Το φετινό φθινόπωρο βρήκε την κτηματαγορά με γκρίνια, η οποία επικεντρώθηκε για ακόμα μία φορά γύρω από το ύψος των μισθωμάτων κατοικιών.
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το σημερινό κόστος ζωής (που συμπεριλαμβάνει τις στεγαστικές ανάγκες) με τους μέσους μισθούς, είναι μια πολύ δύσκολη εξίσωση που προβληματίζει, όχι μόνο την Ελλάδα αλλά και την Ευρώπη γενικότερα.
Αλλά, ας εστιάσουμε στα ακίνητα. Η άποψή μου μελετώντας την κτηματαγορά εδώ και 2,5 δεκαετίες είναι αντίθετη με την ευρύτερη κυριαρχούσα άποψη. Τα μισθώματα κατοικιών δεν είναι υψηλά. Δέχομαι την οπτική ότι οι αγοραίες αξίες είναι υψηλές και συμπαρασύρουν και τα μισθώματα αλλά και πάλι μένει αναπάντητο το εξής ερώτημα: «Αν τα μισθώματα είναι υψηλά ή αντίστοιχα οι τιμές πώλησης, τότε γιατί πραγματοποιούνται πωλήσεις / μισθώσεις χωρίς να βλέπουμε μια πτώση»;
Αρχικά αν πάει το μυαλό σας σε αγοραστές από το εξωτερικό / Golden Visa, τα στατιστικά παρουσιάζουν μια πολύ μεγάλη μείωση εκεί, η βραχυχρόνια μίσθωση όχι. Δεν ευθύνεται για το μέσο όρο των μισθώσεων (ίσως μόνο σε ορισμένα πολύ τουριστικά σημεία αλλά όχι για το σύνολο). Μήπως η πηγή του προβλήματος είναι τα κλειστά ακίνητα; Και εκεί η απάντηση είναι αρνητική, καθώς τα τελευταία 5 έτη μειώνεται ο αριθμός τους.
Σίγουρα η «χειμερία νάρκη», στην οποία είχε μπει ο κατασκευαστικός κλάδος την περίοδο της κρίσης (2010-2015) μείωσε τραγικά την προσφορά σε νεόδμητα ακίνητα (άνω του 260%) αλλά ας δούμε λίγο μια ιστορική αναδρομή και ίσως εντοπίσουμε την αιτία καλύτερα.
Μέχρι να εισέλθουμε στην Ευρωζώνη πίσω στο μακρινό 2001 τα μισθώματα των οικιστικών ακινήτων στα αστικά κέντρα ήταν χαμηλά (φυσικά πάντα υπήρχαν εξαιρέσεις) και γενικότερα υπήρχε υψηλή προσφορά, θυμάμαι χαρακτηριστικά τα ενοικιαστήρια κολλημένα το ένα πάνω στο άλλο, βλέπετε δεν υπήρχαν τότε τα social media. Μάλιστα, πολλοί ιδιοκτήτες κενού ακινήτου προτιμούσαν να μην το μισθώσουν, καθώς η υψηλή φορολογία στα μισθώματα (δεν γνωρίζαμε τότε τον ΕΝΦΙΑ αλλά ο κλιμακωτός φορολογικός συντελεστής υπήρχε) σε συνδυασμό με πιθανές φθορές και χαμηλό ενοίκιο καταλήγαμε να ακούμε τη φράση «Δεν Αξίζει ο κόπος», «πού θες να μπλέξεις τώρα»...
Καθώς, ωστόσο, οδεύαμε προς τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004, συστηθήκαμε με την αυξανόμενη ζήτηση για μίσθωση και μάλιστα για πρώτη φορά υπήρχε και ανάγκη για επιπλωμένα / εξοπλισμένα ακίνητα. Δεν μας ενόχλησε τότε και μάλιστα όλη η Ελλάδα ευχόταν να βοηθήσει η προβολή της χώρας μας, όχι μόνο τουριστικά, αλλά και να πάρουμε μια θέση στον επενδυτικό χάρτη.
Και πάμε στην περίοδο 2004 έως 2009 που η κτηματαγορά για πολλούς λόγους σημείωσε μια άνοδο που δεν είχαμε ξαναδεί. Οι τιμές πώλησης αυξανόντουσαν σχεδόν με ρυθμούς Χρηματιστηρίου και το παράδοξο ήταν ότι δεν ακολούθησαν την ίδια πορεία τα μισθώματα.
Εκείνη την περίοδο οι εγκρίσεις των στεγαστικών (και άλλων δυστυχώς όπως καταναλωτικά/ διακοποδάνεια) ήταν καθημερινές. Το καταναλωτικό κοινό θεωρούσε ότι αφού η μηνιαία (αρχική) δόση του δανείου είναι χαμηλότερη ή έστω ίση με το ενοίκιο τότε αξίζει να το αγοράσεις το διαμέρισμα, άλλωστε είναι και επένδυση.... που θα εξοφληθεί μετά από 20 ή και 40 χρόνια και με ένα επιτόκιο όχι και πάρα πολύ χαμηλό ... Αλλά έχει ο Θεός...
Εκείνη την περίοδο είχαμε 3 ειδών ακίνητα για μίσθωση :
• έως 300 ευρώ που ήταν τα studio άντε μέχρι 50 τμ, παλαιά, με υποτυπώδη συντήρηση και πολλές φορές χωρίς θέρμανση
• μετά είχαμε διαμερίσματα 500-600/ μήνα που περιλάμβανε έως και 3 υπνοδωμάτια, σπάνια νεόδμητα και όταν η αγγελία ανέφερε "ανακαινισμένο" συνήθως αναφερόντουσαν σε ένα υποτυπώδες βάψιμο
• και φυσικά είχαμε τα ακίνητα με μίσθωμα άνω των 1.000/μήνα που είτε είχαν θέα ή σε πολύ ιδιαίτερες περιοχές. Κατά κύριο λόγω αυτά αναζητούσαν μισθωτές από το εξωτερικό
Το να βρεις σπίτι να μισθώσεις δεν ήταν πρόβλημα, και μάλιστα σε κόστος / μίσθωμα που θα μπορούσε να αντιμετωπιστεί με τους τότε μισθούς (κατώτατος μισθός μόλις είχε αυξηθεί σε 591/μήνα) ωστόσο η ποιότητα των διαμερισμάτων ήταν πολύ χαμηλή ή στην καλύτερη περίπτωση βασική. Μιλάμε για διαμερίσματα που δεν είχαν ανακαινιστεί για δεκαετίες, με είδη υγιεινής που φώναζαν ότι ήταν ότι πιο οικονομικό υπάρχει στην αγορά, παντελής έλλειψη μοντέρνας αισθητικής και για θέση στάθμευσης, μόνωσης ή ψύξη / θέρμανση, ασφάλειας ούτε λόγος...
Ήταν, λοιπόν, αναμενόμενο ο μισθωτής να μην μπορεί να αισθανθεί ότι είναι στο σπίτι του και ότι τα χρήματα του ενοικίου ήταν πεταμένα λεφτά. Έτσι σε συνδυασμό με την ομολογουμένως πιεστική διαφήμιση των τραπεζών για δάνεια μια μεγάλη πλειοψηφία Ελλήνων επέλεξαν να αγοράσουν διαμέρισμα. Φυσικά, επιλογές υπήρχαν και όσο καθυστερούσαν έβλεπαν τις ζητούμενες τιμές να αυξάνονται. Το αποτέλεσμα ήταν να ατονήσει ακόμα περισσότερο η μισθωτική αγορά των ακινήτων με μείωση των τιμών (καθώς δεν υπήρχε ζήτηση) και να έχουμε το φαινόμενο των «κλειστών» διαμερισμάτων που ακούμε και σήμερα.
Μετά αντιμετωπίσαμε την οικονομική κρίση που κράτησε σχεδόν 10 έτη στη χώρα μας, εκεί ο κατασκευαστικός κλάδος θύμιζε ασθενή στην εντατική, οι τράπεζες ξέχασαν το τμήμα χορήγησης νέων δανείων καθώς προσπαθούσαν να αντιμετωπίσουν την κατάσταση και αρχίσαμε να βλέπουμε μια ζήτηση για μίσθωση κατοικιών που συνοδεύτηκε με κάποιες ανακαινίσεις (βλέπε πόρτα ασφαλείας άντε και ένα air condition) αλλά οι τιμές δεν μπορούσαν να αυξηθούν λόγω περιορισμένων οικονομικών δυνατοτήτων.
Και φτάσαμε λίγο πριν το 2025 που τα διαμερίσματα προς μίσθωση έχουν χαρακτηριστικά που παλαιότερα δε θα μπορούσαμε να φανταστούμε, από θερμοπροσόψεις και αυτοματισμούς έως επιπλωμένα ή και πλήρως εξοπλισμένα , με το αζημίωτο ωστόσο καθώς η κατηγορία των 300ευρώ μίσθωμα περιορίζεται σε υπόγεια ή ισόγεια σε υποβαθμισμένες περιοχές.
Υπάρχει, βέβαια, και η οπτική των ιδιοκτητών που πλέον επενδύουν σε εκ βάθρων ανακαίνιση (με υψηλό κόστος και ποιοτικά υλικά) και απολαμβάνουν μια απόδοση ύψους 5% ή και 6% στην περιουσία τους (και με πληθωρισμό στο 3%, ΕΝΦΙΑ, φορολόγηση κλιμακωτή κτλ)
Η ζήτηση για αγορά και μίσθωση είναι ενεργή, η προσφορά ακινήτων ικανοποιητική αλλά όχι σε βαθμό που να υπερκαλύψει τη ζήτηση, οι αγορές οικιστικών ακινήτων με δανεισμό 50% επί της αγοραίας είναι περί το 15% των πωλήσεων (σύμφωνα με τα στατιστικά) άρα δεν μπορούμε να προβλέψουμε μια μείωση των αξιών στο εγγύς μέλλον.
Η απορία που γυρίζει στο μυαλό όλων μας, άραγε αν υπήρχε πρόσβαση σε δανεισμό όπως τη περίοδο 2005-2008 (με τα γνωστά αποτελέσματα) πώς θα αντιδρούσε άραγε η κτηματαγορά; Θα βλέπαμε πάλι τις αξίες πώλησης να εκτοξεύονται και τις μισθώσεις να βουλιάζουν; Θα φτάναμε πάλι σε μια κρίση; Ή θα μαθαίναμε από το πρόσφατο παρελθόν μας και θα ζητούσαμε συμβουλές επένδυσης;
* Ο Βασίλης Αστεριάδης είναι Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα.
