Ο τομέας της οικιστικής ανάπτυξης και γενικότερα των ακινήτων, ίσως αποτελέσει σύμφωνα με αρκετούς αναλυτές, έναν ακόμα ευάλωτο παράγοντα, στην συνάρτηση αναζήτησης ισορροπίας ανάμεσα στην αύξηση των επιτοκίων, στην ανάσχεση του πληθωριστικού κύματος και τον κίνδυνο εμφάνισης ύφεσης. Ήδη σε προηγούμενα άρθρα, οι αρθρογράφοι του Liberal Markets, έχουν επισημάνει τους κινδύνους από τη ραγδαία αποθέρμανση του τομέα του real estate στην Κίνα και την αγωνιώδη προσπάθεια του Πεκίνου αφ’ ενός να επιδοτήσει την αγορά κατοικίας προσφέροντας μια σειρά από κίνητρα στους Κινέζους πολίτες και αφ’ ετέρου να ενισχύσει και να διασώσει τις εταιρείες οικιστικής ανάπτυξης, που παίζουν σημαντικό ρόλο στην άνοδο του Κινεζικού ΑΕΠ.
Και όπως φαίνεται, προβλήματα στην στεγαστική πίστη, στις τιμές των ακινήτων, στην οικιστική ανάπτυξη και στην χρηματοδότηση των κατασκευών, εκτός από την Κίνα, αντιμετωπίζουν και οι ΗΠΑ, η Ινδία, η Αυστραλία και ο Καναδάς.
Ήδη στις ΗΠΑ, οι αυξήσεις των επιτοκίων από την Fed, οδήγησε σε αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων με αποτέλεσμα τόσο οι δανειολήπτες όσο και οι χρηματοδότες που δεν είναι τράπεζες, να αντιμετωπίζουν σημαντικούς κινδύνους. Οι δανειολήπτες αδυνατώντας να πληρώσουν τις τοκοχρεολυτικές τους δόσεις κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους, οι δε δανειστές κινδυνεύουν με πτώχευση, αφού βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα κύμα «κόκκινων δανείων». Για να γίνουν πιο αντιληπτά τα ανωτέρω, ας σημειώσουμε ότι 5 εκατομμύρια νοικοκυριά στις ΗΠΑ έχουν πάψει να εξυπηρετούν τα δάνεια τους, ότι η ζήτηση νέων στεγαστικών δανείων επέστρεψε στα επίπεδα του 2000 και οι πωλήσεις νέων κατοικιών έχουν υποχωρήσει κατά 50%.
Οι χορηγοί στεγαστικών δανείων, που δεν είναι τράπεζες ελέγχουν σήμερα περίπου τα δυο τρίτα των αμερικανικών στεγαστικών δανείων. Και έτσι η μερική ανατροπή των ισορροπιών στα στεγαστικά δάνεια, έχει οδηγήσει την First Guaranty Mortgage Corp. σε πτώχευση και την Sprout Mortgage στη διακοπή της λειτουργίας της. Η αξία ενός δανείου $1, που πριν την κρίση αποτιμάτο στα $1,02 σήμερα έχει υποχωρήσει στα $0,85, δημιουργώντας προβλήματα αναχρηματοδότησης. Κάτι, το οποίο για τις τράπεζες είναι σχετικά εύκολο, αφού στηρίζονται σε γιγαντιαίες πιστωτικές γραμμές. Όμως για τους ανεξάρτητους οίκους στεγαστικής πίστης, η υποχώρηση αυτή δεν αντιμετωπίζεται εύκολα. Και το ερώτημα είναι το τι θα συμβεί αμέσως μετά την φετινή εκτόξευση των τιμών των ακινήτων που τα έχει οδηγήσει σε τιμές υψηλότερες κατά 20%, έναντι του 2021. Ποια θα είναι η πτώση και με ποια εργαλεία θα αντιμετωπιστεί;
Προβληματική δείχνει και η κατάσταση της αγοράς ακινήτων στη Ινδία. Η αύξηση των επιτοκίων, οδηγεί τις αποτιμήσεις των ακινήτων σε ακόμα υψηλότερα επίπεδα, επιβαρύνοντας το ήδη βαρύ κλίμα της έλλειψης κατοικιών. Οι τιμές στην Ινδική “Silicon Valley”, Bengaluru έχουν αυξηθεί ήδη κατά 6%, στο Delhi κατά 4% και στην Mumbai κατά 5%. Και οι αναλυτές αναμένουν παρόμοιες ή ακόμα και μεγαλύτερες αυξήσεις το 2023, με αποτέλεσμα η χώρα των 1,3 δισ. κατοίκων, να αδυνατεί να εξασφαλίσει ανεκτές συνθήκες στέγασης για τους πολίτες της.
Η αύξηση των επιτοκίων στην Αυστραλία, βρήκε τις τιμές των ακινήτων αυξημένες κατά 100% σε σχέση με την περίοδο της κρίσης 2007-2009. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων του Αυστραλιανού real estate, αναμένεται μείωση των τιμών κατά 6% μέσα στο 2022 και κατά 9% το 2023. Οι παράγοντες που θα οδηγήσουν σε αυτό το αποτέλεσμα, είναι αυτοί που συναντώνται σήμερα σε όλον τον πλανήτη. Ο εκτεταμένος δανεισμός, οι υψηλές τιμές ακινήτων σε σχέση με τα διαθέσιμα εισοδήματα και η αύξηση των επιτοκίων. Σύμφωνα με έκθεση της τράπεζας ANZ, το συνολικό ύψος των στεγαστικών δανείων που βρίσκονται σε κίνδυνο εξυπηρέτησης αγγίζει το $1,4 τρισ., με αποτέλεσμα να αναμένεται μια υποχώρηση των τιμών από 10% έως και 35%. Μια υποχώρηση που είχε γνωρίσει κατά τη διάρκεια της αμερικανικής κρίσης των ενυπόθηκων δανείων.
Επιστρέφοντας στη Βόρειο Αμερική και συγκεκριμένα στον Καναδά, βρίσκουμε τις τιμές των ακινήτων αυξημένες κατά 50% από τον Μάρτιο του 2020 μέχρι σήμερα. Και αυτό είναι αποτέλεσμα των μηδενικών επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια. Με τον πληθωρισμό να καταγράφει 8,1%, που αποτελεί υψηλό 40ετίας και τα επιτόκια αυξημένα κατά 2,25%, αναμένεται πτώση των τιμών των ακινήτων μέχρι και 18% για το 2023. Δεν είναι λίγοι όσοι υποστηρίζουν ότι ακόμα και αν η BoC ανεβάσει τα επιτόκια στο 3,50%, υποχωρήσουν οι τιμές των ακινήτων κατά άλλο ένα 30% και τα ακίνητα θα αποτιμώνται σε τιμές pro Covid, οι κατοικίες θα είναι ακόμα αντικειμενικά πιο ακριβές, λόγω των δυσμενέστερων όρων των στεγαστικών δανείων.
Η κατάσταση της αγοράς κατοικιών, σε συνδυασμό με την ενεργειακή κρίση και την ακρίβεια, πλήττει τις κοινωνίες με ένα πρωτοφανή και πολύπλευρο τρόπο. Ταυτόχρονα πλήττει και ένα επιχειρηματικό οικοσύστημα που συντηρεί δεκάδες χιλιάδες επιχειρήσεων και θέσεων απασχόλησης. Και όλα αυτά σε παγκόσμιο επίπεδο.
