Τους παράγοντες που έχουν οδηγήσει στην εκτόξευση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, αλλά και την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, μέσω απτών λύσεων προτάσσει ο επικεφαλής του Τμήματος Μελετών και Εκτιμήσεων της Danos & Associates, Θοδωρής Λύβης σε συνέντευξή του στο Liberal. Ο ίδιος μιλά για τον ρόλο της Golden Visa και των βραχυχρόνιων μισθώσεων καθώς και για τις προοπτικές του κλάδου των ακινήτων.
Σε ό,τι αφορά το Ψηφιακό Κτηματολόγιο, ο Θ. Λύβης εκτιμά πως βελτιώνει σημαντικά τη διαδικασία αγοράς και πώλησης ακινήτων στη χώρα μας. Επισημαίνει, ωστόσο, ότι η χρήση απαιτεί συγκεκριμένες ψηφιακές γνώσεις και ως εκ τούτου θα πρέπει το κράτος να μεριμνήσει για την εκπαίδευση του κοινού και ιδιαίτερα των ηλικιωμένων ατόμων.
Συνέντευξη στον Χρήστο Θ. Παναγόπουλο
Ποιες είναι οι βασικές αιτίες που οδηγούν στη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Προβλέπετε όξυνση του προβλήματος στο μέλλον;
Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, η οποία τα τελευταία χρόνια παρουσιάζει ιδιαίτερη ένταση, οφείλεται σε έναν συνδυασμό παραγόντων που είτε αυξάνουν τη ζήτηση είτε σχετίζονται με την περιορισμένη προσφορά. Από τη μία πλευρά, παράγοντες όπως η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), κυρίως στα αστικά κέντρα, η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών και η προσέλκυση ξένων επενδυτών μέσω του προγράμματος Golden Visa εντείνουν τη ζήτηση.
Από την άλλη, το αυξημένο κόστος κατασκευής, η έλλειψη εργατικού δυναμικού στον τομέα της οικοδομής, η παύση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας και η χαμηλή διαθεσιμότητα οικοπέδων προς αξιοποίηση συμβάλλουν στην περιορισμένη προσφορά. Όλα αυτά, σε συνδυασμό με τη στασιμότητα των μισθών και την αύξηση του κόστους ζωής, καθιστούν την πρόσβαση στη στέγαση ολοένα και πιο δύσκολη. Εάν δεν ληφθούν άμεσα μέτρα, η κρίση αναμένεται να επιδεινωθεί, πλήττοντας κυρίως τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.
Υπάρχουν απτές λύσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στη χώρα μας και ποιες είναι αυτές;
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στη χώρα μας απαιτεί έναν συνδυασμό πολιτικών που θα επικεντρωθούν στην αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών.
Η ενίσχυση των κρατικών προγραμμάτων κοινωνικής και προσιτής στέγασης αποτελεί μια βασική λύση που ήδη εφαρμόζεται σε πολλές χώρες της Ε.Ε. Μέσω αυτών των προγραμμάτων, θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν δημόσια ακίνητα ή να θεσπιστούν φορολογικά κίνητρα για ιδιοκτήτες που επιλέγουν να μισθώσουν τα ακίνητά τους σε χαμηλότερες τιμές. Επιπλέον, η ρύθμιση της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι αναγκαία, είτε με περιορισμό του αριθμού των ακινήτων ανά ιδιοκτήτη είτε με αυστηρότερη φορολόγηση, προκειμένου να αυξηθεί η διαθεσιμότητα μακροχρόνιων ενοικίων.
Παράλληλα, απαιτείται στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας, με απλοποίηση των αδειοδοτήσεων και επιδοτήσεις για την κατασκευή νέων κατοικιών καθώς και να εξεταστεί η δυνατότητα επέκτασης του σχεδίου πόλεως ώστε να αυξηθεί η προσφορά οικοπέδων που θα μπορούν να αξιοποιηθούν για την κατασκευή νέων κατοικιών.
Τέλος, η πολιτεία μπορεί να εφαρμόσει στεγαστικά προγράμματα για νέους και ευάλωτες ομάδες, προσφέροντας χαμηλότοκα δάνεια ή επιδοτήσεις ενοικίου.
Ποιοι παράγοντες θεωρείτε ότι οδηγούν στην αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, και ποιες οι προοπτικές του κλάδου;
Η αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα οφείλεται στην αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά. Η αυξημένη ζήτηση, όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, προέρχεται κυρίως από ξένους επενδυτές μέσω και του προγράμματος Golden Visa και αφορά κυρίως τουριστικές και αστικές περιοχές.
Παράλληλα, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων περιορίζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση. Ένας άλλος σημαντικότερος, ίσως, παράγοντας είναι η χαμηλή προσφορά, η οποία οφείλεται στην παύση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την προηγούμενη δεκαετία. Η πρόσφατη αύξηση του κόστους κατασκευής, λόγω των ανατιμήσεων στα υλικά και της ενεργειακής κρίσης, επιβαρύνει περαιτέρω την κατάσταση.
Επίσης, η άνοδος των επιτοκίων καθιστά τη χρηματοδότηση μέσω στεγαστικών δανείων πιο ακριβή, επηρεάζοντας τόσο τους αγοραστές όσο και την οικοδομική ανάπτυξη. Όσον αφορά τις προοπτικές του κλάδου, οι τιμές αναμένεται να παραμείνουν υψηλές εφόσον συνεχιστούν αυτοί οι παράγοντες.
Παρατηρούνται αυξήσεις τιμών κατοικιών στα αστικά κέντρα κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Ποιοι οι λόγοι και ποσό ευθύνεται η Golden Visa;
Η αύξηση των τιμών κατοικιών στα αστικά κέντρα ήταν, σε ένα βαθμό, αναμενόμενη μετά από μια δεκαετία οικονομικής κρίσης (2007-2017), κατά την οποία οι τιμές μειώθηκαν σωρευτικά κατά περίπου 45%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Στο τρίτο τρίμηνο του 2024, για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, οι τιμές κατοικιών ήταν υψηλότερες σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα κατά περίπου 5%, ενώ παρατηρείται μια ήπια κάμψη του ρυθμού αύξησης.
Οι παράγοντες που συντελούν στην αύξηση των τιμών, όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, περιλαμβάνουν κυρίως την περιορισμένη προσφορά, το αυξημένο κόστος κατασκευής και την έλλειψη εργατικού δυναμικού στον κλάδο της οικοδομής, την άνοδο των επιτοκίων, η οποία δυσχεραίνει τη χρηματοδότηση τόσο για τους κατασκευαστές όσο και για τους αγοραστές, καθώς και την εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Επομένως, η αύξηση της ζήτησης από ξένους αγοραστές που ενδιαφέρονται για την απόκτηση της Golden Visa δεν αποτελεί τον κρίσιμο παράγοντα στη διαμόρφωση των τιμών. Επίσης, η πρόσφατη αύξηση του ελάχιστου ορίου στις 800.000€ σε ορισμένες εμπορικές περιοχές συντελεί στην περαιτέρω μείωση της επιρροής αυτού του παράγοντα.
Ποιες είναι οι προβλέψεις σας για την πορεία των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα τα επόμενα χρόνια; Θεωρείτε ότι θα συνεχιστεί η αύξηση των τιμών και αν ναι, ποιοι είναι οι λόγοι για αυτό;
Η πορεία των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα τα επόμενα χρόνια φαίνεται ότι θα διατηρήσει ανοδική τάση, ωστόσο αναμένεται να επιβραδυνθεί ο ρυθμός αύξησης, κάτι που ήδη καταγράφεται στα τελευταία τρίμηνα. Θα πρέπει να αναφερθεί ότι η ζήτηση ακινήτων δεν είναι ομοιόμορφη σε όλες τις περιοχές και η ανοδική τάση στο μέλλον πιθανότατα θα αφορά συγκεκριμένες περιοχές, όπως τα νότια προάστια της Αττικής και τα νησιά των Κυκλάδων, που συγκεντρώνουν υψηλή ζήτηση και από ξένους αγοραστές.
Όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, καθώς η ανάκαμψη της οικονομίας, η αύξηση της ζήτησης για γραφεία και εμπορικούς χώρους από επιχειρήσεις, καθώς και η ανάπτυξη νέων επιχειρηματικών περιοχών, ενισχύουν την αγορά. Η ενδυνάμωση του τουριστικού τομέα και η επιθυμία για καλύτερους επαγγελματικούς χώρους σε κεντρικές περιοχές ενδέχεται να οδηγήσουν σε σταδιακή αύξηση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων.
Επίσης, ο κλάδος των logistics συνεχίζει να παρουσιάζει θετική δυναμική, κυρίως λόγω της αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου και της ανάγκης για σύγχρονα κέντρα αποθήκευσης και διανομής.
Υπάρχουν σημαντικές διαφορές στις προτιμήσεις των Ελλήνων και των ξένων αγοραστών όσον αφορά τα είδη ακινήτων; Ποια χαρακτηριστικά αναζητούν περισσότερο οι Έλληνες και ποια οι ξένοι αγοραστές;
Ναι, υπάρχουν σημαντικές διαφορές στις προτιμήσεις των Ελλήνων και των ξένων αγοραστών όσον αφορά τα είδη ακινήτων στην Ελλάδα. Οι Έλληνες αγοραστές τείνουν να προτιμούν πιο πρακτικά και προσιτά ακίνητα, όπως διαμερίσματα ή μονοκατοικίες σε περιοχές με καλή πρόσβαση στις υπηρεσίες, τα μέσα μαζικής μεταφοράς και τα σχολεία, κυρίως για οικογενειακή χρήση. Οι περισσότεροι αναζητούν ακίνητα που να ανταποκρίνονται σε χαμηλότερα ή μεσαία εισοδηματικά επίπεδα, δίνοντας έμφαση στην τιμή και τη λειτουργικότητα του χώρου. Επίσης, ενδιαφέρονται για παλαιά ακίνητα, τα οποία μπορούν να ανακαινίσουν και να προσαρμόσουν στις ανάγκες τους, προκειμένου να εξοικονομήσουν χρήματα. Αντίθετα, οι ξένοι αγοραστές δείχνουν μεγαλύτερο ενδιαφέρον για ακίνητα σε τουριστικές περιοχές ή σε κεντρικά σημεία των μεγάλων πόλεων. Ενδιαφέρονται επίσης για επενδυτικά ακίνητα, όπως γραφεία ή εμπορικά καταστήματα σε περιοχές με τουριστική και εμπορική ζήτηση, με στόχο την εισοδηματική απόδοση και τη διατήρηση της αξίας του ακινήτου.
Πώς έχει επηρεάσει το Ψηφιακό Κτηματολόγιο τη διαδικασία αγοράς και πώλησης ακινήτων στην Ελλάδα; Υπάρχουν ακόμα εμπόδια ή αδυναμίες που θα πρέπει να αντιμετωπιστούν για να γίνει πιο αποτελεσματικό;
Το Ψηφιακό Κτηματολόγιο στην Ελλάδα βελτιώνει σημαντικά τη διαδικασία αγοράς και πώλησης ακινήτων, παρέχοντας ηλεκτρονική καταγραφή και άμεση πρόσβαση σε πληροφορίες για τα ακίνητα, όπως ιδιοκτησία, δικαιώματα και περιορισμοί. Μέσω της πλατφόρμας επιταχύνεται η διαδικασία των αγοραπωλησιών, αυξάνεται η διαφάνεια και μειώνεται η πιθανότητα απάτης.
Ωστόσο, το σύστημα αντιμετωπίζει προκλήσεις, κυρίως λόγω της ατελούς ολοκλήρωσης του σε ορισμένες περιοχές, προκαλώντας καθυστερήσεις και αβεβαιότητες. Επίσης, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η χρήση του Ψηφιακού Κτηματολογίου μπορεί να είναι δύσκολη για άτομα χωρίς ψηφιακές γνώσεις, όπως οι ηλικιωμένοι, καθιστώντας απαραίτητη την εκπαίδευση του κοινού. Συνολικά, αν και το Ψηφιακό Κτηματολόγιο έχει φέρει σημαντικές βελτιώσεις, η πλήρης εφαρμογή του και η αντιμετώπιση των προβλημάτων του θα το καταστήσουν ακόμη πιο αποτελεσματικό και αξιόπιστο.
* Ο Θοδωρής Λύβης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Επικεφαλής Τμήματος Μελετών & Εκτιμήσεων της Danos & Associates, που είναι alliance member της BNP Paribas Real Estate.
