Τα πολιτικά επιχειρήματα είναι συχνά κατά 80% πλαισίωση και δημιουργία εντυπώσεων. Μια κοινή ρητορική στρατηγική στις πολιτικές συζητήσεις είναι να παρουσιάζετε τη δική σας άποψη ως «τη θέση της κοινής λογικής», τη θέση δηλαδή που θα υιοθετούσε κάθε δίκαιος, λογικός άνθρωπος, και την ίδια ώρα παρουσιάζετε τον αντίπαλό σας ως παραπλανημένο, και ηθελημένα τυφλωμένο ιδεολόγο.
Οι έλεγχοι των τιμών των ενοικίων είναι ένα καλό τέτοιο παράδειγμα. Οι δημοσκοπήσεις δείχνουν σταθερά ότι ο έλεγχος των ενοικίων είναι μια δημοφιλής πολιτική, αλλά εξακολουθεί να υπάρχει κάποιος σκεπτικισμός. Οι υποστηρικτές του δεν μπορούν να αρνηθούν ότι ο έλεγχος των ενοικίων θα αποτελούσε μια σημαντική απόκλιση από τον τρόπο με τον οποίο λειτουργούν σήμερα οι αγορές ενοικίων – και οι αγορές γενικότερα. Στις περισσότερες αγορές, οι τιμές συμφωνούνται αμοιβαία μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Εάν εσείς είστε ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που δεν χρησιμοποιείτε ενεργά, εάν εγώ θέλω να ζήσω σε αυτό το ακίνητο, εάν εσείς είστε ευχαριστημένοι με την προοπτική να ζήσω εγώ εκεί, και εάν εσείς και εγώ συμφωνήσουμε σε μια τιμή που φαίνεται αποδεκτή και στους δύο μας, τότε αυτό είναι μια συμφωνία μεταξύ δύο συναινούντων ενηλίκων. Τι δικαίωμα έχει ο οποιοσδήποτε κυβερνητικός αξιωματούχος να ακυρώσει αυτή τη συμφωνία;
Ωστόσο, σε μια πρόσφατη συνέντευξή της στην προσκείμενη στον Κόρμπιν πλατφόρμα PoliticsJOE, η ανταποκρίτρια στεγαστικών θεμάτων της εφημερίδας The i, Victoria Spratt, προσπάθησε να ανατρέψει αυτό το επιχείρημα. Το δικό της επιχείρημα είναι πως οι έλεγχοι ενοικίων αποτελούν, στην πραγματικότητα, τον κανόνα. Για το μεγαλύτερο μέρος του 20ου αιώνα, η Βρετανία είχε ελέγχους ενοικίων του ενός ή του άλλου είδους. Αυτοί εισήχθησαν για πρώτη φορά ως μέτρο έκτακτης ανάγκης κατά τη διάρκεια του Πρώτου Παγκοσμίου Πολέμου, και αργότερα χαλάρωσαν, αλλά δεν καταργήθηκαν εντελώς μέχρι το 1988. Άρα, το ριζοσπαστικό πείραμα πολιτικής είναι στην πραγματικότητα η απουσία των ελέγχων ενοικίων. Και τι αποτελέσματα απέδωσε αυτό;
Η Spratt έχει, από μία άποψη, δίκιο. Οι έλεγχοι ενοικίων είναι ένα αρκετά συνηθισμένο εργαλείο πολιτικής. Έχουν δοκιμαστεί πολλές φορές, σε πολλά διαφορετικά μέρη και με πολλές διαφορετικές μορφές. Μπορείτε ακόμα και σήμερα να βρείτε σύγχρονα παραδείγματά τους.
Το πρόβλημα με τους ελέγχους ενοικίων δεν είναι ότι είναι νέοι ή ριζοσπαστικοί. Το πρόβλημα τους είναι ότι κάθε φορά που δοκιμάζονται, τα αποτελέσματα είναι ακριβώς αυτά που θα προέβλεπε ένα εισαγωγικό εγχειρίδιο Οικονομικών: Οδηγούν σε μείωση της προσφοράς των ενοικιαζόμενων ακινήτων, μείωση των ποσοστών ανέγερσης κατοικιών, επιβράδυνση της κινητικότητας των ενοικιαστών, λάθος κατανομή των υφιστάμενων ακινήτων και μείωση της ποιότητας των ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Το Journal of Housing Economics δημοσίευσε πρόσφατα μια μετα-μελέτη σχετικά με τους ελέγχους ενοικίων - μια βιβλιογραφική ανασκόπηση όλων των εμπειρικών μελετών σχετικά με τις επιπτώσεις των ελέγχων ενοικίων που έχουν διεξαχθεί τα τελευταία περίπου πενήντα χρόνια:
-Από 16 μελέτες που επικεντρώνονται ειδικά στον αντίκτυπο στην προσφορά, οι 12 μελέτες βρίσκουν αρνητικό αντίκτυπο.
-Από τις 16 μελέτες που επικεντρώνονται ειδικά στον αντίκτυπο στην κατασκευή κατοικιών, οι 11 βρίσκουν αρνητικό αντίκτυπο.
-Από τις 20 μελέτες που εξετάζουν τον αντίκτυπο στην ποιότητα των προς ενοικίαση κατοικιών, οι 15 βρίσκουν αρνητικό αντίκτυπο.
-Από τις 17 μελέτες που εξετάζουν το εάν οι έλεγχοι των ενοικίων αυξάνουν τις τιμές σε άλλα πεδία της αγοράς κατοικίας, οι 14 διαπιστώνουν ότι, ναι, το κάνουν.
-Από τις 13 μελέτες που εξετάζουν το εάν οι έλεγχοι των ενοικίων προκαλούν λανθασμένη κατανομή του στεγαστικού αποθέματος, για παράδειγμα, αποτρέποντας τη μετακόμιση σε μικρότερα σπίτια, οι 13 διαπιστώνουν ότι το κάνουν.
Αυτά τα συμπεράσματα είναι όσο συνεπή θα μπορούσαν ρεαλιστικά να είναι στα οικονομικά.
Κάποιοι θα έλεγαν ότι οι περισσότερες από αυτές τις μελέτες προέρχονται από τις αγορές κατοικίας της Βόρειας Αμερικής ή της ηπειρωτικής Ευρώπης και ότι κάθε χώρα είναι διαφορετική. (Ωστόσο, αν μια μελέτη δώδεκα ποταμών στην Καλιφόρνια ή στο Βερολίνο-Βρανδεμβούργο έδειχνε ότι το νερό τρέχει κατηφορικά, δεν θα την απορρίπταμε λέγοντας ότι τα βρετανικά ποτάμια είναι κατά κάποιο τρόπο διαφορετικά). Αλλά η βρετανική εμπειρία είναι απολύτως συνεπής με αυτό.
Ενώ η Spratt έχει δίκιο που επισημαίνει ότι η Βρετανία εφάρμοζε ελέγχους ενοικίων για το μεγαλύτερο μέρος του 20ού αιώνα, αυτό που παραλείπει να αναφέρει είναι ότι αυτοί οδήγησαν σε απότομη μείωση του μεγέθους του ιδιωτικού τομέα ενοικίασης. Πριν από τον Α’ Παγκόσμιο Πόλεμο, η συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού (εννέα στα δέκα νοικοκυριά) ζούσε σε ιδιωτικά ενοικιαζόμενα καταλύματα. Όταν καταργήθηκαν οι έλεγχοι ενοικίων στα τέλη της δεκαετίας του 1980, το ποσοστό αυτό είχε πέσει σε λιγότερα από ένα στα δέκα νοικοκυριά. Μετά την κατάργηση των ελέγχων στα ενοίκια ανέβηκε ξανά στα ένα στα πέντε.
Η Spratt έχει επίσης δίκιο ότι η προσιτότητα της στέγασης στο Ηνωμένο Βασίλειο έχει επιδεινωθεί μετά την κατάργηση των ελέγχων ενοικίων. Αλλά εδώ συγχέει τη συσχέτιση με την αιτιότητα. Δεν μπορούμε να αξιολογήσουμε ουσιαστικά τον ιδιωτικό τομέα ενοικίασης μεμονωμένα, αλλά μόνο στο πλαίσιο της συνολικής στεγαστικής αγοράς. Οι τιμές των κατοικιών έχουν τριπλασιαστεί σε πραγματικούς όρους από τα μέσα της δεκαετίας του 1990, λόγω της γενικής έλλειψης κατοικιών. Θα ήταν πολύ περίεργο αν τα ενοίκια του ιδιωτικού τομέα δεν επηρεάζονταν από αυτό. Εάν το κόστος αγοράς ενός σπιτιού αυξηθεί, φυσικά και η τιμή της ενοικίασης θα αυξηθεί, για τον ίδιο λόγο που εάν η έλλειψη αυτοκινήτων (όπως συμβαίνει στην Κούβα) οδηγήσει σε υπέρογκες τιμές αυτοκινήτων, το κόστος της ενοικίασης ενός αυτοκινήτου θα είναι εξίσου υπερβολικά μεγάλο. Συμβαίνει μάλιστα να έχω γράψει πρόσφατα μια έκθεση που τοποθετείται σε ένα υποθετικό -αλλά εξαιρετικά πιθανό- μέλλον (το έτος 2035) όπου η Βρετανία έχει λύσει τη στεγαστική της κρίση. Σε αυτό το μέλλον, η κρίση στον τομέα των ιδιωτικών ενοικίων θα διευθετηθεί επίσης:
«Ο πλημμυρισμός της αγοράς ενοικίων με νέα ενοικιαζόμενα ακίνητα έχει υποβάλει τους ιδιοκτήτες σε έναν βαθμό ανταγωνιστικής πίεσης που δεν μπορούσαν προηγουμένως να φανταστούν. Μια κατάσταση στην οποία υπερβολικά πολλοί ενοικιαστές κυνηγούσαν υπερβολικά λίγα ενοικιαζόμενα ακίνητα έχει αντικατασταθεί από μια κατάσταση όπου υπερβολικά πολλοί ιδιοκτήτες κυνηγούν υπερβολικά λίγους ενοικιαστές. Κατά συνέπεια, οι ενοικιαστές έχουν γίνει πολύ πιο επιλεκτικοί. Οι συμπεριφορές των ενοικιαστών έχουν αλλάξει από το ‘Οι ζητιάνοι δεν μπορούν να είναι επιλεκτικοί’ στο ‘Όσοι μπορούν να επιλέξουν δεν ζητιανεύουν’.»
Αλλά στη δική μου εκδοχή των γεγονότων, αυτό δεν επιτυγχάνεται μέσω ελέγχων των ενοικίων, αλλά μέσω μιας σειράς πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων που απελευθερώνουν μια οικοδομική έκρηξη του ιδιωτικού τομέα, η οποία οδηγεί σε αύξηση της συνολικής προσφοράς κατοικιών. Αυτή, βλέπετε, είναι η θέση της κοινής λογικής που θα υιοθετούσε κάθε δίκαιος, λογικός άνθρωπος. Μόνο ένας παραπλανημένος και ηθελημένα τυφλός ιδεολόγος θα της εναντιωνόταν.
--
Ο Kristian Niemietz είναι επικεφαλής ζητημάτων Πολιτικής Οικονομίας στο Institute of Economic Affairs.
Το άρθρο δημοσιεύθηκε στα αγγλικά στις 20 Μαΐου 2024 και παρουσιάζεται στα ελληνικά με την άδεια του Institute of Economic Affairs και τη συνεργασία του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών.
