Της Ξανθής Γούναρη
Με 300.000 ακίνητα όλων των ειδών να πωλούνται και κανείς να μην ενδιαφέρεται, η ελληνική κτηματαγορά κινδυνεύει να εξελιχθεί σε βαρέλι δίχως πάτο, καθώς σε λίγες εβδομάδες στο στοκ των απούλητων θα αρχίσουν να προστίθενται και κομμάτια της περιουσίας των «κόκκινων» δανειοληπτών, που θα βγαίνουν στο σφυρί μέσω του νέου νόμου για την απελευθέρωση των πλειστηριασμών.
Εκτός από τα υποθηκευμένα ακίνητα των 91.000 οφειλετών που βρίσκονται εντελώς στον «αέρα», μιας και δεν καλύπτονται από τη ρύθμιση, προς εκποίηση ενδεχομένως να πάνε και πολλά από τα ακίνητα των 81.000 δανειοληπτών με εισόδημα έως 35.086 ευρώ, οι οποίοι προκειμένου να προστατεύσουν την πρώτη τους κατοικία θα πρέπει να ικανοποιήσουν αυστηρότατα κριτήρια τόσο στη φάση του εξωδικαστικού συμβιβασμού, όσο και αργότερα στο δικαστήριο και στη συμφωνία με την τράπεζα, εάν δεν μπορέσουν να αντεπεξέλθουν στην πληρωμή της δόσης που θα ορίσει το Ειρηνοδικείο.
Τη στιγμή που οι πραγματικές αξίες των ακινήτων έχουν υποχωρήσει έως και 65% σε σχέση με το 2008 και παρ' όλα αυτά η ζήτηση είναι σχεδόν μηδενική, η αύξηση της προσφοράς θα επιταχύνει την πτώση των τιμών, απομακρύνοντας την όποια ανάκαμψη, λένε στο liberal.gr γνωστοί παράγοντες της κτηματαγοράς.
Επίσης, οι επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο των ακινήτων αναφέρουν ότι ακόμη και ιδέα πως ξεκινούν οι πλειστηριασμοί θα αποτελέσει παράγοντα πτώσης για τα «προϊόντα» που ήδη βρίσκονται στην αγορά, μιας και το μεγάλο μέρος των εν δυνάμει επενδυτών αυτή τη στιγμή λειτουργούν τυχοδιωκτικά και σίγουρα δεν έχουν καμία σχέση με τον αγοραστή που επιθυμεί να καλύψει τη στεγαστική ή την επαγγελματική του ανάγκη.
Η ελληνική κτηματαγορά δεν έχει πιάσει πάτο, σύμφωνα με τον Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, επιστημονικό σύμβουλο της SOLUM Property Solutions, πρώην πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, κάτι που σημαίνει ότι με την προσθήκη νέας προσφοράς, η πτώση των τιμών θα επιταχυνθεί. Η λύση θα δοθεί, αναφέρει ο Μπ. Χαραλαμπόπουλος, μόνο μέσω της δημιουργίας ενός φορολογικού πλαισίου που θα ενθαρρύνει το επιχειρείν, αλλά και όταν αρχίσει η χώρα να παράγει ποιοτικά και ανταγωνιστικά προϊόντα που να υποκαθιστούν τις εισαγωγές και να εξάγονται. «Πρέπει να αρχίσει να παράγεται πλούτος στη χώρα. Τότε και μόνον τότε θα επανεκκινήσει η κτηματαγορά, διότι δεν είναι αυτόνομη, αλλά αποτελεί τμήμα της γενικότερης οικονομίας».
Με τις τιμές που γίνονται αυτή τη στιγμή οι ελάχιστες συναλλαγές στην κτηματαγορά να κινούνται 60%-65% χαμηλότερα από την περίοδο 2007 – 2008, ο Λευτέρης Ποταμιάνος, αντιπρόεδρος του συλλόγου μεσιτών αττικής και πιστοποιημένος εκτιμητής ακίνητων, λέει ότι κινδυνεύουμε να ζήσουμε καταστάσεις που δεν τις φανταζόμαστε. «Ένα ερώτημα που τίθεται είναι ποιος θα αγοράσει τα ακίνητα που θα βγουν στο σφυρί και σε ποιες τιμές», επισημαίνει ο Λ. Ποταμιάνος.
Με την έναρξη των πλειστηριασμών, όλοι μας κατανοούμε ότι οι τιμές θα συμπιεστούν ακόμη περισσότερο, αναφέρει ο Θεμιστοκλής - Ανδρέας Μπάκας, διευθύνων σύμβουλος του πανελλήνιου κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates. «Βασικός παράγοντας για τον καθορισμό του ποσοστού πτώσης των τιμών θα είναι η τελική τιμή διάθεσης του ακινήτου μέσω του πλειστηριασμού, δηλαδή μετά τις διορθώσεις και αναπροσαρμογές που θα έχει υποστεί».
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο η τιμή πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακινήτων είναι η εμπορική αξία και όχι η αντικειμενική. Μάλιστα στον δεύτερο γύρο, ο οποίος θα πραγματοποιείται με την παρέλευση 15 ημερών από τον πρώτο γύρο, καθώς απλοποιήθηκε η πρότερη διαδικασία που προέβλεπε δύο άγονους πλειστηριασμούς, ώστε το αρμόδιο δικαστήριο να κάνει δεκτή τη μείωση της τιμής εκκίνησης, το τίμημα θα μπορεί να είναι στο 50% της εμπορικής. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα οι εμπορικές τιμές είναι χαμηλότερες κατά 30% κατά μέσο όρο, σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες.
Σε διαφορετικό μήκος κύματος ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος Μεσιτών Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης (CEREAN), Member ob BoD of NAR και ιδρυτής – συντονιστής του δικτύου διαχείρισης ακινήτων CRECOS, σημειώνει ότι μικρή θα είναι η επίδραση των πλειστηριασμών στην εικόνα της αγοράς εφόσον δεν υπάρχει χρηματοδότηση. Ωστόσο τονίζει ότι ελλοχεύει ο κίνδυνος να αυξηθούν τα ακίνητα-ζόμπι, όπως συμβαίνει αυτή τη στιγμή κυρίως στην κατηγορία των επαγγελματικών κτιρίων.
«Με δεδομένο ότι λιγότεροι από το 0,5% του πληθυσμού μπορούν να αγοράσουν σπίτι χωρίς δάνειο είναι προφανές ότι με μικρή συνδρομή των τραπεζών θα μπορούσε να δεκαπλασιάσει τη ζήτηση σε ακίνητα μέσης αξίας», τονίζει χαρακτηριστικά.
Δραματική μείωση
Αξίζει να αναφερθεί ότι σύμφωνα με τα στοιχεία της τελευταίας έρευνας του ΚΕΠΕ (Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών), οι επενδύσεις σε κατοικίες διαμορφώθηκαν στο 1,3% του ΑΕΠ το 2014, με αποτέλεσμα η Ελλάδα να κατατάσσεται στην τελευταία θέση της Ευρωζώνης. Το 2007, η χώρα βρισκόταν στη δεύτερη θέση, καθώς οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτελούσαν το 9,8% του ΑΕΠ, ξεπερνώντας τα 25 δισ. ευρώ.
Πέρυσι ολοκληρώθηκαν πανελλαδικά 9.553 κατοικίες όταν το 2007 είχαν ανεγερθεί 103.865 κατοικίες.
Την ίδια ώρα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι εκτιμήσεις για την αξία των οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος για οποιονδήποτε λόγο (χρηματοδότηση για αγορά, επαναδιαπραγμάτευση υφιστάμενων δανείων, εγγραφή εξασφάλισης για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μια τράπεζα σε άλλη κ.λπ.) έφθασαν το β' τρίμηνο του 2015 μόλις τις 2.821, έναντι 3.281 το α' τρίμηνο του 2015.
Σε ολόκληρο το 2014 ο αριθμός των εκτιμήσεων έφθασε τις 17.244 (αναθεωρημένα στοιχεία), καταγράφοντας δραματική μείωση κατά έναντι των προηγούμενων ετών (2013: 24.446, 2012: 30.964, 2011: 42.318, 2010: 74.457).
