Το μεγαλύτερο επιχειρηματικό project που εκτελείται στο χώρα μας, αφορά ανάπτυξη ακινήτων στο χώρο του παλαιού αεροδρομίου στο Ελληνικό. Η οικιστική ανάπτυξη αποτελεί σήμερα σχεδόν αποκλειστικά το βασικό συστατικό του εγχώριου οικονομικού success story. Υπάρχουν όμως όρια σε αυτό το αναπτυξιακό μοντέλο; Τι λένε οι αριθμοί;
Στην Ελλάδα η κατάσταση στα ακίνητα θυμίζει λίγο το χρηματιστηριακό 1999. Ουδείς εστιάζει στις αποτιμήσεις των ακινήτων ή στις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο που ζητούν οι πωλητές. Αντίθετα όλοι εστιάζουν στο «συναίσθημα» που κυριαρχεί στην αγορά, στην αγελαία συμπεριφορά των αγοραστών, στην αγωνία των νέων στην αναζήτηση κατοικίας και στον «ερχομό των ξένων». Και η επικρατούσα άποψη είναι αυτή της αέναης αύξησης των τιμών, λόγω της υπερβολικής και αδιάκοπης ζήτησης.
Όμως επειδή η Ελλάδα πουθενά δεν είναι ξεκομμένη από το διεθνές οικονομικό περιβάλλον, καλό είναι να μελετήσουμε την εξέλιξη των τιμών τουλάχιστον σε ευρωπαϊκό επίπεδο, παρ’ όλο που η χώρα μας διαθέτει κάποια συγκριτικά πλεονεκτήματα. Όχι όμως τόσο ισχυρά ή τόσο μη ανατρέψιμα, που να δικαιολογούν μια αυτονόμηση της πορείας της αγοράς ακινήτων.
Σύμφωνα με τα δεδομένα της Eurostat, παρουσιάστηκε μέσα στο Q3, δηλαδή στο τρίτο τρίμηνο του 2023, μια υποχώρηση στις τιμές των ακινήτων της τάξης του 2,1% στις χώρες της Ευρωζώνης και κατά 1,0% στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022, όπως βλέπουμε και στο ακόλουθο γράφημα.
Για πρώτη φορά μετά από εννέα έτη, αρχίζουν να υποχωρούν οι τιμές των ακινήτων, όπως φαίνεται και στο ακόλουθο γράφημα, στο οποίο εμφανίζονται οι ποσοστιαίες μεταβολές. Η προηγούμενη πτωτική περίοδος ήταν αυτή από το τέλος του 2011 μέχρι την αρχή του 2014, σαν αποτέλεσμα της ευρωπαϊκής κρίσης χρέους. Μετά είχε ακολουθήσει η περίοδος των χαμηλών επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια. Και τα ποσοστά αύξησης των τιμών είχαν πάρει μια σχεδόν κατακόρυφη πορεία, αμέσως μετά την πανδημία που μετέβαλε σε πολλά σημεία τις συνήθειες των εργαζομένων σχετικά με τις νέες οικιστικές τους ανάγκες.
Στον ακόλουθο πίνακα παρακολουθούμε ανά χώρα τα ποσοστά των τριμηνιαίων και ετήσιων μεταβολών από το Q4 (τέταρτο τρίμηνο) του 2022, μέχρι και το Q3 (τρίτο τρίμηνο) του 2023. Όπως παρατηρούμε άλλες χώρες όπως η Γερμανία, η Ολλανδία και η Σουηδία έχουν δει μειώσεις των τιμών των ακινήτων κατά -10,2%, -3,8% και -4,2% αντιστοίχως και άλλες έχουν γνωρίσει αυξήσεις όπως για παράδειγμα η Κροατία, η Ισπανία και η Πορτογαλία με +10,9%, +4,5% και +7,6% αντιστοίχως.
Δυστυχώς ο πίνακας της Eurostat, δεν παρουσιάζει στοιχεία για την Ελλάδα, λόγω της γνωστής αδυναμίας καταγραφής των πραγματικών τιμών στις οποίες πραγματοποιούνται οι αγοραπωλησίες των ακινήτων. Αφού αποτελεί κοινό μυστικό το γεγονός ότι στα συμβόλαια δεν αναγράφονται οι πραγματικές τιμές των συναλλαγών, αλλά άλλες τιμές που επιτρέπουν είτε τη χρήση μαύρου χρήματος, είτε την επίτευξη θεωρητικών υπεραξιών, είτε την είσπραξη υψηλών προμηθειών και «καπέλων», ειδικά στα ακίνητα που αφορούν χορήγηση «visa».
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και ο πίνακας της πορείας των αποπληθωρισμένων τιμών των ακινήτων στην Ευρωζώνη, που εκφράζει ακόμα καλύτερα την τάση της αγοράς. Έτσι βλέπουμε τις τιμές να «πιάνουν ταβάνι» ανάμεσα στο 2021 και 2022 και ακολούθως να υποχωρούν θεαματικά, αναζητώντας ίσως ένα νέο χαμηλότερο επίπεδο ισορροπίας μέσα στη διετία 2023 -2024.
Επειδή όμως οι κατοικίες δεν προορίζονται μόνο για ιδιοκατοίκηση, αλλά και για επένδυση, είναι απολύτως λογικό να υπάρχει μια διασύνδεση και ένας συσχετισμός ανάμεσα στο ύψος της επένδυσης, δηλαδή στην τιμή αγοράς του ακινήτου και στην απόδοση της επένδυσης, δηλαδή στην τιμή του ενοικίου που εισπράττει ο επενδυτής - ιδιοκτήτης.
Τι διαπιστώνουμε μελετώντας το σχετικό ακόλουθο γράφημα που παρουσιάζει την πορεία των τιμών των ακινήτων, παράλληλα με την πορεία των τιμών των ενοικίων από το 2010 μέχρι σήμερα; Ότι από τα μέσα του 2017 και μετά, οι τιμές απόκτησης των ακινήτων αυξήθηκαν δυσανάλογα πολύ, σε σχέση με τις τιμές των ενοικίων. Με αποτέλεσμα οι αποδόσεις των κατοικιών να υποχωρούν.
Διότι είναι άλλο για παράδειγμα, το να αγοράζεις ένα ακίνητο προς 3.000 ευρώ/τμ και το ενοικιάζεις προς 10 ευρώ το τμ και άλλο το να αγοράζεις ένα ακίνητο προς 4.000 ευρώ/τμ και να το ενοικιάζεις προς 11 ευρώ/τμ. Οπότε οι υψηλές τιμές των ακινήτων, ίσως να αποθαρρύνουν όσους επενδύουν σε οικιστικά ακίνητα προς εκμετάλλευση / ενοικίαση, ειδικά σε μια περίοδο γενικευμένης οικονομικής δυσπραγίας, κατά τη διάρκεια της οποίας οι ενοικιαστές αδυνατούν να ανταποκριθούν στα υψηλά ενοίκια.
Δηλαδή για να εξηγήσουμε το φαινόμενο με οικονομικούς και χρηματιστηριακούς όρους, είναι σαν να ανεβαίνουν οι τιμές των μετοχών, πολύ περισσότερο από τους ρυθμούς αύξησης των κερδών τους και των μερισμάτων τους. Και είναι σαν ο αγοραστής να επενδύει σε ένα ακίνητο, αδιαφορώντας για την απόδοση του, με την προσδοκία και μόνο ότι θα βρεθεί κάποιος άλλος να αγοράσει το συγκεκριμένο ακίνητο σε ακόμα υψηλότερη τιμή. Είναι αυτό που ονομάζουμε στα χρηματιστήρια, «κυνήγι των υπεραξιών». Που άλλες φορές φέρνει κέρδη και άλλες ζημίες.
Αν αφήσουμε στην άκρη τα ευρωπαϊκά στοιχεία και επιστρέψουμε στα εγχώρια θεμελιώδη δεδομένα σχετικά με τα ακίνητα, θα διαπιστώσουμε ότι:
Η Ελλάδα μαζί με τις υπόλοιπες χώρες του ευρωπαϊκού νότου, βρίσκονται στο στόχαστρο αγοραστών από χώρες της υπόλοιπης Ευρώπη, κυρίως όσον αφορά την αγορά κατοικιών σε τουριστικούς προορισμούς. Και ασφαλώς το μόνο κριτήριο δεν είναι το «live your Myth in Greece», αλλά και το κόστος απόκτησης των ακινήτων, μαζί με τη ποιότητα των υποδομών σε κρίσιμους τομείς όπως είναι οι παροχές υπηρεσιών υγείας, οι μετακινήσεις, η ασφάλεια και άλλα. Και εδώ υστερούμε.
Συνεχίζεται το επενδυτικό ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα μέσω των διαδικασιών απόκτησης visa, με το κόστος να μην αποτελεί τροχοπέδη τουλάχιστον προς το παρόν.
Η μείωση των τραπεζικών επιτοκίων θα συμβάλει στην αύξηση των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων.
Η συνεχιζόμενη άνοδος των τιμών των ακινήτων, ξεπερνά κατά πολύ το ποσοστό αύξησης των εισοδημάτων στην χώρα.
Η έκθεση των τραπεζών σε δυνητικούς κινδύνους από τη μεταβλητότητα της αγοράς ακινήτων είναι χαμηλή, καθώς ζητείται από τους δανειολήπτες σημαντική ίδια συμμετοχή για την απόκτηση κατοικίας. Οπότε το ενδεχόμενο έκρηξης «φούσκας» λόγω των στεγαστικών δανείων, δεν φαίνεται να είναι πιθανό.
Ερωτηματικό υπάρχει σχετικά με την πορεία των κατασκευαστικών εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην οικιστική ανάπτυξη. Το αυξημένο κόστος αγοράς των οικοπέδων, των υλικών κατασκευής και ανέγερσης των ακινήτων, καθώς και η μέθοδος της πώλησης κατοικιών «από τα σχέδια», συνθέτουν ένα δύσκολο πάζλ.
Θα αποτελέσει η Ελλάδα μια ξεχωριστή περίπτωση και θα ακολουθήσει μια διαφορετική πορεία από αυτήν που ακολουθεί η Ευρώπη, στον τομέα των οικιστικών ακινήτων; Ή θα επιβεβαιωθεί για μια ακόμα φορά η λαϊκή ρήση, σύμφωνα με την οποία, «ό, τι ανεβαίνει κατεβαίνει»;
