Αναμφίβολα τα πρώτα 25 χρόνια της νέας χιλιετίας είχαν σαν πρωταγωνιστή των επενδύσεων τα ακίνητα στη χώρα μας. Στις αρχές του 2000, προσπαθώντας να ξεχάσουμε το ράλι του ΧΑΑ με τα γνωστά αποτελέσματα του 1999, ο κόσμος στράφηκε στην κτηματαγορά, ωστόσο οφείλουμε να αναγνωρίσουμε ότι το 2024 ήταν η χρονιά των crypto και δεν αναφέρομαι (μόνο) στις αποδόσεις.
Τα κρυπτονομίσματα ως έννοια παρουσιάστηκαν το 1998 αλλά άρχισαν να παίρνουν ηλεκτρονική μορφή μια δεκαετία μετά και από την αρχή ο σκεπτικισμός που υπήρχε γύρω από αυτά ήταν έντονος.
Η εκλογή του Ντόναλντ Τραμπ, συνοδευόμενος από τον Elon Mask προκάλεσε την εκτόξευση της δημοτικότητας και αποδοχής τους από το ευρύ καταναλωτικό κοινό, μάλιστα παρατηρήσαμε μια στροφή 180 μοιρών ακόμα και από τους πιο σκεπτικούς αρνητές τους.
Επικοινώνησα με 2-3 ειδικούς στις επενδύσεις και τη διαχείριση των crypto, καθώς είμαι σύμβουλος επένδυσης σε ακίνητα και οφείλω να τονίσω ότι η πλειοψηφία του κόσμου και αναλυτών τα κατατάσσει (ακόμα) σε υψηλού ρίσκου επένδυση. Ωστόσο, το εντυπωσιακό είναι ότι πριν από 12-18 μήνες δε χρησιμοποιούσαν καν τις λέξεις crypto και επένδυση στην ίδια πρόταση.
Ναι, τα κρυπτονομίσματα είναι μέρος της ζωής μας και (λογικά) θα γίνουν μέρος της καθημερινότητας μας, άλλωστε δεν είναι κάτι περισσότερο από ένα ηλεκτρονικό νόμισμα χωρίς φυσική μορφή. Φυσικά και μπορείς να αγοράσεις προϊόντα με ηλεκτρονικό πορτοφόλι (που πλέον όλοι έχουμε στο κινητό), αλλά βασικά λειτουργεί ως συνάλλαγμα που θα πρέπει να τα έχεις μετατρέψει σε ευρώ.
Ισχύει ότι δεν υπάρχουν ξεκάθαροι κανονισμοί, υπάρχει μεγάλο πλήθος/αριθμός ηλεκτρονικών κρυπτονομισμάτων (εκτός από τα γνωστά Bitcoin, και Salanna, υπάρχουν ακόμα άλλα 25.000) και καθημερινά δημιουργούνται νέα και ιστορικά, ορισμένων μηδένισε η αξία τους και άλλα είχαν αύξηση και 150% σε 12 μήνες. Ισχύει, επίσης, ότι δεν έχουν αντίκρισμα σε χρυσό -για παράδειγμα- και δεν είναι ξεκάθαρο σε τι ακριβώς αντιστοιχεί η αξία τους.
Αν θα έπρεπε να δώσω έναν ορισμό, είναι κάτι μεταξύ μετοχών ηλεκτρονικής μορφής και συναλλαγματικού νομίσματος, όμως σε ένα πολύ ομιχλώδες τοπίο.
Και η ερώτηση φυσικά που προκύπτει είναι αν μπορεί κάποιος σήμερα να αγοράσει ένα ακίνητο με Crypto. Η απάντηση είναι θετική όσο και αν μας κάνει εντύπωση αλλά δεν είναι τίποτα τόσο απλό (στην Ελλάδα ζούμε). Βασικά σύμφωνα με τη νομοθεσία επιτρέπεται να αποκτήσει ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο ιδιοκτησία με τη διαδικασία της ανταλλαγής.
Δηλαδή να υπάρξει μια συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή που θα ανταλλάσσουν ακίνητο με ένα άλλο περιουσιακό στοιχείο όπως π.χ. μετοχές, βέβαια για να γίνει αυτό θα πρέπει να πληρωθούν ορισμένοι φόροι (δεν είναι λίγοι) και οι 2 πλευρές να έχουν της ίδιας εταιρίας ψηφιακό πορτοφόλι για την αποστολή/αποδοχή των Crypto.
Ωστόσο, αυτό που με απασχολεί, καθώς ετοιμάζεται ρυθμιστικό πλαίσιο για τα ηλεκτρονικά νομίσματα, το οποίο αναμένεται να διαλύσει την ομίχλη γύρω από αυτά, είναι αν θα δούμε μέσα στο 2025 την αποδοχή τους ως «νόμισμα», αν ναι τότε η αγορά/επένδυση σε ακίνητο πώς θα γίνεται;
Για χάριν παραδείγματος, ας δεχθούμε ότι υπάρχει συμφωνία αγοράς ενός διαμερίσματος αξίας (μετά από διαπραγμάτευση) 300.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 3 Bitcoin (τόση ήταν η ισοτιμία όταν το έγραφα το άρθρο αυτό). Μέχρι στιγμής όλα καλά.
Προχωράμε σε έλεγχο τίτλων και πάμε στην προκαταβολή, και ας πούμε ότι είναι μισό Bitcoin, δηλαδή περίπου 50.000 ευρώ. Ξεκινάει ο Γολγοθάς του ηλεκτρονικού φακέλου και συγκέντρωσης όλων των απαιτούμενων εγγράφων και αν ήμαστε τυχεροί μετά από 2,5 μήνες (χρόνος ρεκόρ με τα σημερινά δεδομένα), πάμε στο συμβόλαιο και ανακαλύπτουμε ότι το Bitcoin έχει αξία 120.000 ευρώ… και τώρα τι κάνουμε;
Ο πωλητής που είχε πάρει προκαταβολή 50.000 ευρώ σε bitcoin, η σημερινή αξία του θα είναι 60.000 (αν υποθέσουμε ότι το είχε κρατήσει), η αξία του διαμερίσματος παραμένει 300.000 ευρώ ή 3 Bitcoin που ήταν η συμφωνία; Ποιος είναι ο κερδισμένος και ποιος ο χαμένος; Ή ξεκινάμε τη διαπραγμάτευση από την αρχή;
Υποθέτω ότι θα βρεθεί μια λύση και το ρυθμιστικό πλαίσιο που ετοιμάζεται θα τα προβλέπει όλα αυτά. Ωστόσο, αν τα ηλεκτρονικά νομίσματα γίνουν μέρος της καθημερινότητας με την τρομακτική (για δεδομένα Κτηματαγοράς) αυξομείωση/διακύμανση της αξίας τους προβληματίζομαι, αν πλέον η γενιά των 20-35 θα ενδιαφερθεί ποτέ να επενδύσει σε ακίνητα.
Η γενιά (μας) του 1970-1980 όταν άρχισε να εξετάζει τις δυνατότητες επένδυσης, το μόνο που διάβαζε ήταν πόσος κόσμος έχασε χρήματα στο Ελληνικό Χρηματιστήριο και όλοι πλέον είχαν επικεντρωθεί στην αγορά ακινήτου, μάλιστα και με πολύ εύκολο τραπεζικό δανεισμό. Ξαφνικά, ούτε 10 χρόνια μετά, ήρθε η παγκόσμια οικονομική κρίση με τις γνωστές επιπτώσεις στην κτηματαγορά και για ακόμα μια φορά οι αγοραστές είχαν εγκλωβιστεί σε ζημιογόνες επενδύσεις με υψηλούς (νέους) φόρους.
Όλα αυτά ακούγονται ως εφιάλτης στη νέα γενιά και ένα νέο «ελεύθερο», μοντέρνο, εύκολο στην αγορά και πώληση, ψηφιακό νόμισμα /επένδυση, τους είναι πιο ελκυστικό παρά το υψηλό ρίσκο, μολονότι τα ίδια ακίνητα, που ήταν κάποτε εγκλωβισμένα, σήμερα έχουν υψηλή αξία και ζήτηση.
Επιπρόσθετα, πρέπει να λάβουμε υπόψη ότι το Bitcoin (που είναι το πιο γνωστό και ισχυρό κρυπτονόμισμα) μέσα στο 2024 είχε αύξηση ύψους 150% (μια από τις κορυφαίες αποδόσεις) και οι αναλυτές παραμένουν αισιόδοξοι ότι και φέτος θα έχει ανάπτυξη, ιδιαίτερα αν υιοθετηθεί ευνοϊκό ρυθμιστικό πλαίσιο.
Η περαιτέρω αύξηση της αξίας του επηρεάζεται αρχικά από το ότι θα μπουν ορισμένοι κανόνες/ρυθμίσεις, το βελτιωμένο μακροοικονομικό περιβάλλον αλλά κυρίως από την ψυχολογία των επενδυτών σε crypto που βλέπουν την υπομονή τους να ανταποδίδει. Ορισμένοι αναλυτές δεν αποκλείουν το Bitcoin σε 10 με 12 μήνες να φτάσει στο φράγμα των 250.000, δηλαδή 100% αύξηση, που παρόμοια ΔΕΝ μπορούμε καν να φανταστούμε σε ακίνητα.
Ωστόσο, ας δούμε και ορισμένα ιστορικά δεδομένα. Πίσω στο 2022 η αξία του Bitcoin ήταν 16.000 ευρώ δηλαδή σήμερα έχει αύξηση 600%, που όσο και ριψοκίνδυνη ως επένδυση και να είναι, το κέρδος είναι τρομακτικά υψηλό και εξηγεί εν μέρει γιατί ο Ντόναλντ Τραμπ έχει βασίσει την προεκλογική του εκστρατεία στην αποδοχή τους, σε σημείο που έχει αναφέρει ότι η Αμερική θα γίνει η πρωτεύουσα των crypto.
Αλλά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι ορισμένα κρυπτονομίσματα «μηδένισαν», δηλαδή η επένδυση εξαφανίστηκε τελείως και τα στατιστικά λένε ότι τα μισά crypto που δημιουργήθηκαν μεταξύ 2013 και 2019 ΔΕΝ υπάρχουν πλέον! Με άλλα λόγια οι αποδόσεις που διαβάζουμε που προκαλούν ζάλη και φθόνο, είχαν 50% επιτυχίας, με το άλλο 50% να είναι πλήρη απώλεια του κεφαλαίου. Μια έρευνα που διάβασα της CoinKickoff αναφέρει ότι πάνω από το 90% των κρυπτονομισμάτων που είχαν δημιουργηθεί μέχρι το 2014, έχουν εγκαταλειφθεί εντελώς.
Κατανοούμε ότι κάθε νόμισμα (ακόμα και τα crytpo) έχει δύο όψεις και δεν είναι μόνο η μόδα ή οι αποδόσεις, πρέπει να λάβουμε υπόψη μας ότι οι περισσότεροι που «επενδύουν» δε γνωρίζουν τη φιλοσοφία ή καν το τρόπο λειτουργία τους, και ως εκ τούτου οι αντιδράσεις τους θα είναι αψυχολόγητες, κάτι που ανεβάζει ακόμα περισσότερο το ρίσκο.
Στον αντίποδα, τα ακίνητα είναι χειροπιαστές επενδύσεις και καλύπτουν μια από τις βασικότερες ανάγκες των πολιτών για στέγαση και η προσφορά τους αυξάνεται με συγκεκριμένο χρόνο και διαδικασίες.
Εκεί που θέλω να καταλήξω είναι ότι τα δεδομένα αλλάζουν πολύ πιο γρήγορα από όσο μπορούμε να αντιληφθούμε και να κατανοήσουμε, και ίσως το 2025 να μη γίνει η πρώτη αγορά ακινήτου με crypto στην Ελλάδα, αλλά δεν αργεί. Παραταύτα είμαι βέβαιος ότι η σύγκριση ακινήτου vs ηλεκτρικού κρυπτονομίσματος θα είναι πολύ συχνή, αν όχι σε καθημερινή βάση. Και αυτό λειτουργεί δυναμικά για την κτηματαγορά, καθώς αναδεικνύεται το προφίλ ρίσκου και η ασφάλεια που παρέχει ως επένδυση.
Είμαι σίγουρος ότι πολλά επιχειρηματικά σχέδια θα προχωρήσουν σε ρευστοποίηση των κερδών από τα crytpo και τοποθέτηση τους σε ασφαλείς επενδύσεις, όπως τα ακίνητα, που θα αυξήσει περαιτέρω τη ζήτηση στην κτηματαγορά. Καλωσορίζω, λοιπόν, τα crypto ως επιλογή επένδυσης αλλά και φέτος η ψήφος μου παραμένει στα ακίνητα.
*Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα
