Η πρόσφατη απόφαση της κυβέρνησης να παγώσει τις νέες άδειες Airbnb (βραχυχρόνιες μισθώσεις) σε τρεις περιοχές του Δήμου Αθηναίων έχει προκαλέσει έντονη συζήτηση. Με τις αυξήσεις στα ενοίκια και τα παράπονα των πολιτών, η κίνηση αυτή είναι μια προσπάθεια να μειωθεί η πίεση στην τοπική αγορά κατοικιών. Ωστόσο, ενώ το πρόβλημα είναι υπαρκτό, η λύση απέχει πολύ από το να είναι η ιδανική. Για να καταλάβουμε το γιατί, πρέπει πρώτα να εξετάσουμε το ζήτημα από οικονομική σκοπιά.
Οι τιμές των ενοικίων, όπως και κάθε άλλη τιμή σε μια αγορά, καθορίζονται από τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης. Όταν η ζήτηση για στέγαση αυξάνεται – είτε λόγω τουρισμού, ξένων επενδυτών, είτε λόγω εισροής νέων κατοίκων – και η προσφορά δεν μπορεί να ακολουθήσει, οι τιμές ανεβαίνουν αναπόφευκτα. Ο πιο αποτελεσματικός και βιώσιμος τρόπος να μειωθούν οι τιμές είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, όχι να περιοριστεί η χρήση τους. Παρ’ όλα αυτά, η ελληνική αγορά ακινήτων πάσχει από σοβαρές στρεβλώσεις, όπως η αναποτελεσματική χρήση γης, οι αργές διαδικασίες αδειοδότησης ή κατασκευής νέων κατοικιών και η υποχρησιμοποίηση αστικών ακινήτων. Η απόφαση της κυβέρνησης να περιορίσει τις άδειες Airbnb θα μπορούσε να θεωρηθεί ως ένα σήμα ότι αναγνωρίζονται αυτές οι στρεβλώσεις και ότι η κυριαρχία του τουρισμού δεν πρέπει να υπερισχύει της ανάγκης για στέγαση στην πρωτεύουσα.
Αλλά γιατί οι ιδιοκτήτες προτιμούν το Airbnb από τις μακροχρόνιες μισθώσεις; Η απάντηση βρίσκεται στην ευελιξία και την κερδοφορία που προσφέρουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, οι μακροχρόνιες μισθώσεις έχουν ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, κάτι που δεσμεύει τους ιδιοκτήτες σε υπερβολικά μακροχρόνιες συμφωνίες με τους ενοικιαστές. Αυτό μπορεί να προκαλέσει δισταγμό στους ιδιοκτήτες, ειδικά όταν ανησυχούν για την οικονομική σταθερότητα των ενοικιαστών ή για την αύξηση των τιμών, όπως συμβαίνει τώρα με τον πληθωρισμό. Με το Airbnb, οι ιδιοκτήτες μπορούν να κερδίζουν περισσότερα ανά βραδιά, να αποφεύγουν τις μακροχρόνιες δεσμεύσεις και να έχουν μεγαλύτερη ευελιξία στις τιμές των ενοικίων. Επιπλέον, η εποχιακή ζήτηση επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να μεγιστοποιούν τα κέρδη τους κατά τις τουριστικές περιόδους, μια σημαντική ευκαιρία για πόλεις όπως η Αθήνα, που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον τουρισμό.
Ενώ η παύση των αδειών Airbnb, σε συνδυασμό και με τα υπόλοιπα μέτρα που παρουσίασε η κυβέρνηση, μπορεί και να αντιμετωπίσει βραχυπρόθεσμα τις αυξήσεις των ενοικίων (πράγμα που δεν είναι καθόλου σίγουρο), δεν λύνει το βασικό πρόβλημα. Αν ο στόχος είναι να σταθεροποιηθούν τα ενοίκια και να εξασφαλιστεί περισσότερη στέγαση για τους κατοίκους, μερικές βασικές πολιτικές θα μπορούσαν να βοηθήσουν στην αντιμετώπιση των στρεβλώσεων και την αύξηση της προσφοράς κατοικιών:
Η απλοποίηση των διαδικασιών για την αγοραπωλησία υπαρχόντων ή την κατασκευή νέων κατοικιών, ειδικά σε αστικές περιοχές, θα μπορούσε να ενθαρρύνει τους κατασκευαστές να χτίσουν περισσότερα ακίνητα, αυξάνοντας την προσφορά και μειώνοντας την πίεση στις υπάρχουσες κατοικίες.
Επίσης, η κυβέρνηση θα μπορούσε να προχωρήσει σε φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ήδη υπερφορολογημένους ιδιοκτήτες ακινήτων, μειώνοντας τους φόρους και τα τέλη που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τα ενοίκια. Τέλος, πρέπει κάποια στιγμή να βρεθεί το πολιτικό θάρρος να αντιμετωπιστεί το τεράστιο πρόβλημα με τα αναρίθμητα αχρησιμοποίητα ή υποχρησιμοποιούμενα ακίνητα στην Αθήνα που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά με τα κατάλληλα κίνητρα.
Παράλληλα με αυτές τις πολιτικές, η απόφαση της κυβέρνησης να παγώσει τις άδειες Airbnb αναδεικνύει μια βαθύτερη αδυναμία του ελληνικού συστήματος: την υπερσυγκέντρωση εξουσιών. Σε μια σύγχρονη, ευρωπαϊκή δημοκρατία του 21ου αιώνα, είναι παράλογο η κεντρική κυβέρνηση να αποφασίζει την παύση των αδειών Airbnb σε συγκεκριμένες γειτονιές της Αθήνας, αντί να επιτρέπει στις τοπικές αυτοδιοικήσεις ή στις περιφερειακές κυβερνήσεις να διαχειρίζονται τέτοιες αποφάσεις. Οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν πολύ καλύτερη εικόνα των αναγκών και των δυναμικών των κοινοτήτων τους και είναι σε θέση να σχεδιάζουν πολιτικές που ισορροπούν τον τουρισμό, τη στέγαση και την ανάπτυξη.
Η αποκέντρωση είναι απαραίτητη εάν η Ελλάδα θέλει να προσαρμοστεί στις προκλήσεις του σύγχρονου κόσμου. Η συγκεντρωτική λήψη αποφάσεων περιορίζει την καινοτομία, μειώνει την ευελιξία και συχνά οδηγεί σε γενικές πολιτικές που δεν λαμβάνουν υπόψη τις τοπικές ανάγκες. Η ενίσχυση της τοπικής αυτοδιοίκησης θα οδηγούσε όχι μόνο σε καλύτερα προσαρμοσμένες πολιτικές, αλλά και σε μεγαλύτερη λογοδοσία και ανταπόκριση στις ανησυχίες των πολιτών. Είτε πρόκειται για τη διαχείριση των αδειών Airbnb, είτε για την προώθηση νέων κατοικιών, είτε για την παροχή δημόσιων υπηρεσιών, οι τοπικές αρχές πρέπει να έχουν την αυτονομία να λαμβάνουν αποφάσεις που αντικατοπτρίζουν τις ανάγκες και τις προτεραιότητες των κοινοτήτων τους.
