Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, οι αστικές αναπλάσεις, η επενδυτική βαθμίδα, η αύξηση ζήτησης από το εξωτερικό, η αυξημένη τουριστική κίνηση, η διαφοροποίηση και βελτίωση των προσφερομένων ακινήτων, αλλά και τεχνικοί παράγοντες όπως η πιθανότητα μεγαλύτερης χρηματοδότησης από τον τραπεζικό τομέα, καθώς τα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων παραμένουν χαμηλά σε συνδυασμό με το γεγονός ότι, παρά το σερί ανόδου, τα ελληνικά ακίνητα παραμένουν χαμηλότερα σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, όπως αυτές της Ισπανίας ή της Πορτογαλίας, συντηρούν τις θετικές προσδοκίες για την πορεία του real estate το 2024.
Η ελληνική αγορά ακινήτων, έχει καταγράψει μια δυναμική πορεία το προηγούμενο διάστημα με την αγορά κατοικίας να σημειώνει την υψηλότερη αύξηση των τελευταίων ετών, σε διψήφιο ποσοστό πάνω από 12% και οι τιμές σε αρκετές περιπτώσεις, κυρίως στο παραλιακό μέτωπο της Αθήνας, να παραπέμπουν και να ξεπερνούν τις αντίστοιχες της χρυσής εποχής του real estate, πίσω στην περίοδο 2007-2008.
Η αγορά μέσα στο 2023 κατάφερε να σημειώσει τους πιο δυναμικούς ρυθμούς ανάπτυξης της τελευταίας 15ετίας, με το 2024 να αναμένεται σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς όπως τράπεζες, μεσίτες και μεγαλοσυμβούλους ακινήτων, να φαίνεται ότι θα συνεχίσει να διατηρεί θετική πορεία, αν και τίθεται θέμα μικροδιόρθωσης με την έννοια όχι της πτώσης αλλά της συγκράτησης των ρυθμών ανόδου που καταγράφηκαν ιδιαίτερα έντονα μέσα στη διετία 2022-2023.
Όπως παρατηρεί το τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τραπέζης της Ελλάδος, οι αγορές σε άλλες χώρες της Ε.Ε. βρί́σκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης αναφορικά με τον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις. Για την εγχώρια κτηματαγορά, σύμφωνα με τις αναλύσεις των μεγάλων τραπεζών, παράμετροι όπως:
α) η μεγέθυνση του ΑΕΠ
β) το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό (που εκτιμάται ότι θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά)
γ) η αυξημένη τουριστική δραστηριότητα
δ) η πιθανότητα μεγαλύτερης χρηματοδότησης από τον τραπεζικό τομέα, καθώς τα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων είναι χαμηλά
ε) το γεγονός ότι οι τιμές των ελληνικών ακινήτων, παρά το σερί ανόδου, παραμένουν χαμηλότερα σε σύγκριση με πλείστες άλλες ευρωπαϊκές αγορές, όπως αυτές της Ισπανίας ή της Πορτογαλίας, συντηρούν τις θετικές προσδοκίες για τη συνέχεια σε συνδυασμό πάντα με τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς και τη «ψαλίδα» σε σχέση με τη ζήτηση.
Στο πλαίσιο αυτό, εξάλλου, δεν είναι καθόλου τυχαία και η ενεργότερη εμπλοκή πλέον πιο θεσμικών κεφαλαίων στον εγχώριο οικιστικό τομέα, όπως έχει φανεί εσχάτως από τα πλάνα μεγάλων εγχώριων επενδυτικών ακινήτων και εταιρειών ανάπτυξης όπως οι Dimand, Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, Premia Properties AEEAΠ, TEN Brinke Hellas αλλά και ξένων κεφαλαίων.
Ωστόσο, θα πρέπει να καταγραφεί ότι σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων σημείωσαν σημαντική αύξηση κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2023 και ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1,644 δισ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1,277 δισ. ευρώ).
Την ίδια στιγμή η Αθήνα βρίσκεται στην 23η θέση στην Ευρώπη όσον αφορά τις επενδυτικές προοπτικές στο real estate για το 2024 σε σύνολο 30 ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων, σύμφωνα με τα στοιχεία από την ετήσια έρευνα για τη γεωγραφική περιοχή της Ευρώπης «Αναδυόμενες Τάσεις στο real estate το 2024» που εκπονούν κάθε χρόνο ο γνωστός φορέας ULI - Urban Land Institute σε συνεργασία με τη διεθνή εταιρεία συμβούλων PwC, με βάση τις απαντήσεις που δίνουν τα μεγαλοστελέχη του κλάδου προερχόμενοι από τους κλάδους της διαχείρισης, συμβούλων, ανάπτυξης, επενδύσεων, χρηματοοικονομικών κ.ο.κ.
Αναφορικά με τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων, η ΤτΕ υποστηρίζει ότι «στον βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές».
Πως κινείται η αγορά κατοικίων το 2023
Για την αγορά κατοικιών, πιο συγκεκριμένα, η ΤτΕ επισημαίνει ότι συνεχίζουν να καταγράφονται ισχυροί ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων έως και το γ΄ τρίμηνο του 2023, παρόλο που επιβράδυνση παρατηρείται σε επιμέρους δείκτες τιμών κατά τα δύο τελευταία τρίμηνα.
Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,2% το αντίστοιχο διάστημα του 2022.
Σε τοπικό επίπεδο εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε θέσεις με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και μικρότερες μεταβολές σε άλλες. Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2023 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των περισσοτέρων αστικών περιοχών της χώρας.
Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,5%), στην Αθήνα (14,5%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,1%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (11,1%).
Την ίδια περίοδο οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,4%, έναντι 13,1% για τις τιμές των νέων διαμερισμάτων. Η αγορά κατοικιών, παρά τις τρέχουσες αβεβαιότητες, διατηρεί τη δυναμική της και χαρακτηρίζεται από ισχυρή, κυρίως επενδυτική, ζήτηση και χαμηλή προσφορά
Η έκθεση καταγράφει ισχυρό ενδιαφέρον από τους ξένους με τα στοιχεία να δείχνουν ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντική αύξηση κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2023 και ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1,644 δισ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1,277 δισ. ευρώ).
Επαγγελματικά ακίνητα
Για τον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,9%.
Στην Αθήνα, ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν υψηλότερος (7,2%), ενώ μεγάλη αύξηση σημειώθηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα (7,3%), μετά από μια μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας στις τιμές.
Στη Θεσσαλονίκη, αντίθετα, μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υψηλών ρυθμών αύξησης, καταγράφηκε ήπια διόρθωση των τιμών σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (-0,5%).
Αναφορικά με τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2023 σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί καταγράφηκαν στους δείκτες τιμών της Αθήνας (8,4%) και της Θεσσαλονίκης (9,8%), ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα ο αντίστοιχος ρυθμός ανήλθε σε 3,7%.
Τέλος, κατά την ίδια περίοδο για το σύνολο της χώρας, τα μισθώματα τόσο των γραφείων όσο και των καταστημάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση 5,6%.
