Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται αντιμέτωπη με μία στεγαστική κρίση που μοιάζει όλο και πιο έντονη. Περίπου 14% των κατοικιών στην πόλη είναι κενές, σχεδόν οι μισές είναι παλιές και πεπαλαιωμένες, ενώ οι τιμές των ενοικίων εκτοξεύονται στα ύψη. Οι «ειδικοί» –μεσίτες, ιδιοκτήτες, και διάφοροι κρατικοί παράγοντες– προσφέρουν τις γνωστές και βολικές δικαιολογίες: οι «άπληστοι» ιδιοκτήτες, το Airbnb που τάχα μειώνει τη διαθεσιμότητα κατοικιών και, φυσικά, η «ανεπάρκεια» του κράτους. Το αν έχουν δίκιο είναι εξαιρετικά αμφίβολο.
Ας αρχίσουμε από το προφανές: τη φορολογία. Ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης σωστά επισημαίνει ότι οι υψηλοί φόροι στα εισοδήματα από ενοίκια κάνουν τους ιδιοκτήτες να διστάζουν να διαθέσουν στην αγορά τα σπίτια τους. Σκεφτείτε το απλά: αν κάποιος διαθέτει ένα διαμέρισμα, πρέπει να πληρώσει ΕΝΦΙΑ, φόρο εισοδήματος, να αντιμετωπίσει τη γραφειοκρατία και τους κινδύνους κακοπληρωτών. Στο τέλος, το κέρδος είναι τόσο ισχνό, που πολλοί προτιμούν να αφήσουν το ακίνητο κενό, ακόμη κι αν αυτό σημαίνει απώλειες. Ποια είναι η λύση; Μειώστε δραστικά τους φόρους ακινήτων και το φόρο στο εισόδημα από ενοίκια. Καταργήστε τη γραφειοκρατία. Δώστε φορολογικά κίνητρα σε όσους ανακαινίζουν παλιά ακίνητα και τα επιστρέφουν στην αγορά. Ως δια μαγείας, τα «κλειστά» σπίτια θα πάψουν να είναι κλειστά. Η προσφορά θα αυξηθεί και οι τιμές θα μειωθούν φυσικά.
Συχνά, ακούμε τον μύθο του «άπληστου ιδιοκτήτη». Υποτίθεται ότι οι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται τους ενοικιαστές για να μεγιστοποιήσουν το κέρδος τους. Όμως, αυτή η ρητορική καταρρέει αν κοιτάξουμε λίγο βαθύτερα. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως και κάθε άλλος επιχειρηματίας, ανταποκρίνονται στα κίνητρα που τους δίνει η ίδια η πολιτεία. Όταν οι κανονισμοί δυσκολεύουν την έξωση κακοπληρωτών, οι ιδιοκτήτες αυξάνουν το ενοίκιο ως αντιστάθμισμα του κινδύνου. Όταν οι πολεοδομικοί νόμοι περιορίζουν τη νέα δόμηση, οι ιδιοκτήτες μπορούν εύκολα να ανεβάσουν τις τιμές λόγω μειωμένης προσφοράς. Επομένως, το πρόβλημα δεν είναι η απληστία των ιδιοκτητών, αλλά οι κανονισμοί που τους δίνουν τη δυνατότητα να λειτουργούν σε συνθήκες μονοπωλίου. Η λύση δεν είναι ο έλεγχος των ενοικίων (που ιστορικά οδηγεί σε χειρότερη έλλειψη και κακής ποιότητας κατοικίες), αλλά η απελευθέρωση της αγοράς. Χαλαρώστε τους πολεοδομικούς περιορισμούς, απλοποιήστε τις διαδικασίες αδειοδότησης νέων κτιρίων και επιτρέψτε στους ιδιοκτήτες να αποβάλλουν γρήγορα όσους δεν πληρώνουν. Έτσι, θα έχουμε περισσότερα ακίνητα στην αγορά, και χαμηλότερες τιμές λόγω υγιούς ανταγωνισμού.
Όσον αφορά το Airbnb, αποτελεί ένα βολικό αποδιοπομπαίο τράγο, αλλά δεν είναι ο πραγματικός ένοχος. Ναι, το Airbnb μειώνει κάπως την προσφορά κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση, όμως ταυτόχρονα προσελκύει νέους επισκέπτες στην πόλη και δίνει εισόδημα στους ιδιοκτήτες, που έτσι επενδύουν περισσότερα στην αναβάθμιση των ακινήτων τους. Αντί να το δαιμονοποιούμε, οφείλουμε να σεβαστούμε το δικαίωμα των ιδιοκτητών να επιλέξουν με ποιον τρόπο θα μεγιστοποιήσουν την παραγωγικότητα του κεφαλαίου τους.
Τέλος, οι λεγόμενοι «ειδικοί» –μεσίτες, παράγοντες, εκπρόσωποι φορέων– συχνά αποτελούν τους μεγαλύτερους υπερασπιστές της κρατικής παρέμβασης. Υποτίθεται ότι ζητούν «μεταρρυθμίσεις», όμως στην πράξη απαιτούν περισσότερες κρατικές επιδοτήσεις και διευκολύνσεις. Οι «ειδικοί» είναι οι μεγαλύτεροι ωφελημένοι από τη σημερινή κατάσταση: το σύστημα που τους έκανε ισχυρούς και πλούσιους εξαρτάται από τον περιορισμό της προσφοράς και την υψηλή γραφειοκρατία.
Η λύση για τη στεγαστική κρίση της Θεσσαλονίκης (και όχι μόνο) δεν είναι περισσότερη κρατική παρέμβαση, αλλά λιγότερη. Ας μειώσουμε τη φορολογία, ας απελευθερώσουμε την αγορά και ας αφήσουμε την προσφορά και τη ζήτηση να κάνουν τη δουλειά τους.
