Του Κωνσταντίνου Μαριόλη
Στη χώρα των υπερβολών, όπου η αγορά ακινήτων και η οικοδομή σημείωσαν ελεύθερη πτώση την τελευταία δεκαετία, υπερβολικές φαίνεται πως είναι οι αντιδράσεις και στην άνοδο. Η ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας και η βελτίωση του κλίματος στην Ελλάδα διαμορφώνουν ένα περιβάλλον εκρηκτικής ζήτησης για τουριστικές ενοικιάσεις καθιστώντας απλησίαστα τα ενοίκια σε πολλές περιοχές της χώρας. Παράλληλα, οι τιμές ανακάμπτουν καθώς η κυβέρνηση προωθεί φοροελαφρύνσεις, καθιστώντας εκ νέου τα ακίνητα μία ελκυστική επένδυση, ενώ οι τράπεζες «καίγονται» να δώσουν στεγαστικά.
Από τα τέλη του 2007 έως τις αρχές του 2018 οι τιμές των ακινήτων κατέγραψαν σωρευτική μείωση της τάξης του 42,3% και το 2018 ήταν το πρώτο έτος οριακής ανόδου (+1,7%). Η πτωτική τάση οφείλεται κατά κύριο λόγο στην κατάρρευση των εισοδημάτων, στην εκτίναξη της ανεργίας, στο γεγονός ότι οι τράπεζες σταμάτησαν να δίνουν δάνεια καθώς και στην υπερπροσφορά κατοικιών.
Στο πρώτο τρίμηνο του 2019 σημειώθηκε η πρώτη ουσιαστική άνοδος (+3,9%) που δείχνει ότι η αγορά ξυπνάει ενώ στελέχη της αγοράς μιλούν για τρομακτική βελτίωση των συνθηκών τους τελευταίους μήνες (έπαιξαν ρόλο και οι προσδοκίες για φορολογικές ελαφρύνσεις λόγω πολιτικής αλλαγής) και άνοδο των τιμών σε ποσοστό άνω του 10% στο οκτάμηνο. Αξιοσημείωτα είναι τα παραδείγματα αδιανόητων αυξήσεων όπως το 30% στο κέντρο της Αθήνας.
Στα ενοίκια, αυτά που συμβαίνουν σε περιοχές με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά είναι άκρως εντυπωσιακά. Ψηφιακές πλατφόρμες κάνουν θραύση καθώς η τουριστική ζήτηση απογειώνεται, στέλνοντας τα ενοίκια σε δυσθεώρητα επίπεδα. Κατά 15,4% αυξήθηκαν τα ενοίκια στα Δυτικά Προάστια τον τελευταίο χρόνο και κατά 20% στα προάστια του Πειραιά, με τις τιμές να διαμορφώνονται στα 5,77 ευρώ ανά τ.μ. και 5,67 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα.
Σήμερα, παρατηρείται έλλειψη νεόδμητων ή ανακαινισμένων διαμερισμάτων για μακροχρόνια μίσθωση, με αποτέλεσμα να εκτινάσσονται τα ενοίκια. Σύμφωνα με όσα εκτιμά ο Σύμβουλος Ακινήτων της NAI RealAct, κ. Γιώργος Φάντης, αυτό οφείλεται σε μία σειρά παραγόντων, όπως η κατάρρευση της οικοδομής μέσα στην κρίση και η άνθηση των ψηφιακών πλατφορμών.
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε την περίοδο 2009-2013 λόγω της επιβολής ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες (έτος κατασκευής 2006 και μετά) και του περιορισμού των τραπεζικών χορηγήσεων, εξηγεί. Δεύτερον, η αύξηση του τουρισμού στην Ελλάδα έφερε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως οι AirBnb και Booking, ενώ μέσω της Golden Visa αυξήθηκαν κατακόρυφα οι αγορές ακινήτων από Κινέζους, Ισραηλινούς και Τούρκους
Όπως σημειώνει ο κ. Φάντης, τα παραπάνω γίνονται ιδιαίτερα εμφανή σε διαμερίσματα επιφάνειας από 50 έως 120 τ.μ. Και αυτό διότι τα εν λόγω ακίνητα προσελκύουν το ενδιαφέρον μακροχρόνιων μισθωτών καθώς καλύπτουν τις ανάγκες τους και τους επιβαρύνουν με τις λιγότερες δυνατές δαπάνες. Τα διαμερίσματα αυτά, προσθέτει ο ίδιος, τα επιλέγουν και πλατφόρμες, όπως οι YESTAY, BlueGround, AirBnb και Booking, αλλά και οι επενδυτές που έχουν σκοπό την απόκτηση Golden Visa, αφού σκοπός τους δεν είναι η παραμονή στη χώρα αλλά η είσοδος στην Ευρώπη και στη συνέχεια τα μισθώνουν.
Στο μεταξύ, οι τράπεζες έχουν τεράστια ανάγκη να δώσουν «καλά» δάνεια και τα στεγαστικά έχουν αποδείξει ότι είναι αυτά που γεννούν τις λιγότερες επισφάλειες. Έτσι ξεκινούν καμπάνιες για στεγαστικά με την Eurobank να δίνει τη δυνατότητα ακόμη και για σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκεια του δανείου για πρώτη φορά στα χρονικά. Οι τράπεζες χρηματοδοτούν έως το 80% της αξίας του δανείου και επίσης προσφέρουν εκπτώσεις στο επιτόκιο για όσους έχουν συνολικότερη σχέση με την τράπεζα ή δίνουν cash collateral.
Συνεχίζει, όμως, να αιωρείται το… αιώνιο ερώτημα. Να μένει κανείς στο ενοίκιο ή να αγοράσει σπίτι με στεγαστικό τώρα που τα επιτόκια είναι στα χαμηλότερα επίπεδα όλων των εποχών, οι τιμές ανεβαίνουν και οι φόροι πέφτουν; Η σύγκριση με τη διετία 2007-2008, όταν η ελληνική αγορά ακινήτων βίωνε τη «χρυσή εποχή» με τις επενδύσεις να ανέρχονται στο επίπεδο «φούσκας» των 25 δισ. ευρώ και τα στεγαστικά να δίνονται αφειδώς, είναι απολύτως ενδεικτική των προοπτικών που ανοίγονται.
Στη διετία 2007-2008 το Euribor παρέμενε σταθερά πάνω από το επίπεδο του 4% ενώ είχε ξεπεράσει και το 5%, με το τελικό επιτόκιο που καλούνταν να πληρώσουν οι δανειολήπτες να ξεπερνούσε ακόμη και το 7%. Σήμερα, οι τράπεζες προσφέρουν κατά μέσο όρο κυμαινόμενο επιτόκιο 3,7%-4,3% και σταθερά επιτόκια που ξεκινούν από την περιοχή του 5,3%.
Η μέση τιμή για ένα σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων στα Δυτικά Προάστια είναι 120.000 ευρώ και το μέσο ενοίκιο για το ίδιο σπίτι διαμορφώνεται στα 600 ευρώ. Η δόση του στεγαστικού για την αγορά του σπιτιού διαμορφώνεται για 30 χρόνια στα 550 ευρώ και για 25 χρόνια στα 615 ευρώ. Το αντίστοιχο παράδειγμα για μία κατοικία στα Βόρεια Προάστια δείχνει ακριβότερη τη δόση του στεγαστικού από το ενοίκιο κατά 150 ευρώ.
Βέβαια, η αγορά ακινήτου είναι πολυσύνθετη και η σύγκριση μεταξύ αγοράς ή ενοικίου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων όμως αυτό που πραγματικά αλλάζει είναι ότι τα ακίνητα γίνονται από «βαρίδια» μια ελκυστική επένδυση.
Επομένως, όσοι θέλουν να επενδύσουν σε ένα ακίνητο ποντάρουν παράλληλα στην ανάκαμψη της οικονομίας. Όσοι, τέλος, φοβούνται ότι θα αυξηθούν τα επιτόκια στο μέλλον – κάτι που αναλυτές δεν βλέπουν πολύ πιθανό – μπορούν να εξασφαλίσουν σταθερό επιτόκιο.
