H στεγαστική αγορά στη Γερμανία έδειχνε αξιοσημείωτη δύναμη για δεκαετίες, αλλά σήμερα βρίσκεται αντιμέτωπη με σημαντική πτώση των τιμών τα επόμενα δύο χρόνια, σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών. Στην Deutsche Bank oι αναλυτές προβλέπουν ότι οι αξίες των κατοικιών θα σημειώσουν διόρθωση της τάξης του 25% από την κορυφή τους.
Η άνοδος του κόστους χρήματος μετά τις επιτοκιακές αυξήσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας έχει αυξήσει τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, από το 1% στο 3,9%, επιδρώντας αρνητικά στη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, καθώς γίνεται δυσκολότερη η εξυπηρέτηση τους από τους δανειολήπτες.
Ήδη, οι τιμές κατοικιών έχουν υποχωρήσει γύρω στο 5% από τον Μάρτιο, σύμφωνα με στοιχεία της Deutsche Bank που επισημαίνει ότι με επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια στο 3,5% με 4%, η απόδοση στα ενοίκια που απαιτούν οι επενδυτές αναγκαστικά πιέζει τις τιμές καθοδικά, καθώς τα ενοίκια παραμένουν σταθερά.
Το εισόδημα από ενοίκια είναι κάτι στο οποίο δείχνουν προτίμηση οι Γερμανοί επενδυτές και γύρω στα 5 εκατ. άτομα εισπράττουν τέτοιο εισόδημα. Το ποσοστό ιδιοκτησίας στέγης στη Γερμανία είναι το δεύτερο χαμηλότερο ανάμεσα στις χώρες του ΟΟΣΑ, σύμφωνα με τη Bundesbank, την κεντρική τράπεζα της χώρας.
Οι τιμές οικιστικών ακινήτων αναμένεται να σημειώσουν πτώση τουλάχιστον 5% την επόμενη χρονιά εκτιμά ο επικεφαλής οικονομολόγος του οίκου Berenberg καθώς παράλληλα αποδυναμώνεται η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια αλλά και η ανέγερση νέων κατοικιών.
Η αλλαγή σκηνικού είναι αξιοσημείωτη. Πρόσφατη έκθεση της UBS είχε τοποθετήσει δύο γερμανικές πόλεις -τη Φρανκφούρτη και το Μόναχο - στο τοπ 4 του παγκόσμιου δείκτη φούσκας ακινήτων το 2022, που υποδηλώνει ότι οι τιμές κατοικίας είχαν ξεφύγει τελείως από τα επίπεδα των εισοδημάτων και ενοικίων.
Η κατάσταση στο real estate της Γερμανίας δεν αναμένεται ότι θα εξελιχθεί σε τυπικό σπάσιμο φούσκας, όπως αυτό που παρατηρήθηκε στην παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση, αλλά δεν υπάρχει αμφιβολία ότι θα υπάρξει σημαντική διόρθωση των τιμών. Ένα σπάσιμο φούσκας θα ισοδυναμούσε με πτώση άνω του 15% και θεωρείται πολύ δυσμενές και όχι το βασικό σενάριο.
Στην Bundesbank η εκτίμηση είναι ότι έχει αρχίσει να φρενάρει η άνοδος στις τιμές κατοικιών και η κεντρική τράπεζα την παρακολουθεί στενά καθώς τη θεωρεί ευάλωτη.
Ποσοστό άνω του 80% των στεγαστικών δανείων στη Γερμανία είναι σταθερού επιτοκίου, καθώς πολλά νοικοκυριά κλείδωσαν χαμηλά επιτόκια την περίοδο που οι χρηματοπιστωτικές συνθήκες ήταν πιο ευνοϊκές. Πρόκειται για σημαντικό παράγοντα προστασίας στο περιβάλλον ανοδικών επιτοκίων.
Oι αναλυτές στην S&P Global εκτιμούν ότι παίρνει καιρό μέχρις ότου οι αλλαγές στις χρηματοοικονομικές συνθήκες και γενικότερη νομισματική σύσφιξη ακουμπήσουν τη ζήτηση στην αγορά κατοικιών. Αυτό που θα παίξει σημαντικό ρόλο θα είναι η πορεία της αγοράς εργασίας.
Αν η αγορά εργασίας αποδειχτεί ανθεκτική στην τεχνική ύφεση που αναμένεται στη γερμανική οικονομία στο τέλος της φετινής χρονιάς προς το 2023 θα είναι θετική εξέλιξη για τη στεγαστική αγορά.
Το ταρακούνημα στην αγορά του real estate δεν περιορίζεται στη Γερμανία. Οι τιμές κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ, μια από τις ακριβότερες πόλεις από άποψης κόστους στέγασης, έχουν κάνει βουτιά σε χαμηλό πενταετίας λόγω της ανόδου των επιτοκίων και της μαζικής εξόδου ξένων εργαζομένων και οι ειδικοί του χώρου εκτιμούν ότι δεν έχουμε δει τα χειρότερα.
Πρόσφατα το Xoνγκ Κονγκ αύξησε τα επιτόκια αναφοράς στο 4,28%, ανεβάζοντας το κόστος δανεισμού στο υψηλότερο επίπεδο από τον Μάρτιο του 2008.
Σύμφωνα με τον γαλλικό επενδυτικό οίκο Natixis, οι τιμές ακινήτων μπορεί να σημειώσουν πτώση 25% από την κορυφή τους το 2021.
Στη συνοικία ΥΟΗΟ διαμέρισμα 36,5 τετραγωνικών μέτρων πωλείται στην τιμή των 5,98 εκατ. δολαρίων Χονγκ Κονγκ, δηλαδή περίπου ΗΚ$1.414 το τετραγωνικό μέτρο, 20% κάτω από την τιμή που ζητούσε ο ιδιοκτήτης τον προηγούμενο μήνα.
