Η περίοδος της πανδημίας δημιούργησε πολλές ευκαιρίες στην αγορά του real estate. Λόγω των χαμηλών επιτοκίων, οι αποτιμήσεις των ακινήτων εκτοξεύθηκαν. Ωστόσο, τα σύννεφα άρχισαν να πυκνώνουν. Μια μεγάλη αλλαγή είχε συντελεστεί. Η εξ αποστάσεως εργασία φάνηκε πως ήρθε για να μείνει.
Το λεγόμενο commercial real estate, που κατά βάση αποτελείται από κτίρια γραφείων, αποθήκες και εμπορικά κέντρα, έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Από τη μία, η επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου αύξησε τις ανάγκες για αποθηκευτικούς χώρους, οδηγώντας σε μια «χρυσή εποχή» για το αποθηκευτικό real estate. Από την άλλη, έχει πλήξει ουσιαστικά τη χρησιμότητα των εμπορικών κέντρων. Πέραν της σχετικά μειωμένης κίνησης, ιδιαίτερα οικονομικά ρήγματα δεν έχουν εμφανιστεί. Η ισχυρή ζήτηση των Αμερικανών καταναλωτών, έχει καταφέρει να κρατήσει την κερδοφορία των εμπορικών κέντρων σε λογικά επίπεδα. Τα γραφεία όμως έχουν πληγεί.
Την τελευταία τριετία, οι εταιρείες έχουν μειώσει δραστικά τον χώρο που ενοικιάζουν, δημιουργώντας μεγάλα κενά σε κτίρια αξίας πολλών εκατοντάδων εκατομμυρίων. Την ίδια στιγμή τα υψηλά επιτόκια, είναι ικανά να πλήξουν τη βιωσιμότητά τους. Το 2025 και το 2026 αποτελούν κρίσιμα έτη για την αναχρηματοδότηση των δανειακών τους απαιτήσεων. Δάνεια που την εποχή της πανδημίας δόθηκαν σε ιστορικά χαμηλά επιτόκια, θα χρειαστεί να αναχρηματοδοτηθούν πέντε με έξι ποσοστιαίες μονάδες πιο ψηλά. Η χρεοκοπία σε πολλές περιπτώσεις, ίσως είναι αναπόφευκτη.
Η τάση των εταιρειών να επαναφέρουν τους εργαζομένους τους, τέσσερις ή ακόμα και πέντε φορές την εβδομάδα δια ζώσης, ίσως αποδειχτεί «σανίδα σωτηρίας» για τον κλάδο. Το 2024, οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν 4% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Μικρή αύξηση, αλλά αρκετή. Δείχνει ότι ίσως τα χειρότερα έχουν αποφευχθεί. Η πτώση των επιτοκίων θα αποδειχτεί καθοριστική για την αποφυγή της κρίσης. Τα ακίνητα, είναι κατά βάση χρηματοδοτούμενα από χρέος, συνεπώς η αλλαγή στο κόστος δανεισμού μπορεί να βελτιώσει τις αποδώσεις τους.
Μια νέα τάση που φαίνεται να αναπτύσσεται, είναι η μετατροπή γραφείων σε κατοικίες. Το οικιστικό αποτελεί τεράστιο ζήτημα για τις μεγαλουπόλεις των ΗΠΑ. Το κόστος των ενοικίων έχει φτάσει σε δυσθεώρητα ύψη. Η αλλαγή χρήσης, λοιπόν, αποτελεί μεγάλη οικονομική ευκαιρία. Έχει βέβαια και ρίσκα. Το κόστος είναι ιδιαίτερα υψηλό και τα απαιτούμενα κεφάλαια είναι μεγάλα. Η αρχιτεκτονική αποτελεί έναν ακόμη περιορισμό, καθώς μειώνει τον διαθέσιμο χώρο προς ενοικίαση και περιορίζει τις επιλογές.
Τα σημάδια λοιπόν αντικρουόμενα. Οι ευκαιρίες είναι ορατές, τα χαμηλότερα επιτόκια είναι καθ’ οδόν και οι εργαζόμενοι με αργούς ρυθμούς επιστρέφουν. Αν όλα συνεχίσουν έτσι, το κλίμα στην αγορά θα βελτιωθεί, και οι επενδύσεις θα αυξηθούν. Αν όμως η τάση αλλάξει, το real estate μπορεί πολύ γρήγορα να βρεθεί σε κρίση.
*Ο Ηλίας Αρβανιτάκης είναι Οικονομολόγος - Αναλυτής, Morgan Stanley
