Αντιμέτωπη με μια στενωπό, όπου από τη μια υπάρχουν οι περιβαλλοντικές ευαισθησίες και από την άλλη η αδήριτη οικιστική πραγματικότητα, η κυβέρνηση επιχειρεί να βρει έναν αξιοπρεπή συμβιβασμό στην εκτός σχεδίου δόμηση, διατηρώντάς τη στο παιχνίδι.
Και να την κατευθύνει εκεί όπου υπάρχει ήδη οικιστική ανάπτυξη, επιχειρώντας να σταματήσει το φαινόμενο να κτίζονται σπίτια «στη μέση του πουθενά» και σε περιοχές που δεν έχουν ακόμη επηρεαστεί από το τσιμέντο, μέχρις ότου να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός της χώρας.
Η τελική μορφή των ρυθμίσεων για την εκτός σχεδίου δόμηση που θα δοθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στις επόμενες ημέρες κινείται σε αυτήν ακριβώς την κατεύθυνση και περιλαμβάνει αλλαγές έναντι των αρχικών εξαγγελιών.
Η πιο χαρακτηριστική είναι η νέα προϋπόθεση που απαιτείται για να κτίσει κανείς κατοικία σε κάθε αγροτεμάχιο που δημιουργήθηκε μεταξύ 31 Μαΐου 1985 και 31η Δεκεμβρίου 2003. Εκτός από τα 25 μέτρα πρόσωπο που πρέπει να έχει αυτό σε δρόμο, πρέπει να υφίστανται στην περιοχή δύο σπίτια, σε απόσταση 2 χιλιομέτρων από το προς οικοδόμηση οικόπεδο.
Τέτοια διάταξη δεν υπήρχε στο αρχικό σχέδιο. Ο στόχος είναι προφανώς να σταματήσει το φαινόμενο της ανέγερσης σπιτιών και κατασκευών σε παρθένες από την οικιστική ανάπτυξη περιοχές.
Ταυτόχρονα, το νομοσχέδιο ξαναβάζει στο παιχνίδι, υπό όρους, τα «τυφλά» οικόπεδα, δίνοντας λύση σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι είχαν δει την περιουσία τους να απαξιώνεται εν μια νυκτί από το ΣτΕ.
Τα «τυφλά» οικόπεδα θα μπορούν πλέον να δομηθούν, εφόσον υπάρχει πριν από το 1985 δουλεία διόδου (δηλαδή διέλευση στον δρόμο μέσω εισόδου από γειτονικό οικόπεδο) η οποία αφορά σε γεωτεμάχιο που εξυπηρετεί τουλάχιστον ένα κτίσμα με νόμιμη άδεια. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι όταν μια δουλεία εξυπηρετεί δύο οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο, αλλά έχει χτιστεί το ένα, κατά τον ίδιο τρόπο θα μπορεί να χτιστεί και το δεύτερο.
Επιχειρείται έτσι να αρθεί το αδιέξοδο στο οποίο έχουν βρεθεί χιλιάδες ιδιοκτήτες μετά την οριζόντια απαξίωση των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων από το ΣτΕ, που παρ’ ότι τεσσάρων στρεμμάτων και άνω, επειδή δεν είχαν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο, δηλαδή θεωρούνταν «τυφλά», η δόμηση τους είχε καταστεί απαγορευτική. Αν η κυβέρνηση άφηνε τα πράγματα ως έχουν, τότε όλα αυτά τα ακίνητα, που μέχρι πρότινος κτίζονταν, θα βρίσκονταν αντιμέτωπα με ένα ξαφνικό θάνατο.
Στο κείμενο που πρόκειται να βγει σε διαβούλευση, η εκτός σχεδίου δόμηση παραμένει ζωντανή, αλλά αυστηροποιείται και με μια σειρά διατάξεων επιτρέπεται κυρίως εκεί όπου έχει συντελεστεί ήδη περιβαλλοντική βλάβη.
Σαν γενικός κανόνας ισχύει ότι τα έκτος σχεδίου αγροτεμάχια θα επιτρέπεται να κτίσουν μόνο εφόσον έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, τουλάχιστον 25 μέτρα, έναντι μόλις 3,5 μέτρων, όπως προέβλεπε το σχέδιο που είχε παρουσιαστεί στις αρχές Ιανουαρίου στο υπουργικό συμβούλιο. Όσο για το πλάτος της οδού παραμένει στα 3,5 μέτρα.
Από αυτή τη γενική αρχή, εξαιρούνται οι κατοικίες, για τις οποίες το πρόσωπο του οικοπέδου στο δρόμο μπορεί και να μειωθεί στα 3,5 μέτρα, υπό τις παρακάτω όμως προϋποθέσεις: Το αγροτεμάχιο να είναι προ του 1985, η οδός να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, να έχει διανοιχτεί από δημόσιο φορέα, καθώς επίσης να υπάρχει τουλάχιστον ένα σπίτι εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού και 250 μέτρων από το εν λόγω οικόπεδο.
Αυτό μάλιστα το σπίτι θα πρέπει να έχει χτιστεί είτε πριν τις 28 Ιουλίου 2011, ημερομηνία εφαρμογής του αρχικού νόμου για την τακτοποίηση αυθαιρέτων και να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες του 2011, είτε μετά την παραπάνω ημερομηνία και να έχει προφανώς νόμιμη οικοδομική άδεια.
Αν το οικόπεδο τώρα δημιουργήθηκε, μεταξύ 31η Μαΐου 1985 και 31η Δεκεμβρίου 2003 και η δόμηση αφορά κατοικία, πέρα από τα 25 μέτρα πρόσωπο σε δρόμο που χρειάζεται να έχει, θα πρέπει στην περιοχή να υφίστανται τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από το δρόμο και να απέχουν το πολύ δύο χιλιόμετρα από το προς οικοδόμηση αγροτεμάχιο.
Σε ό,τι αφορά την ημερομηνία ανέγερσης των δυο σπιτιών, ισχύει ό,τι και παραπάνω. Αμφότερα, πρέπει να έχουν κτιστεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες του 2011 (εάν ήταν αυθαίρετα να έχουν νομιμοποιηθεί), είτε να έχουν χτιστεί μετά την 28η Ιουλίου 2011 με οικοδομική άδεια.
Κάθε μια από τις παραπάνω προϋποθέσεις και ρυθμίσεις αφορούν αποκλειστικά τις νέες άδειες για την εκτός σχεδίου δόμηση. Δεν αφορούν ακίνητα που έχουν σχηματιστεί προ του 1985 και για τα οποία έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες, προεγκρίσεις αδειών ή αναθεωρήσεις. Καμία επίσης από τις παραπάνω διατάξεις δεν ισχύει για όσα ακίνητα μεταβιβάστηκαν την τελευταία 5ετία, εφόσον στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναγράφεται ότι το αγροτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Η γενική φιλοσοφία των αλλαγών, έπειτα από το διάλογο που προηγήθηκε και τις αντιδράσεις είναι να συγκεραστούν οι διαφωνίες και η δόμηση να επικεντρωθεί εκεί όπου υπάρχουν ήδη σπίτια. Τη λογική αυτή επιχειρείται να εξυπηρετήσουν τόσο οι προϋποθέσεις για τα τυφλά οικόπεδα, όσο και εκείνες για την ύπαρξη δύο σπιτιών σε απόσταση 2 χιλιομέτρων από το προς οικοδόμηση αγροτεμάχιο, καθώς και για τη δόμηση κατοικίας σε οικόπεδα με πρόσωπο 3,5 μέτρα στο δρόμο.
Εκτός των παραπάνω, η εκτός σχεδίου δόμηση γίνεται ακριβότερη. Κάθε μια από τις παραπάνω περιπτώσεις θα επιβαρύνεται με ένα τέλος, το λεγόμενο «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», το ύψος του οποίου θα διευκρινιστεί στη συνέχεια με υπουργική απόφαση των υπ. Περιβάλλοντος - Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα το καταθέτει, πριν την έκδοση της άδειας, στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και τα έσοδα του θα κατευθύνονται στον οικείο Δήμο αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.
Ένα ερώτημα βέβαια είναι ποιος θα ελέγχει τον κάθε Δήμο ότι τα έσοδα που εισέπραξε από τους πολίτες έγιναν υποδομές - ασπίδα στην κλιματική αλλαγή και όχι ψηφοθηρικά έργα; Άραγε, θα λογοδοτούν σε τακτά διαστήματα στη διάρκεια της θητείας τους οι δημοτικοί άρχοντες για την αξιοποίηση της νέας αυτής πηγής εσόδων που θα εισπράττουν;
Κρατώντας τη μεγάλη εικόνα, παρέχεται μια δεύτερη ευκαιρία στην εκτός σχεδίου δόμηση για οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων και χιλιάδες ιδιοκτήτες διατηρούν το δικαίωμα που κινδύνευσαν να χάσουν λόγω ΣτΕ, ωστόσο δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι οι ρυθμίσεις που φέρνει το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ είναι μεταβατικές.
Τη διετία 2025-2026 υπολογίζεται να έχει ολοκληρωθεί ο περίφημος χωρικός σχεδιασμός της χώρας, δηλαδή όλη η επικράτεια να έχει αποκτήσει τοπικά πολεοδομικά σχέδια, τα οποία θα καθορίζουν οριστικά τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης.
Ένα μεταρρυθμιστικό εγχείρημα για το οποίο ακούμε επί δεκαετίες ότι θα ολοκληρωθεί, που θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τις προκλήσεις των πόλεων του 21ου αιώνα, την αύξηση της ζήτησης για υποδομές και την προστασία του περιβάλλοντος, και που όταν επιτέλους γίνει πράξη, η εκτός σχεδίου δόμηση δεν θα έχει λόγο ύπαρξης, ούτε μεταβατικές διατάξεις, όπως οι παραπάνω.
