Παρά το θετικό άρωμα που αποπνέουν οι εκθέσεις των επενδυτικών και χρηματιστηριακών οίκων για το παρόν και το μέλλον των ελληνικών τραπεζών, στο τέλος πάντα διατυπώνουν ένα ερώτημα και μια επιφύλαξη. Στο ίδιο ερώτημα και στην ίδια επιφύλαξη, καταλήγει στην έκθεση του, για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο. Και το ερώτημα αυτό, αφορά τα στεγαστικά δάνεια και τον κίνδυνο να μετατραπούν σε «κόκκινα δάνεια», λόγω των υπερβολών και των στρεβλώσεων που κυριαρχούν στην αγορά ακινήτων.
Ποια είναι η παρούσα κατάσταση στα ακίνητα;
Από το χαμηλό επίπεδο των τιμών του 2017, όπου και ολοκληρώθηκε η πτωτική πορεία που είχε ξεκινήσει το 2010, καταγράφεται μέχρι σήμερα μια άνοδος στις ονομαστικές τιμές της τάξης του 50%. Μια άνοδος, η οποία προς το παρόν δεν εμφανίζει σημάδια κόπωσης.
Οι τιμές βαίνουν αυξανόμενες, συνεπικουρούμενες κατά πρώτον από την ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό μέσα στο πλαίσιο του προγράμματος της «Χρυσής Βίζα», αλλά και έξω από αυτό, κατά δεύτερον από την εγχώρια ζήτηση λόγω της ανόδου των εισοδημάτων και της αναγκαστικής εισόδου του «μαύρου χρήματος» στην πραγματική οικονομία, κατά τρίτον από το ανεπαρκές χαμηλό κτηριακό απόθεμα, αφού η οικοδομική δραστηριότητα ήταν καθηλωμένη για πολλά χρόνια και κατά τέταρτον από το συνεχιζόμενο ανοδικό κύμα του κόστους κατασκευής, με τα υλικά και τα μεροκάματα να έχουν ξεφύγει από κάθε λογικό επίπεδο.
Ποια είναι η παρούσα κατάσταση στα στεγαστικά δάνεια;
Το ύψος των στεγαστικών δανείων, αλλά και των υπόλοιπων δανείων των ελληνικών νοικοκυριών είναι πολύ χαμηλότερο σε σχέση με τις περισσότερες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η τραπεζική χρηματοδότηση της στέγης μεγεθύνεται, παραμένοντας ωστόσο υποτονική.
Το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων, δηλαδή το ύψος των τοκοχρεωλυτικών δόσεων που καταβάλουν οι δανειολήπτες έχει αυξηθεί ποσοστιαία, τα δυο τελευταία χρόνια σε σχέση με τα διαθέσιμα εισοδήματα.
Παράλληλα η συμμετοχή των δανειοληπτών με δικά τους κεφάλαια στην αγορά κατοικίας, παρ’ όλο που έχει αυξηθεί σε σχέση με παλαιότερες περιόδους, παραμένει χαμηλή, σε σχέση με το ύψος των στεγαστικών δανείων που λαμβάνουν και το συνολικό κόστος της κατοικίας που αποκτούν.
Για παράδειγμα, το δάνειο σε σχέση με την αξία της κατοικίας του δανειολήπτη κυμαίνεται από το 75% έως το 80% και αντιστοίχως τα «λεφτά που βάζει από την τσέπη του» ο δανειολήπτης είναι από 20% έως 25%. Ποσοστό ιδιαίτερα χαμηλό, αν συγκριθεί με τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά δεδομένα.
Με βάση αυτήν την εικόνα της οικονομικής πραγματικότητας των ακινήτων και των στεγαστικών δανείων, ποιοι είναι οι κίνδυνοι που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε μια νέα γενιά «κόκκινων δανείων»;
Οι παράγοντες που κρίνουν τη βιωσιμότητα ενός δανείου, που εξαρτάται από τη δυνατότητα ή την επιθυμία του δανειολήπτη να παραμένει συνεπής όσον αφορά την καταβολή των τοκοχρεωλυτικών δόσεων, που έχουν συμφωνηθεί μέσω της δανειακής σύμβασης με την τράπεζα, είναι τρεις.
Ο πρώτος παράγοντας είναι η πορεία του εισοδήματος του δανειολήπτη.
Ο δεύτερος παράγοντας είναι το ύψος του επιτοκίου του δανείου, εάν η σύμβαση προβλέπει κυμαινόμενο επιτόκιο.
Ο τρίτος παράγοντας είναι η «αξία» του ακινήτου, το οποίο αγοράζει ο δανειολήπτης.
Συνήθως οι δανειολήπτες έχουν προϋπολογίσει το ύψος της τοκοχρεωλυτικής δόσης του τραπεζικού δανείου, σαν ένα συγκεκριμένο ρεαλιστικό ποσοστό του σταθερού μηνιαίου εισοδήματος τους. Θεωρητικά, όσο ωριμάζει επαγγελματικά ο δανειολήπτης τόσο πιο εύκολο γίνεται γι’ αυτόν να καλύπτει το δάνειο του. Αν μάλιστα συνυπολογιστεί και ο παράγοντας «πληθωρισμός», τότε σε βάθος χρόνου η αποπληρωμή του δανείου γίνεται ακόμα πιο εφικτή.
Ανατροπές μπορεί να υπάρξουν αφενός στην περίπτωση μείωσης του εισοδήματος του δανειολήπτη για μια σειρά από λόγους και αφετέρου από την αύξηση των επιτοκίων. Τότε πράγματι, υπάρχει κίνδυνος «κοκκινίσματος» του δανείου. Είναι υπαρκτός αυτός ο κίνδυνος σήμερα;
Τα επιτόκια βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα που είχε υπολογίσει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και είχαν εκτιμήσει οι αγορές. Το ενδεχόμενο περαιτέρω αύξησης τους, μοιάζει σήμερα απίθανο, ειδικά μετά από την εκπεφρασμένη πρόθεση των κεντρικών τραπεζιτών να προχωρήσουν μέσα στο 2024 σε αποκλιμάκωση των επιτοκίων τους. Επομένως, κίνδυνος από μια νέα άνοδο των επιτοκίων, δεν βρίσκεται στην ημερήσια διάταξη.
Παράλληλα η αναπτυξιακή πορεία της χώρας, θα οδηγήσει σε αύξηση των εισοδημάτων, σαν αποτέλεσμα της ανόδου του ΑΕΠ. Ταυτόχρονα η ανισορροπία υπέρ των προσφερόμενων θέσεων απασχόλησης εξασφαλίζει ως ένα βαθμό, ότι η ανεργία και ο κίνδυνος απώλειας θέσεων εργασίας, δεν θα μπουν στο κάδρο των σχέσεων των δανειοληπτών με τις τράπεζες.
Δηλαδή όπως φαίνεται, δεν αναμένεται μείωση των εισοδημάτων, όσων έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο. Οπότε ο κίνδυνος, από μια απότομη και γενικευμένη μείωση των εισοδημάτων, δεν αποτελεί μέρος της ευρύτερης εικόνας.
Επομένως, οι δυο από τους τρεις παράγοντες που προαναφέραμε, δεν πιθανολογείται ότι θα οδηγήσουν σε κόκκινα δάνεια. Ας δούμε και τον τρίτο παράγοντα, αυτόν της υποχώρησης της «αξίας» του ακινήτου.
Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης αγοράζει ένα διαμέρισμα αξίας 300.000 ευρώ καταβάλλοντας 80.000 ευρώ και λαμβάνοντας δάνειο ύψους 220.000 ευρώ για 20 έτη, με μηνιαία τοκοχρεωλυτική δόση ύψους 1.350 ευρώ. Εάν στην πορεία γίνει κάποιο κραχ της αγοράς ακινήτων και η «αξία» του ακινήτου υποχωρήσει στα 200.000 ή και χαμηλότερα, είναι πιθανόν ο δανειολήπτης να σταματήσει να εξυπηρετεί το δάνειο του.
Αφού στο τέλος των 20 ετών θα έχει πληρώσει 404.000 ευρώ, για ένα ακίνητο που θα έχει «αξία» 200.000 ευρώ και λιγότερο. Με αυτόν τον τρόπο θα μπορούσε να «κοκκινίσει» το δάνειο του, κάτι που παρατηρήθηκε κατά τη διάρκεια της κατάρρευσης των τιμών των ακινήτων από το 2010 μέχρι το 2017.
Βέβαια σήμερα, οι τράπεζες απαιτούν από τον δανειολήπτη να καταβάλλει ο ίδιος μέρος του τιμήματος της αγοράς χρησιμοποιώντας δικούς τους πόρους. Κάτι που δρα αποτρεπτικά, απέναντι το ενδεχόμενο εκούσιου «κοκκινίσματος» του δανείου, αφού ο δανειολήπτης θα «χάσει» και δικά του κεφάλαια και χαμένη δεν θα είναι μόνο η τράπεζα.
Ωστόσο, «κραχ» της αγοράς ακινήτων στη χώρα μας, δεν φαίνεται πως είναι πιθανό, τουλάχιστον στο ορατό μέλλον. Το ενδεχόμενο της ορθολογικοποίησης και υποχώρησης των τιμών των ακινήτων είναι υπαρκτό. Αλλά το ενδεχόμενο πλήρους κατάρρευσης δεν υπάρχει, τουλάχιστον για όσο καιρό η ελληνική οικονομία αναπτύσσεται και για όσο καιρό το επενδυτικό ενδιαφέρον για ακίνητα από το εξωτερικό παραμένει ενεργό.
