Του Ηλία Παπαγεωργιάδη*
Η αγορά ακινήτων της Ρουμανίας επηρεάστηκε αμέσως από την παγκόσμια κρίση του Σεπτεμβρίου του 2008. Ήδη από τον Οκτώβριο σχεδόν τα πάντα πάγωσαν και γρήγορα οι τιμές άρχισαν να πέφτουν ραγδαία. Διότι η τιμή ενός ακινήτου είναι η καλύτερη που βρίσκουμε στην αγορά, όχι αυτή που ζητάμε / ονειρευόμαστε. Με τις τράπεζες εκτός αγοράς, τους μεγάλους επενδυτές σε στάση αναμονής και τους ξένους (αυτούς τους «κακούς» που όλοι τους βρίζουν αλλά χωρίς αυτούς καταρρέουν οι τιμές) πίσω στην πατρίδα τους, το πρώτο εξάμηνο του 2009 η ζήτηση σχεδόν μηδενίστηκε και η πτώση επιταχύνθηκε. Το ΑΕΠ της χώρας μειώθηκε ραγδαία και οι εταιρείες προχώρησαν σε χιλιάδες απολύσεις. Τα επιτόκια γρήγορα «πέταξαν στα σύννεφα»…
Η δημιουργία του «Prima Casa»
Σε τέτοιες στιγμές είναι λογικό πολλοί να κοιτάξουν προς την πλευρά του κράτους. Η πρώτη και πιο εύκολη σκέψη ήταν «να αγοράσει το κράτος τα αδιάθετα ακίνητα». Σε ελάχιστες περιπτώσεις συνέβη και αυτό, με Δήμους να αγοράζουν διαμερίσματα για να τα μετατρέψουν σε «εργατικές κατοικίες» (οι περισσότερες υποθέσεις είναι προς δικαστική διερεύνηση σήμερα).
Όμως η λύση δεν είναι να ξοδέψει το κράτος δισ. ευρώ για να σώσει τους εργολάβους… Η τότε κυβέρνηση της Ρουμανίας αποφάσισε να παρέμβει και διάλεξε έναν άλλον δρόμο. Δημιούργησε το «Prima Casa», με τα εξής χαρακτηριστικά:
- Το κράτος εγγυήθηκε τη χορήγηση δανείων αξίας ως 60.000 ευρώ
- Δανειολήπτες μπορούσαν να είναι μόνο όσοι δεν έχουν διαμέρισμα / κατοικία στο όνομά τους
- Προτεραιότητα δόθηκε στα νέα ζευγάρια
- Η συμμετοχή του δανειολήπτη ορίστηκε στο 5% της αξίας του συμβολαίου
- Όλα έγιναν σε συνεργασία με τις τράπεζες
- Εφαρμόστηκαν αυστηρότατοι έλεγχοι που συνδέουν τη μηνιαία δόση με το συνολικό ύψος των μηνιαίων αποδοχών της οικογένειας (έτσι ώστε αυτή να μην ξεπερνά το 30%, ακόμη και σε περίπτωση που η οικονομία θα χειροτερέψει). Κάθε δανειολήπτης πέρασε stress test.
- Ορίστηκε ένα ετήσιο πλαφόν (1 δισ. ευρώ την πρώτη χρονιά) και κάθε τράπεζα που ήθελε να συμμετάσχει έφτιαξε ειδικό τραπεζικό προϊόν με πολύ μικρό επιτόκιο και όρισε το μέγιστο ποσό δανείων που θα έδινε κάθε χρόνο.
- Επιτράπηκε η αγορά και καινούριων και παλιών ακινήτων
- Σε δεύτερη φάση, πριμοδοτήθηκαν τα δάνεια στο τοπικό νόμισμα (Ron), με επιτόκιο κάτω του 4%
Παράλληλα…
- Οι φόροι και τα συμβολαιογραφικά έξοδα στο συμβόλαιο είναι κάτω του 3% και για μεγάλες αξίες φτάνουν στο 1 - 1,5% (αθροιστικά)
- Ο ΦΠΑ για συναλλαγές διαμερισμάτων μειώθηκε στο 5% για αξίες ως 85.000 ευρώ (και από 01/01/2016 ο ΦΠΑ αυτός ισχύει για αξίες ως 101.000 ευρώ)
- Ο φόρος ακίνητης περιουσίας των διαμερισμάτων είναι πολύ χαμηλός (και καταβάλλεται στον δήμο, όχι το κράτος)
- Οι τράπεζες είπαν όχι σε περισσότερους δανειολήπτες από όσους είπαν ναι, αυξάνοντας το πελατολόγιό τους με υγιή τρόπο
Τα αποτελέσματα
- Άμα τη εμφανίσει του προγράμματος αυτού, η αγορά σταμάτησε να πέφτει με ορμή.
- Η πτώση της συνεχίστηκε ως το 2013, αλλά το 5 - 10% / μήνα έγινε «3 - 8% / χρόνο».
- Η ρουμανική οικονομία κέρδισε μερικά δισ. ευρώ από φόρους, οι ρουμανικές τράπεζες κέρδισαν μία πηγή εισοδήματος με μικρό, αλλά σχεδόν σίγουρο, κέρδος και η μεσαία τάξη της χώρας βρήκε λύση.
- Δεκάδες χιλιάδες ζευγάρια απέκτησαν το σπίτι τους, με όρους που τους επέτρεψαν να «αναπνεύσουν» οικονομικά
- Τα μικρά ακίνητα, αυτά που κατέχει ο πολύς κόσμος, απέκτησαν και πάλι αξία και σταδιακά η αγορά απορρόφησε όλα τα ποσά εγγυήσεων που διατέθηκαν.
- Το 2009, το 2010 και το 2011 μεγάλο τμήμα της αγοράς κινήθηκε μόνο μέσω του προγράμματος αυτού, μέχρι να πάρει μπρος ξανά η οικονομία.
- Γρήγορα εμφανίστηκαν επενδυτές που άρχισαν να κτίζουν έργα αποκλειστικά για αυτήν την κατηγορία πελατών (με αποδόσεις 25 - 50%, όπως στην Ελλάδα πριν την κρίση), έτσι οι τιμές οικοπέδων σταμάτησαν να πέφτουν και από το 2014 ανεβαίνουν σοβαρά.
- Οι δανειολήπτες που δεν πλήρωσαν τη δόση τους είναι λιγότεροι του 1% του συνόλου («ο Ρουμάνος θα κάνει τα πάντα για να πληρώσει το σπίτι του»)
- Ήδη από το 2013 ο κλάδος των κατασκευών συνεισφέρει και πάλι σημαντικά στο ΑΕΠ. Από το 2014 έγινε ξανά μία από τις ατμομηχανές της ανάπτυξης της χώρας, που έκλεισε το πρώτο τρίμηνο του 2016 με 4,2% αύξηση ΑΕΠ
- Η οικιστική αγορά χωρίστηκε σε 3 τμήματα, με το ένα από αυτά να είναι «η αγορά του Prima Casa»
- Δόθηκαν δάνεια σε όλη τη χώρα, μιας και μόνο το 30 - 40% των αιτήσεων προήλθαν από το Βουκουρέστι
Με την τραπεζική αγορά στη Ρουμανία να έχει πλήρως ομαλοποιηθεί, υπάρχουν πολλές φωνές που προτείνουν την απόσυρση του προγράμματος που είναι ήδη στην 8η έκδοσή του (ανανεώνεται κάθε χρόνο). Ο υπογράφων το υποστηρίζει αυτό ήδη εδώ και 2 χρόνια, όταν τα επιτόκια της αγοράς μειώθηκαν ακόμη και κάτω από αυτά του «Prima Casa».
Σε κάθε περίπτωση, αν ψάχνουμε στην Ελλάδα για ένα εργαλείο που λειτούργησε και απέδωσε απτά αποτελέσματα για τους πολίτες, την αγορά, τα κρατικά έσοδα και την οικονομία γενικότερα, το «Prima Casa» αξίζει να μελετηθεί. Προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα, θα μπορούσε να δώσει μία ρεαλιστική απάντηση στη σημερινή κατάσταση της αγοράς.
Μία απάντηση ρεαλιστική και άμεσα υλοποιήσιμη, όχι τα συνήθη ευχολόγια…
* Ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης είναι επενδυτικός σύμβουλος ακινήτων στη MORE Real Estate Services.
