Συνηθίζουμε να λέμε πως το Χρηματιστήριο είναι ο καθρέφτης της οικονομίας. Και πως η εικόνα των μετοχών των διαφόρων κλάδων αντικατοπτρίζει την πορεία και των μη εισηγμένων επιχειρήσεων. Με αυτή τη λογική ας δούμε ποια είναι η εικόνα της αγοράς ακινήτων μέσα από την πορεία των εταιρειών ακινήτων που είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο Αθηνών, γνωστές σαν ΑΕΕΑΠ, δηλαδή Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία.
Οι εταιρείες αυτές που έχουν σαν αποκλειστικό σκοπό την απόκτηση και διαχείριση ακίνητης περιουσίας, δραστηριοποιούνται μέσα σε ένα ιδιαίτερο ευνοϊκό επενδυτικό και φορολογικό περιβάλλον.
Οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται σε μια καταβολή φόρου, που ορίζεται σαν το 10% του επιτοκίου Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προσαυξανόμενου κατά 1%, επί του μέσου όρου των επενδύσεων σε ακίνητα των εταιρειών, συμπεριλαμβανομένων και των διαθεσίμων τους, όπως απεικονίζονται στις εξαμηνιαίες λογιστικές καταστάσεις. Παράλληλα οι μέτοχοι των ΑΕΕΑΠ, δεν πληρώνουν φόρους μεταβιβάζοντας τις μετοχές τους, όπως θα έκαναν αν μεταβίβαζαν ένα ακίνητο τους.
Βλέπουμε λοιπόν πως οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, αποτελούν τον προσφορότερο τρόπο για να επενδύσει κάποιος σε ακίνητα, αν δεν θέλει να προχωρήσει σε ιδιόχρηση τους, ή αν δεν διαθέτει το απαιτούμενο κεφάλαιο για την αγορά ενός ολόκληρου ακινήτου. Οπότε τα συμπεράσματα που προκύπτουν από την πορεία των μετοχών των ΑΕΕΑΠ, αποτελούν ένα ενδεικτικό σημείο αναφοράς για τον ευρύτερο κλάδο των ακινήτων στη χώρα μας.
Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο μελετώντας την έκθεση της European Public Real Estate Association, καταλήγουμε με ευκολία στο συμπέρασμα πως οι τιμές των μετοχών των εταιρειών ακινήτων διαπραγματεύονται στην πλειοψηφία τους με σημαντική “έκπτωση” έναντι της «λογιστικής αξίας» τους.
Δηλαδή αν η «αξία» μιας μετοχής είναι στα 10 ευρώ, η τιμή της στο χρηματιστήριο ανέρχεται στα 7 ή στα 8 ευρώ. Και οι εκπτώσεις αυτές αφορούν όλες τις εταιρείες και όλες τις κατηγορίες ακινήτων στα οποία επενδύουν, όπως είναι για παράδειγμα τα εμπορικά ή οικιστικά ή βιομηχανικά ακίνητα, τα γραφεία, τα υγειονομικά κτίρια και οι αποθηκευτικοί χώροι.
Τι σηματοδοτεί η ύπαρξη αυτών των εκπτώσεων; Μια εξήγηση είναι ότι οι επενδυτές εκτιμούν ότι οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν. Μια άλλη εξήγηση είναι ότι οι ιδιοκτήτες δηλαδή οι ΑΕΕΑΠ θα χρειαστούν να επενδύσουν σημαντικά ποσά για να προσαρμόσουν τα ακίνητα τους στις νέες ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές, μειώνοντας με αυτόν τον τρόπο την κερδοφορία τους.
Μία ακόμα εξήγηση είναι ότι οι χαμηλοί ρυθμοί οικονομικής ανάπτυξης θα μειώσουν την ανάγκη για επιχειρηματικές μεγεθύνσεις και χωροταξικές επεκτάσεις. Και μια επιπλέον εξήγηση είναι ότι η μετάβαση στον ψηφιακό κόσμο, μειώνει τις ανάγκες ύπαρξης «φυσικών καταστημάτων», που αντικαθίστανται από ψηφιακές υπηρεσίες, όπως συμβαίνει για παράδειγμα σε όλο τον κόσμο με τα υποκαταστήματα των τραπεζών.
Στο Χρηματιστήριο Αθηνών οι δυο μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ δεν μας βοηθούν να αποκτήσουμε μια καθαρή εικόνα για την πορεία των ακινήτων στη χώρα μας. Και εξηγούμεθα.
Στη περίπτωση της Prodea, που έχει χρηματιστηριακή αποτίμηση της τάξης του 1,86 δισ. ευρώ, η συντριπτική πλειοψηφία των μετοχών ανήκει σε έναν και μόνο μέτοχο. Ο μέτοχος αυτός έχοντας αποκτήσει το 87% των μετοχών της εταιρείας σύμφωνα με το νόμο πρέπει να προσφέρει για το υπόλοιπο 13% τιμή 7,50 ευρώ ανά μετοχή, τη στιγμή που η τρέχουσα τιμή της μετοχής στο Χρηματιστήριο βρίσκεται στα 7,25 ευρώ, που η «εσωτερική αξία» (NAV) βρίσκεται στα 5,84 ευρώ και που η αποτίμηση της από τον οίκο TMS -Auditors βρίσκεται στα 5,71 ευρώ.
Δηλαδή η τιμή που προτείνει ο μεγαλομέτοχος της Prodea, αντί για έκπτωση (discount), προσφέρει υπερτίμηση (premium) τάξης του +31,2%. Ένα premium που είναι το δεύτερο μεγαλύτερο στην Ευρώπη μετά από τη μετοχή της ελβετικής εταιρείας Intershop Holdings.
Στην περίπτωση της Dimand, με χρηματιστηριακή αποτίμηση κοντά στα 200 εκατ. ευρώ τα πράγματα είναι διαφορετικά. Η τιμή της μετοχής από την είσοδο της στο Χρηματιστήριο ακολουθεί μια καθοδική πορεία, έχοντας καταλήξει από τα 15,00 ευρώ του Ιουλίου 2022 στα 10,55 ευρώ σήμερα. Καταγράφοντας με αυτόν τον τρόπο μια πτώση της τάξης του -29,66%. Μείον 29,66% στην θεωρητικά πιο «σίγουρη επένδυση».
Αντίθετα, κατά τη διάρκεια του ίδιου χρονικού διαστήματος ο Δείκτης FTSE/XA Ακίνητης Περιουσίας έχει καταγράψει άνοδο της τάξης του +13,2% και ο Γενικός Δείκτης του Χρηματιστηρίου Αθηνών έχει ανέβει κατά +51,6%. Για ποιον λόγο άραγε η μετοχή της Dimand, έχει κατακρημνισθεί, την ίδια στιγμή που το Χρηματιστήριο Αθηνών έχει ακολουθήσει μια δυναμική ανοδική πορεία;
Δεν είναι επομένως μόνο η ευρωπαϊκή εικόνα που προβληματίζει τους επενδυτές. Η εγχώρια εικόνα είναι εξ ίσου δύσκολη. Επιπλέον, είναι θολή και στρεβλή, στέλνοντας αμφίσημα μηνύματα όχι μόνο στη χρηματιστηριακή κοινότητα, αλλά και στην ευρύτερη επενδυτική κοινότητα, που αναζητά αποδόσεις και ασφάλεια. Κάτι που τα τελευταία χρόνια είχε εξασφαλίσει μέσω τοποθετήσεων σε ακίνητα.
