Του Προκόπη Χατζηνικολάου
Χρονιά των ακινήτων μπορεί να θεωρηθεί το 2020 καθώς οι παρεμβάσεις που έχουν ήδη δρομολογηθεί αλλά και αυτές που προωθούνται αναμένεται να συμβάλλουν στην ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας.
Φορείς της αγοράς εκτιμούν ότι τα μέτρα της κυβέρνησης θα κινητοποιήσουν σημαντικά κεφάλαια τα οποία θα κατευθυνθούν στην αγορά ακινήτων τόσο σε ό,τι αφορά αγοραπωλησίες όσο και σε δαπάνες ανακατασκευών και ανακαινίσεων. Αξίζει να σημειωθεί ότι, σε πρόσφατη μελέτη του, το ΙΟΒΕ έχει σημειώσει ότι μια μείωση του ΦΠΑ από το 24% στο 13% θα προσέφερε στους κατασκευαστές τη δυνατότητα μείωσης των τιμών πώλησης νέων κατοικιών κατά περίπου 9%. Μια τέτοια εξέλιξη θα οδηγούσε σε αύξηση της ζήτησης για νέες κατοικίες ειδικά από το εξωτερικό.
Παράλληλα, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, μια μείωση του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές θα προσέφερε επιπλέον επενδύσεις έως 140 εκατ. ευρώ και θα δημιουργούσε από 921 έως 3.650 νέες θέσεις εργασίας, αυξάνοντας τελικά το ΑΕΠ της χώρας μέχρι και 265 εκατ. ευρώ.
Όπως εύλογα αντιλαμβάνεται κανείς, τα παραπάνω μεγέθη δύνανται να είναι πολύ μεγαλύτερα, δεδομένου ότι η κυβέρνηση προχωρά στην αναστολή του ΦΠΑ για τρία έτη. Και δεν είναι μόνο αυτά. Το 2020 σχεδιάζεται εκ νέου αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ.
Μάλιστα ο υπουργός Οικονομικών Χρ. Σταϊκούρας έχει προαναγγείλει μέσω του προσχεδίου του προϋπολογισμού που απεστάλη στις Βρυξέλλες ότι το επόμενο έτος θα υπάρξουν αλλαγές και στις κλίμακες του συμπληρωματικού φόρου και ενδεχομένως του φόρου κληρονομιών. Η αρχή θα γίνει με τα μέτρα που θα ψηφιστούν στα μέσα Νοεμβρίου από τη Βουλή και θα ολοκληρωθούν με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών τον Μάιο του επόμενου έτους. Συγκεκριμένα το σχέδιο της κυβέρνησης για τα ακίνητα προβλέπει:
Αναστολή του ΦΠΑ
Όλα τα ακίνητα από το 2006 (εφαρμόσθηκε για πρώτη φορά ο ΦΠΑ στην οικοδομή) τα οποία θα πωληθούν μετά τη δημοσίευση του νόμου θα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και οι αγοραστές θα καταβάλλουν το φόρο μεταβίβασης όπως γίνεται σήμερα και για τα παλαιά ακίνητα. Η κίνηση αυτή της κυβέρνησης θα τονώσει την αγορά ακινήτων, τις τράπεζες που θα ξαναρχίσουν να δίνουν στεγαστικά δάνεια, διάφορα επαγγέλματα που δραστηριοποιούνται στο χώρο της οικοδομής αλλά κυρίως το ενδιαφέρον των επενδυτών για καινούργια ακίνητα.
Ουσιαστικά, η οικοδομή μπορεί να αποτελέσει τη δεύτερη πηγή ανάπτυξης της οικονομίας μετά τον τουρισμό. Η επιβολή ΦΠΑ 24% στις συναλλαγές νέων ακινήτων λειτουργούσε ως αντικίνητρο για τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, χωρίς παράλληλα να προκύπτει ιδιαίτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, καθώς τα σχετικά έσοδα κυμαίνονται μεταξύ 11 εκατ. ευρώ και 14 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση. Περισσότερα από 100.000 ακίνητα «βγαίνουν» προς πώληση στην αγορά. Η αναστολή εφαρμογής του ΦΠΑ στην οικοδομή για τρία έτη βγάζει στην επιφάνεια ακίνητα τα οποία έμεναν στο περιθώριο εξαιτίας της υψηλής τους φορολογίας.
Πάγωμα φόρου υπεραξίας
Αναστέλλεται για ακόμα τρία χρόνια και συγκεκριμένα μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2022 ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις ακινήτων
Σημαντικά κεφάλαια αναμένεται να διοχετευθούν και προς την κατεύθυνση των ανακαινίσεων/ανακατασκευών υφιστάμενων ακινήτων, που θεωρείται ακόμα μεγαλύτερο πεδίο δράσης για τους ιδιώτες, δεδομένου ότι η συντριπτική πλειονότητα των ενδιαφερόμενων ναι μεν δεν διαθέτει την αγοραστική δύναμη για την αγορά κατοικίας, αλλά ενδιαφέρεται για την αναβάθμιση του υφιστάμενου ακινήτου τους. Στο πλαίσιο αυτό, η επικείμενη ρύθμιση για την παροχή έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες υπηρεσιών για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων έχει ιδιαίτερη σημασία
Αντικειμενικές αξίες
Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στοχεύει στο κλείσιμο της ψαλίδας μεταξύ των εμπορικών και αντικειμενικών αξιών. Με βάση τα σημερινά δεδομένα υποψήφιες για αυξήσεις είναι οι συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως τα Εξάρχεια, η Κυψέλη, οι Αμπελόκηποι, τα Ιλίσια, το Παγκράτι, και η Ευελπίδων. Αυξήσεις αναμένονται και αρκετά προάστια όπως το Μαρούσι, το Ελληνικό, το Χαλάνδρι, η Γλυφάδα.
Εκτός από τις ανωτέρω περιοχές αναπροσαρμογές προς τα πάνω αναμένονται και σε πολλές από τις 4.132 περιοχές της χώρας, όπου η προηγούμενη κυβέρνηση αποφάσισε τον περασμένο Ιούνιο να κρατήσει τις τιμές στα ίδια επίπεδα προκειμένου να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ. Μεγάλες αποκλίσεις καταγράφονται και στα ακριβότερα προάστια της Αττικής. Στο Παλαιό Ψυχικό, παρά τη μείωση που έγινε, η απόκλιση παραμένει σχεδόν στο 30%, στην Εκάλη στο 37% και στη Φιλοθέη στο 43,5%. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει την πτώση των αξιών στις συγκεκριμένες περιοχές, ακριβώς ως αποτέλεσμα της υπερφορολόγησής τους και ασφαλώς και των υπόλοιπων παραγόντων που έπληξαν την αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας (ύφεση στην οικονομία, υψηλή ανεργία, έλλειψη χρηματοδότησης και μείωση
Επέκταση αντικειμενικών αξιών σε 7.000 περιοχές
Την ένταξη στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων 7.000 περιοχών σχεδιάζει το οικονομικό επιτελείο. Συγκεκριμένα, η ομάδα εργασίας που έχει συσταθεί θα προχωρήσει:
• Στην επέκταση της κάλυψης των ζωνών του συστήματος προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών των ακινήτων εντός σχεδίου, για να μην υπάρχουν κενά.
• Στη δικαιότερη αντιμετώπιση των ακινήτων που βρίσκονται, σε όλη την επικράτεια, εκτός σχεδίου.
• Στην προώθηση όλων των αναγκαίων νομοθετικών αλλαγών και διατάξεων, ώστε να καταστεί το περιβάλλον της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας οικονομικά πιο αποτελεσματικό και, κυρίως, κοινωνικά πιο δίκαιο.
Από τις επερχόμενες αλλαγές το οικονομικό επιτελείο υπολογίζει έσοδα ύψους 500 εκατ. ευρώ το 2020, εφόσον βέβαια το υπουργείο Οικονομικών καταφέρει να ολοκληρώσει το σχετικό έργο.
Μείωση ΕΝΦΙΑ
Η ένταξη νέων περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών, αλλά και η αναπροσαρμογή των υφιστάμενων θα οδηγήσει σε αναγκαστικές παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ. Στόχος της κυβέρνησης είναι να γίνουν στοχευμένες μειώσεις με έμφαση κυρίως στις περιοχές που θα αυξηθούν οι τιμές ζώνης έτσι ώστε να μην χαθεί η φετινή μείωση στον ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε περίπτωση οι μειώσεις θα είναι κατά 10% μεσοσταθμικά.
