίες που έχουν περιέλθει στο Δημόσιο σαν αποτέλεσμα κληρονομιών, οι οποίες έχουν αποποιηθεί. Αυτές υπολογίζονται σε 150.000, ωστόσο είναι άγνωστος ο αριθμός αυτών που κατοικούνται και αυτών που παραμένουν κενές και αναξιοποίητες.
Τι γίνεται λοιπόν; Πού έχουν εξαφανιστεί τα σπίτια; Και όσα υπάρχουν γιατί είναι τόσο ακριβά;
Το απόθεμα κατοικιών στη χώρα μας και ειδικότερα στο λεκανοπέδιο της Αττικής, έχει συρρικνωθεί τα τελευταία χρόνια σαν αποτέλεσμα της βαθιάς οικονομικής κρίσης και της πτώχευσης της χώρας. Η ανέγερση οικιστικών οικοδομών κατά τη διάρκεια της δεκαετίας 2011-2021 είχε υποχωρήσει κατά 50% σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία. Η υποχώρηση αυτή στον νομό Αττικής ήταν ακόμα μεγαλύτερη, προσδιοριζόμενη γύρω στο 85%, αφού από τον μέσο ετήσιο όρο των 31.000 κατοικιών κατά τη διάρκεια της δεκαετίας 2001-2011, οδηγήθηκε στις 4.500 κατοικίες.
Με καθαρά οικονομικούς όρους σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν δραματικά μετά το 2010. Από 25,2 δισ. ευρώ το 2007, έπεσαν σε μόλις 3,3 δισ. ευρώ το 2022, αντιπροσωπεύοντας μόνο το 1,6% του ΑΕΠ, έναντι 10,8% το 2007.
Η μείωση αυτή αντικατοπτρίστηκε και στον τραπεζικό χώρο, με την εκταμίευση στεγαστικών δανείων να υποχωρεί περισσότερο από 85%, κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαπενταετίας.
Την ακριβώς αντίθετη πορεία ακολούθησαν οι τιμές των ακινήτων. Έτσι οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 70% στη χώρα μας, με τα σκήπτρα να τα κατέχει και εδώ η Αττική. Με την αύξηση να πλησιάζει το 90%.
Η αύξηση των τιμών εδράζεται σε δυο βάσεις. Η πρώτη είναι το κόστος απόκτησης της γης, δηλαδή των οικοπέδων και η δεύτερη είναι το κόστος κατασκευής. Από το 2019 και μετά, έχουν σημειώσει σημαντική άνοδο οι τιμές πώλησης των οικοπέδων, καθώς και τα ποσοστά αντιπαροχής που ζητούν οι ιδιοκτήτες από τους εργολάβους. Ενώ έχει μειωθεί ο αριθμός των διαθέσιμων και προσφερόμενων οικοπέδων. Ειδικά σε περιοχές που ευνοούνται τόσο από τον σχεδιασμό και την εκτέλεση έργων ανάπλασης όσο και από την επέκταση του μετρό. Αντίστοιχη, ίσως και μεγαλύτερη είναι η άνοδος των τιμών των υλικών μετά τη διατάραξη της εφοδιαστικής αλυσίδας και την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία. Το αυξημένο ενεργειακό κόστος μαζί με την άνοδο των αμοιβών του ανθρώπινου δυναμικού, έχουν συμβάλει αποφασιστικά στη διαμόρφωση των τιμών κατασκευής των κατοικιών κατά 50% έως και 60%.
Από εκεί και πέρα, οι τιμές πώλησης αρχίζουν να επηρεάζονται από την ανισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά που παρουσιάζεται στην αγορά. Περισσότερο από το 60% των συνολικών ξένων επενδύσεων που έρχονται στη χώρα μας κατευθύνονται στην αγορά ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι πέρα από το εγχώριο ενδιαφέρον για ιδιοκατοίκηση ή εμπορική εκμετάλλευση, αυξάνεται και το ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Με την Ελλάδα να αποτελεί έναν ελκυστικό προορισμό, είτε για κατοικίες συνταξιούχων είτε για εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες εύπορων πολιτών από κάθε σημείο του ορίζοντα.
Ο παράγοντας της Golden Visa έχει παίξει και αυτός τον δικό του ρόλο. Αφού το κόστος της αγοράς ακινήτου είναι δευτερεύον, σε σχέση με την πολυπόθητη visa. Με αποτέλεσμα οι τιμές να «στρογγυλεύονται» προς τα πάνω.
Θα μπορέσει άραγε το πρόβλημα της στέγης, να λυθεί έστω και με την επιτυχή εφαρμογή των προγραμμάτων «Στέγη 1» και «Στέγη 2»; Και μόνο η ανάγνωση των αριθμών ανάμεσα στα ακίνητα που λείπουν και τα ακίνητα μέσα από κρατικά προγράμματα, οδηγεί σε αρνητική απάντηση. 210.000 με 30.000.
Η πιθανολογούμενη στροφή στη δημιουργία ενός συστήματος κοινωνικής κατοικίας θα μπορούσε να δώσει κάποια λύση όσον αφορά την αύξηση των προσφερόμενων κατοικιών. Ο χώρος ανάπτυξης της κοινωνικής κατοικίας, θα μπορούσε να αποτελέσει ένα πεδίο δόξης λαμπρό μέσω προγραμμάτων ΣΔΙΤ. Δηλαδή μέσω συμπράξεων Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα. Όπου το κράτος «θα βάλει τη γη» και οι ιδιώτες κατασκευαστές «θα σηκώσουν τα ακίνητα». Τα αντίστοιχα προγράμματα σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες προσφέρουν λύσεις τόσο στο τομέα της απόκτησης όσο και τον τομέα της ενοικίασης κατοικίας. Με την κοινωνική κατοικία να κινείται από το 5% έως και το 30% του συνολικού οικιστικού αποθέματος και από 20% έως και 30% του συνολικού αριθμού ενοικιαζόμενων κατοικιών.
