Οι πιέσεις στην αγορά στέγης είναι γνωστές. Η ετήσια αύξηση των ενοικίων κατά το μήνα Μάρτιο ήταν φέτος στο 10%, μετά «μόλις» 4% στις αντίστοιχες περιόδους πέρυσι και πρόπερσι.
Λογικά η συζήτηση στρέφεται κυρίως στην πλευρά των «ακριβών ενοικίων». Πώς μπορεί να πληρώσει ένας εργαζόμενος 600 ευρώ για ένα «σπιτάκι» όταν βγάζει τον βασικό των 800 ευρώ; Πράγματι, μια τέτοια αναλογία, 75%, όταν προστεθούν οι λογαριασμοί ενέργειας κλπ. σίγουρα ξεπερνά τις δυνατότητες των πολλών, ένας στους δύο, διαθέτει μόνον τον βασικό, νόμιμο, μισθό.
Πώς όμως μπορεί κανείς να υπολογίσει ένα οικονομικά «λογικό» ενοίκιο; Υπάρχει ένας απλός τρόπος. Να υπολογίσουμε πόσο κοστίζει η αγορά κατοικίας με στεγαστική χρηματοδότηση δάνειο και να θεωρήσουμε ότι το μεταφέρει στον ενοικιαστή, ίσα-ίσα για να αποπληρώνει το δάνειο.
Ένα μικρό διαμέρισμα στην Αθήνα, έστω των 70 τ.μ, σε μια όχι ακριβή περιοχή, θέλει, ας πούμε κάτι λογικό, 140.000 ευρώ. Θα πάρει λοιπόν κάποιος ένα δάνειο 100.000 ευρώ, έστω με διάρκεια 30 ετών, με κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο θα του κοστίσει όμως, μέχρι την αποπληρωμή 180.000 ευρώ. Θα χρειαστεί όμως, για να ολοκληρώσει την αγορά, άλλα 40 χιλιάρικα, τα οποία, ας υποθέσουμε, ότι θα τα έχει από παλαιότερη αποταμίευση, δική του (δύσκολο) αλλά κατά πάσα πιθανότητα των γονέων. Για το ποσό αυτό θα υπολογίσουμε πως αν δεν το έδινε για το ακίνητο, θα το επένδυε με απόδοση γύρω στο 2%, άρα στα επόμενα τριάντα χρόνια, θα συγκέντρωνε το ποσό των 72.500 ευρώ. Το ποσό αυτό θα το προσθέσουμε στην άμεση δαπάνη για την αγορά του ακινήτου, η οποία θα ανέλθει τελικά σε 250.000 περίπου.
Αν διαιρέσουμε τώρα το ποσό αυτό με τους 360 μήνες της τριακονταετίας που θα το νοικιάζει, προκύπτει ένα «θεωρητικό» ενοίκιο ύψους 700 ευρώ. Αν όμως υπολογίσουμε τον φόρο, έστω ένα 10% και χωρίς να υπολογίσουμε το κόστος συντήρησης, τον ΕΝΦΙΑ και άλλα, το ως άνω ενοίκιο δεν καλύπτει το δάνειο, άρα πρέπει να είναι, τελικά, μεγαλύτερο.
Προσθέστε τώρα την περίπτωση το ακίνητο να έχει κάποια προσόντα: μια «καλή περιοχή», από αυτές στις οποίες ψάχνουν πολλοί, ένας πιο πάνω όροφος, ένα μεγαλύτερο μπαλκόνι, μια πιο προσεγμένη κατασκευή, μια καλύτερη «θέα»: πόσο πρέπει να φτάσει το ενοίκιο;
Βεβαίως, ο άνθρωπός μας θα κατέχει ένα πρόσθετο περιουσιακό στοιχείο, μια ισχυρή αποταμίευση και η εμπορική του αξία θα έχει, λογικά, αυξηθεί. Γι αυτό εμείς οι Έλληνες πάντοτε μετατρέπαμε σε «τούβλα» τα χρήματα που περίσσευαν, όταν περίσσευαν. Άλλωστε και ο σχετικός δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος μας λέει πως στα 30 χρόνια από το 1993 ως σήμερα, ο δείκτης τιμών έχει πολλαπλασιαστεί 4 φορές. Ας θεωρήσουμε πάντως ότι η δημιουργία υπεραξίας δεν υπολογίζεται σε αυτό το παράδειγμα, αν και σπρώχνει -και αυτή- ανοδικά τα ενοίκια.
Ας έρθουμε όμως στην πραγματική κατάσταση, με την οποία βρίσκονται αντιμέτωποι όσοι αναζητούν ενοικιαζόμενη κατοικία. Υπάρχουν τα εξής προβλήματα. Ένα είναι ότι δεν βρίσκουν σπίτι εκεί που θα το ήθελαν. Δύο, ότι δεν είναι όπως το περιμένουν. Τρία, αυτό που βρίσκουν είναι ακριβό.
Η «ακρίβεια» των ενοικίων δεν είναι αποτέλεσμα ενός, αλλά πολλών παραγόντων, μεταξύ των οποίων κάποιοι είναι ανομολόγητοι. Πάρα πολλές κατοικίες ενοικιάζονται με αναλογία δηλωμένου ενοικίου μόλις στο 60% με την αρχικώς υψηλή ζητούμενη τιμή να αποτελεί το εκβιαστικό διαβατήριο για τη συμφωνία επί των φορολογικώς αθέατων χρημάτων. Ακόμη, πολλά διαμερίσματα, ειδικά στις παλιές μεσοαστικές περιοχές της Αθήνας, χρησιμοποιούνται από μετανάστες, είναι χαμηλής ποιότητας ή έχουν υπαχθεί ως εγγύηση σε κόκκινα άρα μπλοκαρισμένα δάνεια.
Υπάρχουν όμως και δύο ομολογημένοι λόγοι για τα υψηλά ενοίκια. Πρώτον, όσα νέα και καλά διαμερίσματα μπαίνουν στην αγορά, απορροφώνται από εύπορα νοικοκυριά, τα οποία και πρόσβαση έχουν σε νέα στεγαστικά δάνεια και αποταμίευση διαθέτουν. Δεύτερον, στα πιο χαμηλής αξίας, εκδηλώνεται η «επιθετική» στεγαστική επιδότηση του υπουργείου Οικονομικών.
Έτσι, στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» έχουν υπαχθεί 4.356 δάνεια μέσης αξίας 120.000 ευρώ, συνολικής εμπορικής αξίας γύρω στις 160.000 με τιμή ανά τετραγωγικό μέτρο γύρω στα 1.800 ευρώ και πραγματική μάλλον λίγο πάνω από 2.000 ευρώ. Όλα αυτές οι κατοικίες χρειάζονται βελτιώσεις, που θα κοστίσουν επιπροσθέτως τουλάχιστον 500/800 ευρώ ανά τετραγωγικό. Άρα ούτε αυτά είναι τόσο «φθηνά» ακίνητα, με την έννοια τουλάχιστον που συζητείται δημοσίως. Σε κάθε περίπτωση, αφαιρούν ένα σημαντικό μέρος από το στοκ των ακινήτων που θα ήσαν, διαφορετικά, διαθέσιμα προς ενοικίαση, γεγονός που ανεβάζει την πίεση για τα υπόλοιπα «ελεύθερα» ακίνητα. Σημειώστε ότι 158.000 πολίτες έχουν αιτηθεί να μπουν στο πρόγραμμα και 90.000 απ’ αυτές έχουν κριθεί επιλέξιμες, πλήθος 20 φορές μεγαλύτερο από εκείνο όσων έχουν ήδη επιλεγεί.
Όλοι οι παραπάνω καλύπτουν τις στεγαστικές τους ανάγκες μέσα σε «κλειστές» αγορές της στέγης. Όλοι αυτοί ανταγωνίζονται με εξαιρετικά ισχυρά «όπλα», υψηλά διαθέσιμα και επιδοτήσεις, τους υπόλοιπους αναζητούντες στέγη που συνωστίζονται εκτός αυτών των «ρυθμισμένων» αγορών.
Όλοι αυτοί είναι παγιδευμένοι στη σκοτεινή λογική των ακριβών ενοικίων. Η κυβέρνηση οφείλει να βρει μια κάποια λύση γι αυτούς τους ανθρώπους. Δεν είναι τόσο πολλοί όσο λένε τα κανάλια, αλλά είναι πολύ, μα πολύ, στριμωγμένοι
