Καθώς τελειώνει το 2023, δεν υπάρχει καμία αμφιβολία πως ήταν μία πολύ καλή χρονιά για την ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας. Η δυναμική επαναφορά των τιμών σε ανοδική τροχιά, διαδικασία που άρχισε το 2017 για τα στεγαστικά ακίνητα και το 2016 για τα ακίνητα γραφείων, συνεχίστηκε και φέτος, τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο και κατά πάσα πιθανότητα και για το δεύτερο.
Η άνοδος για το πρώτο εξάμηνο πιστοποιείται από τα δημοσιευμένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ η συνέχιση αυτής της πορείας φαίνεται από τις έρευνες εταιρειών που ασχολούνται με τον τομέα της ακίνητης περιουσίας και τα αναλυτικά ρεπορτάζ των ελληνικών και των διεθνών μέσων ενημέρωσης.
Τι θα γίνει όμως το 2024; Θα καταφέρει η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας να αποφύγει τη μοίρα της σουηδικής και της αγγλικής αγοράς που ήδη έχουν αρχίσει να καταγράφουν πτώση των τιμών από το 2023 και άλλων αγορών όπως της Γερμανίας και της Αυστρίας που πλήττονται από τη ριψοκίνδυνη συμπεριφορά πολλών επιχειρηματιών του κλάδου; Η λογική λέει πως το πιθανότερο ενδεχόμενο είναι αυτό της συνέχισης της θετικής πορείας του ελληνικού real estate. Ποια ακριβώς είναι αυτή η λογική θα δούμε στη συνέχεια.
Πρώτα απ’ όλα, η παραδοχή από τη μεριά της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας πως η περαιτέρω αύξηση των επιτοκίων είναι ένα ενδεχόμενο πολύ μικρής πιθανότητας έχει βγάλει από τη μέση έναν από τους πιο σημαντικούς κινδύνους για την αγορά ακινήτων: την υπερβολική αύξηση του κόστους χρηματοδότησης.
Αυτό κάνει πιο εύκολο τον σχεδιασμό οποιασδήποτε επένδυσης, είτε από ιδιώτες είτε από επιχειρήσεις: πιο εύκολο όσον αφορά στον υπολογισμό του συνολικού κόστους της επένδυσης, είτε πρόκειται για νέα κατασκευή είτε για αγορά και ανακαίνιση υφιστάμενης είτε πρόκειται για αγορά ενός νέου ακινήτου που δεν χρειάζεται περαιτέρω έξοδα και πιο εύκολο όσον αφορά τον υπολογισμό των πιθανών μελλοντικών εσόδων από την εκμετάλλευση αυτού του ακινήτου.
Εκτός από το ζήτημα του κόστους χρηματοδότησης, το οποίο αφορά σε όλες τις χώρες της Ευρωζώνης, υπάρχουν αρκετά άλλα στοιχεία που αφορούν πολύ περισσότερο στην Ελλάδα και υποστηρίζουν το θετικό σενάριο για την ελληνική αγορά ακινήτων το 2024.
Όπως είναι γνωστό, ένα σημαντικό μέρος της ζήτησης για αρκετούς τομείς της ελληνικής αγοράς ακινήτων προέρχεται από το εξωτερικό. Αυτό ισχύει κυρίως για ακίνητα που έχουν σχέση με την τουριστική βιομηχανία, δηλαδή κατοικίες, ξενοδοχεία και καταστήματα σε περιοχές που υποδέχονται μεγάλο αριθμό τουριστών.
Ισχύει όμως και σε σημαντικό βαθμό για τα ακίνητα που προορίζονται για αποθηκευτικούς χώρους, κυρίως κοντά σε λιμάνια, βιομηχανικές περιοχές ή μεγάλα αστικά κέντρα. Ζήτηση από το εξωτερικό υπάρχει και για κτίρια γραφείων σύγχρονων υψηλών προδιαγραφών που προορίζονται και για τη στέγαση ξένων επιχειρήσεων που τώρα ξεκινούν ή επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους στη χώρα μας. Ενδιαφέρον από το εξωτερικό υπάρχει και για εγκαταστάσεις που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη στέγαση εγκαταστάσεων data centers.
Αν εξαιρέσουμε το μεγαλύτερο μέρος των οικιστικών ακινήτων και μεγάλο μέρος των καταστημάτων μέσα στους αστικούς ιστούς, στις περισσότερα άλλα είδη ακινήτων η ζήτηση από το εξωτερικό παίζει πολύ σημαντικό ρόλο. Η ζήτηση αυτή είναι εξαιρετικά πιθανό να ενισχυθεί μετά την αναβάθμιση της πιστοληπτικής ικανότητας της χώρας από αρκετούς διεθνείς οίκους. Μιλώντας γενικά για την οικονομία της χώρας, το γεγονός πως για το 2024 αναμένεται να επιτευχθεί ανάπτυξη της τάξης του 2% περίπου, με ταυτόχρονη μείωση της ανεργίας και του πληθωρισμού, κάνει ακόμα πιο ευνοϊκό το περιβάλλον για τις επενδύσεις ακίνητης περιουσίας.
Παραμένοντας στο θέμα της ζήτησης από το εξωτερικό, αρκετά ενδιαφέρουσες είναι ορισμένες διαπιστώσεις που βρήκαμε σε μία έκθεση των στελεχών του τμήματος ανάλυσης της Εθνικής Χρηματιστηριακής σχετικά με τις εταιρείες εκμετάλλευσης ακίνητης περιουσίας (Α.Ε.Ε.Α.Π.) από το τέλος του Οκτωβρίου.
Σύμφωνα με την έκθεση, ένα επιπλέον στοιχείο που κάνει πιο πιθανές τις ξένες επενδύσεις είναι το γεγονός πως η μέση απόδοση των ακινήτων γραφείων, αποθηκών και καταστημάτων στην Ελλάδα είναι οι μεγαλύτερες για όλη την Ευρώπη, εξαιρουμένου του Ηνωμένου Βασιλείου. Ως απόδοση ορίζεται το μηνιαίο μίσθωμα ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με την αξία του ακινήτου.
Αυτό σημαίνει πως για τους ξένους επενδυτές η αγορά ελληνικών ακινήτων γραφείων, καταστημάτων και αποθηκών είναι σαφώς μία ελκυστική προοπτική, καθώς τα ελληνικά ακίνητα μπορούν να προσφέρουν καλές επενδυτικές αποδόσεις ακόμα και αν ανεβεί αρκετά η αξία τους. Τα ακίνητα, πάλι σύμφωνα με την παραπάνω έκθεση, είναι ιδιαιτέρως ελκυστικά και για έναν ακόμα λόγο.
Οι αποδόσεις τους έχουν σαφώς τη μεγαλύτερη διαφορά σε σχέση με αυτές των δεκαετών ομολόγων του ελληνικού δημοσίου από τις αντίστοιχες διαφορές στις μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές ακίνητης περιουσίας όπως η Γερμανία, η Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Αυτό σημαίνει πως ένα ελληνικό ακίνητο δίνει στον κάτοχό του αρκετά υψηλότερη απόδοση σε σχέση με την αντίστοιχη του δεκαετούς ομολόγου. Η επιστροφή της Ελλάδας στην επενδυτική βαθμίδα είναι πολύ πιθανόν να κάνει αυτή τη διαφορά ακόμα πιο μεγάλη καθώς θα μειώνεται η απόδοση του δεκαετούς ομολόγου.
Δεν ασχοληθήκαμε ακόμα με τα οικιστικά ακίνητα, καθώς εκεί είναι σαφώς μικρότερη η επίδραση των ξένων επενδυτών σε σχέση με τις άλλες μορφές ακίνητης περιουσίας. Σε αυτή την κατηγορία ακινήτων, παρά το γεγονός πως για μεγάλο μέρος των υποψήφιων αγοραστών ή ενοικιαστών οι τιμές βρίσκονται σε επίπεδα που δεν διευκολύνουν τις κινήσεις τους, η προφανής ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης είναι πολύ δύσκολο να αφήσει τις τιμές να υποχωρήσουν.
Μπορεί η οικοδομική δραστηριότητα σε πολλές περιοχές να είναι οφθαλμοφανώς αυξημένη το τελευταίο διάστημα, αλλά σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις η αύξηση της προσφοράς δεν θα είναι ικανή να ικανοποιήσει την υπερβάλλουσα ζήτηση, η οποία είναι αποτέλεσμα της πολύχρονης έλλειψης επενδύσεων στον τομέα και της ύπαρξης πολύ μεγάλου αριθμού διαμερισμάτων που δεν είναι διαθέσιμα προς πώληση ή ενοικίαση (είτε γιατί οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν είτε γιατί δεν θέλουν να τα μισθώσουν είτε γιατί προτιμούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τουριστικού χαρακτήρα).
Στην περίπτωση των οικιστικών ακινήτων δεν μπορούμε να αποκλείσουμε την πιθανότητα να παρατηρηθεί μικρή μείωση τιμών μέσα στο 2024 αν γίνει πραγματικότητα μία σχετική αποκλιμάκωση του κατασκευαστικού κόστους καθώς οι τιμές ορισμένων πρώτων υλών έχουν αρχίσει να υποχωρούν, όπως και το ενεργειακό κόστος. Σε κάθε περίπτωση όμως, αυτή η μείωση είναι δύσκολο να αποδειχθεί σημαντική καθώς η ζήτηση είναι σαφώς υπέρτερη της προσφοράς.
Όπως βλέπουμε αυτή τη στιγμή τα πράγματα, με τις τελευταίες εξελίξεις στο μέτωπο των επιτοκίων και με το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης να γέρνει σαφώς υπέρ της προσφοράς, το ενδεχόμενο περαιτέρω αύξησης των τιμών των ακινήτων φαντάζει εξαιρετικά πιθανό. Πολύ πιο δύσκολη είναι η απάντηση στο ερώτημα σχετικά με το πόσο μεγάλη μπορεί να είναι η αύξηση αυτή. Δεν θα αποτολμήσουμε μία συγκεκριμένη πρόβλεψη αλλά θα υποστηρίξουμε πως στα ακίνητα με μεγάλη διεθνή ζήτηση αυτό θα εξαρτηθεί σε σημαντικό βαθμό από την εξέλιξη των τιμών στις χώρες του εξωτερικού.
Αν οι τιμές παραμείνουν σταθερές ή κινηθούν ανοδικά, αυτό θα σημαίνει πως οι αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων θα εξακολουθούν να είναι μεγαλύτερες από αυτές στο εξωτερικό με λογική συνέπεια τη συνέχιση του ισχυρού επενδυτικού ενδιαφέροντος. Σε αντίθετη περίπτωση, το ελληνικό πλεονέκτημα θα εξασθενήσει και αυτό μπορεί να έχει αρνητικές συνέπειες στη ζήτηση.
Όσον αφορά στα οικιστικά ακίνητα, οι προβλέψεις είναι ακόμα πιο δύσκολες, ειδικά στις κατοικίες ή τα διαμερίσματα μέσης ή χαμηλότερης αξίας όπου είναι εμφανέστερες οι δυσκολίες των υποψήφιων αγοραστών ή ενοικιαστών να ανταπεξέλθουν. Σημαντικό ρόλο θα μπορούσαν να παίξουν πιθανές κρατικές πρωτοβουλίες ενίσχυσης των πολιτών που επιθυμούν να αποκτήσουν ιδιόκτητες κατοικίες ή να προχωρήσουν σε ενοικίαση νέων διαμερισμάτων, σε συνεργασία με τις τράπεζες.
Όσο δύσκολη όμως και να είναι η διατύπωση συγκεκριμένης πρόβλεψης για την ακριβή εξέλιξη των τιμών, η κατεύθυνσή τους θα είναι λογικά ανοδική. Δεν πρέπει να ξεχνάμε εξάλλου πως οι μέσες τιμές των ελληνικών ακινήτων είναι, ακόμα και μετά την άνοδο των τελευταίων ετών, σαφώς πιο κάτω από τις τιμές του 2010.
