Διανομή κερδών κατά 80% με 90% (FFO) ετησίως, discount κατά την εισαγωγή της τάξεως του 14,5%, βάσει της Καθαρής Αξίας Ενεργητικού (Net Asset Value - NAV), χωρίς τον υπολογισμό της εξαγοράς του Smart Park η οποία διαμορφώνει το discount σε 21% και διασπορά στο 26,5% είναι τα χαρακτηριστικά της Trade Estates της ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis που προχωρά σε δημόσια εγγραφή από 1 έως 3 Νοεμβρίου.
Σύμφωνα με την ενημέρωση που παρείχε χθες σε δημοσιογράφους η διοίκηση της εταιρείας και όπως ανέφερε ο πρόεδρος του ομίλου Βασίλης Φουρλής, η εταιρεία θα διανέμει μέρισμα δύο φορές το χρόνο (προμέρισμα και κανονικό), ενώ τόνισε πως «παρ’ ότι έχουμε την υποχρέωση να διανέμουμε το 50% των κερδών, εμείς έχουμε λάβει τη στρατηγική απόφαση να διανέμουμε το 80% έως 90% των κερδών μας».
Σημειώνεται ότι ο σχετικός νόμος για τις ΑΕΕΑΠ τις υποχρεώνει να μοιράζουν κατ’ ελάχιστον το 50% των καθαρών χρηματοροών, ωστόσο, στο γκρουπ επιθυμούν να δώσουν μεγαλύτερο bonus στους μετόχους. Για το 2024 προβλέπεται μερισματική απόδοση κατ’ ελάχιστο της τάξεως του 5% η οποία, όπως ανέφερε η διοίκηση του ομίλου (παρέστησαν χτες και οι κ.κ. Αλεβίζος και Παππούλης, CEO της ΑΕΕΑΠ), θα βαίνει αυξανόμενη τα προσεχή χρόνια.
Στόχος του IPO είναι η άντληση 60 εκατ, ευρώ (+2 εκατ. ευρώ ιδιωτική τοποθέτηση στην Autohellas) με τα χρήματα που θα αντληθούν να εξευπηρετούν το επενδυτικό πλάνο της Trade Estates που περιλαμβάνει την αποπεράτωση έργων ύψους 180 εκατ. ευρώ, με στόχο τη δημιουργία χαρτοφυλακίου αξίας έως 700 εκατ. έως το 2027.
Ειδικότερα η Trader Estatesμε την εισαγωγή της θα έχει όπως τόνισε ο κ. Φουρλής, το μεγαλύτερο free float στον κλάδο, περίπου στο 26-27%, ενώ δεσμεύτηκε πως μέσα σε δύο χρόνια από την εισαγωγή, οι βασικοί μέτοχοι θα έχουν περιορίσει το μερίδιό τους στο 50%, αυξάνοντας περαιτέρω τη διασπορά που στόχος είναι μέσα στη διετία να φτάσει στο 40%. Ο περιορισμός του ποσοστού θα γίνει μέσω placement εντός της διετίας και μετά την πάροδο του 1ου εξαμήνου όπου υπάρχει η δέσμευση διακράτησης των μετοχών.
Όσον αφορά το discount της μετοχής η δημόσια εγγραφή για τη θυγατρική του ομίλου Fourlis, από 1 έως 3 Νοεμβρίου (στο ταμπλό στις 8/11), θα γίνει με discount (έκπτωση) της τάξεως του 14,5%, βάσει της Καθαρής Αξίας Ενεργητικού (Net Asset Value – NAV) στις 30.6.23 που ήταν 225 εκατ. ευρώ ή 2,49 ευρώ ανά μετοχή, εφόσον η τιμή εισαγωγής της μετοχής οριστεί σε 2,13 ευρώ (ανώτερο εύρος). Ωστόσο, το πραγματικό discount αν συμπεριλάβουμε την υπεραξία από την προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ του Smart Park (εξαγοράζεται με αξία 110 εκατ.) ανέρχεται σε 21%.
Η διασπορά θα διαμορφωθεί σε 26,5%, με τον όμιλο Fourlis να ελέγχει το 63,78% (υπόλοιπα μερίδια Autohellas 9,73%, Latsco 3,12), ενώ υπάρχει και η σχετική lock up περίοδος 6μήνου.
Ο κ. Φουρλής σημείωσε ότι η απόκτηση του εμπορικού πάρκου Smart Park από τη Reds αποτέλεσε μια σημαντική ευκαιρία και μαζί με το project Florida στη Θεσσαλονίκη αποτελούσαν δύο assets που πάντα τα ήθελε στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ καθώς «είναι τα καλύτερα στα Βαλκάνια», όπως αναφέρθηκε.
Με την εξαγορά του (εκκρεμεί εγκριτική Γ.Σ. της Reds στις 31/10) ο όμιλος ισχυροποιείται και οι μέτοχοι εισέρχονται σε μια μετοχή με θεωρητική καθαρή αξία Ιουνίου 2023, αλλά θα καρπωθούν υπεραξίες από το εμπορικό πάρκο στα Σπάτα. «Κλείσαμε το deal όταν μπορούσαμε, όταν βγήκε στην αγορά το asset», ανέφερε η διοίκηση του ομίλου ερωτώμενη για το timing της συναλλαγής εν μέσω δυσκολιών (αυξημένα κόστη, επιτόκια κ.α.) και αβεβαιοτήτων. Σημειώθηκε επίσης ότι, αναφορικά με τη μόχλευση, ο δανεισμός επί του χαρτοφυλακίου θα έφτανε στο 55% με την απόκτηση του Smart Park, άρα, γίνεται το IPO των 60 εκατ. για να υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια για αναπτυξιακούς λόγους για τα προσεχή 2 -3 έτη.
Το πάρκο είχε το 2022 επισκεψιμότητα 6,1 εκατ., κατά 14% αύξηση σε σχέση με το2019. Το πρώτο εξάμηνο 2023 είναι πάνω από 18% η αύξηση. Όπως ειπώθηκε, υπάρχουν «στη σειρά πάνω από 30 υποψήφιοι ενοικιαστές, ανάμεσα στους οποίους ξένα γκρουπ».
Η ΑΕΕΑΠ έχει χαρτοφυλάκιο 330 εκατ. ευρώ που μαζί με το Smart Park (συνολική αξία 127 εκατ., αγοράστηκε έναντι 110 εκατ., άρα υπάρχει και επιπλέον προσθήκη 17 εκατ. ευρώ στην καθαρή θέση που θα φανεί στις 31/12/2023) ανέρχεται σε άνω των 455 εκατ. ευρώ. Η Trade Estates προωθεί επίσης αναπτύξεις - επενδύσεις 180 - 200 εκατ. ευρώ (δίχως πιθανές νέες εξαγορές που ίσως προκύψουν), με στόχο έως το 2027 - 2028 να έχει portfolio σχεδόν 650 - 700 εκατ. ευρώ (εύλογη αξία χαρτοφυλακίου). Η μόχλευση επί του χαρτοφυλακίου ανέρχεται σε 40% (VLT) με το γκρουπ να έχει δυνατότητα να την αυξήσει στο 50% - 55%.
Τα σχέδια στο εξής θέλουν την ανάπτυξη τεσσάρων νέων έργων εκ των οποίων τα τρία είναι retail parks. Το εμπορικό πάρκο στην Πάτρα είναι έργο 27 εκατ., ενταγμένο στο Ταμείο Ανάκαμψης, και θα φιλοξενεί το ΙΚΕΑ της πόλης και έως εφτά λιανέμπορους και θα ανοίξει τις πόρτες του έως τις αρχές του 2025, ταυτόχρονα με το retail park της Κρήτης, επένδυση 21 εκατ.
Το σημαντικότερα από τα έργα που δρομολογεί είναι η επένδυση 70 εκατ. ευρώ για το retail park του Ελληνικού, στο οποίο θα στεγαστούν έως εννέα επιπλέον καταστήματα και θα ανοίξει τις πόρτες του στα μέσα του 2027. Επίσης, στο μακροπρόθεσμο πλάνο είναι η ανάπτυξη μικρότερων εμπορικών πάρκων σε πόλεις των 20.000-25.000 κατοίκων, στρατηγική την οποία θα ακολουθήσει η εταιρεία προς το τέλος της δεκαετίας, διαβλέποντας σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης σε τουλάχιστον 20 πόλεις της χώρας μας.
Τα εμπορικά πάρκα εξάλλου συνιστούν τον βασικό προσανατολισμό της Trade Estates, με τους χώρους logistics να συνεισφέρουν έως 25% των εσόδων της. Σημειώνεται ότι η Trade Estates διαθέτει τρία κέντρα logistics, σε Οινόφυτα, Σχηματάρι και Ελευσίνα, με τα δύο πρώτα να εξυπηρετούν την τροφοδοσία και τις ηλεκτρονικές πωλήσεις των καταστημάτων IKEA και Intersport σε Ελλάδα και εξωτερικό, και το τρίτο να καλύπτει τις ανάγκες των 100 περίπου καταστημάτων της αλυσίδας Κωτσόβολος.
Εξίσου σημαντικό είναι το γεγονός ότι ο μέσος όρος διάρκειας μίσθωσης στα εμπορικά πάρκα της Trade Estates κυμαίνεται στα 12,2 χρόνια, ενώ ο δείκτης Net Loan To Value βρίσκεται στο 36,1%, την στιγμή που μία υγιής επίδοση στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ κυμαίνεται γύρω στο 50%.
Ο κ. Παπούλης υπογράμμισε ότι το Smart Park στα Σπάτα Αττικής είναι το πρώτο και μεγαλύτερο εμπορικό πάρκο στην Ελλάδα, με συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια 50.592 τ.μ. και παρουσιάζει αξιοζήλευτες επιδόσεις, υποδεχόμενο 6,1 επισκέπτες το 2022, αριθμός αυξημένος κατά 14% συγκριτικά με το 2019, ενώ φέτος στο εννεάμηνο ο αριθμός αυτός καταγράφει αύξηση κατά 18% συγκριτικά με πέρσι.
