Του Θανάση Κουκάκη
Οι φόροι εξακολουθούν να πνίγουν την κτηματαγορά και να κρατούν καθηλωμένες τις τιμές των ακινήτων στο σύνολο της χώρας. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι η μόδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων τύπου Airbnb και ο θεσμός της Golden Visa έχουν δώσει μια σχετική ώθηση στις συναλλαγές ακινήτων. Ωστόσο αποδεικνύεται πως η στήριξη αυτή δεν είναι ικανή να οδηγήσει σε αύξηση της αξίας των ακινήτων, που την τελευταία οκταετία έχει καταβαραθρωθεί σε μέσα επίπεδα κατά 40%, περίπου.
Η Τράπεζα της Ελλάδος έδωσε χθες στη δημοσιότητα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών των διαμερισμάτων την περίοδο Απριλίου - Ιουνίου 2018 και συνολικά για το πρώτο εξάμηνο του 2018. Ουσιαστικά, τα στοιχεία αυτά βασίζονται στις εκτιμήσεις των τραπεζών για την τρέχουσα εμπορική αξία των οικιστικών ακινήτων. Ο δε αριθμός των εκτιμήσεων που αναγγέλθηκαν στην Τράπεζα της Ελλάδος έως το τέλος Ιουλίου του 2018 ανήλθε στις 716.300 (65,8% διαμερίσματα, 19,1% μονοκατοικίες, 6,2% μεζονέτες, 6,2% οικόπεδα και 2,7% λοιπά ακίνητα) και θεωρείται ικανοποιητικό δείγμα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά, το δεύτερο τρίμηνο του 2018 οι τιμές των διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 0,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017. Συνολικά, το πρώτο εξάμηνο του 2018 οι τιμές των ακινήτων σημείωσαν ετήσια αύξηση 0,45% σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2017. Να σημειωθεί ότι στο σύνολο του 2017 οι τιμές των διαμερισμάτων είχαν μειωθεί με μέσο ετήσιο ρυθμό 1,0%.
Από τις εκτιμήσεις των τραπεζών για την εμπορική αξία των ακινήτων προκύπτει πως τα «νέα» διαμερίσματα, δηλαδή αυτά που είναι ηλικίας έως 5 ετών, κατέγραψαν το δεύτερο τρίμηνο του 2018 μια μέση αύξηση τιμής της τάξεως του 0,9% σε ετήσια βάση. Στα δε «παλαιά» ακίνητα, δηλαδή ηλικίας άνω των 5 ετών, η εμπορική αξία αυξήθηκε κατά 0,7%.
Από την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος προκύπτει ότι στην Αθήνα η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δεύτερο τρίμηνο του 2018 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017 ήταν στο 1,2%, στη Θεσσαλονίκη η αύξηση ήταν 0,2%, στις άλλες μεγάλες πόλεις 0,6% και στις λοιπές περιοχές της χώρας η αύξηση ήταν 0,3%.
Το πρώτο εξάμηνο του 2018 οι τιμές των διαμερισμάτων εκτιμάται ότι αυξήθηκαν οριακά κατά 0,8% στην Αθήνα, ενώ οριακές μειώσεις κατεγράφησαν στη Θεσσαλονίκη (-0,1%).
Οι αντικειμενικές και ο ΕΝΦΙΑ
Η πρόσφατη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η οποία έγινε με τέτοιο τρόπο ώστε να μην κινδυνέψει ο εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ (2,7 δισ. ευρώ), έχει επιβαρύνει το κλίμα στην κτηματαγορά και έχει φρενάρει τις συναλλαγές ακινήτων, ειδικά σε περιοχές που έως πρόσφατα θεωρούνταν σχετικά προσιτές. Αυτό αναμένεται να γίνει ακόμη πιο αισθητό το επόμενο πεντάμηνο, οπότε οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα αυξηθούν.
Μια πρώτη εικόνα για τις επιβαρύνσεις θα δοθεί στα νοικοκυριά στα μέσα Σεπτεμβρίου, οπότε θα κοινοποιηθούν τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ σε 8 εκατομμύρια φορολογουμένους. Σχεδόν 1 εκατομμύριο εξ αυτών των ιδιοκτητών θα κληθούν να πληρώσουν μεγαλύτερα ποσά φόρου σε σχέση με πέρυσι, λόγω των νέων αντικειμενικών αξιών.
Μάλιστα, για περισσότερους από 200.000 το ραβασάκι του ΕΝΦΙΑ θα είναι ιδιαίτερα βαρύ, καθώς θα προβλέπει αυξημένο ακόμα και κατά 200 ευρώ. Και το «μάρμαρο» θα το πληρώσουν κυρίως οι ιδιοκτήτες που έχουν στην κατοχή τους μεσαία ακίνητη περιουσία, ήτοι ακίνητα σε περιοχές με τιμές ζώνης μεταξύ 1.100 έως 2.500 ευρώ.
Ωστόσο, «ο χορός των επιβαρύνσεων» δεν θα τελειώσει τον Σεπτέμβριο με τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ. Θα συνεχιστεί με τις ανατροπές στους φόρους μεταβίβασης στις αρχές του 2019 και τις δύο νέες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων μέσα στο επόμενο δωδεκάμηνο.
Δεδομένου ότι από την 1η Ιανουαρίου 2019 οι νέες αντικειμενικές αξίες θα ισχύσουν για όλους τους φόρους και τα τέλη που βαρύνουν την ακίνητη περιουσία, θα προκληθεί ένα ντόμινο επιβαρύνσεων σε μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές ακινήτων, που σε κάποιες περιπτώσεις θα οδηγήσει σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης έως και κατά 50%.
Μάλιστα, το επόμενο έτος σχεδιάζεται να υπαχθούν στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ και τα αγροτεμάχια. Αυτό σημαίνει ότι πολλοί ιδιόκτητες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν για πρώτη φορά συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, καθώς η αξία των αγροτεμαχίων θα ανεβάσει πάνω από το αφορολόγητο όριο τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους, ενώ θα αυξηθεί κατακόρυφα ο φόρος που ήδη πληρώνουν περισσότεροι από 500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι πέφτουν στην «παγίδα» του συμπληρωματικού φόρου.
Μεταμνημονιακά θα έχουμε νέες αναπροσαρμογές στις τιμές ζώνης προκειμένου αυτές να ευθυγραμμιστούν πλήρως με τις τιμές της αγοράς. Ως απώτερο χρονικό περιθώριο για την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξίσωσης έχει οριστεί το πρώτο εξάμηνο του 2020 και στο επίκεντρο θα βρεθούν οι περιοχές στις οποίες οι τιμές ζώνης έχουν διατηρηθεί. Στο πλαίσιο της διαδικασίας αυτής θα επέλθουν αλλαγές στους συντελεστές εμπορικότητας, οι οποίοι παραμένουν σε πλασματικά επίπεδα και στους συντελεστές παλαιότητας, οι οποίοι έχουν προβληματική κλιμάκωση.
Αναδημοσίευση από τον Φιλελεύθερο της Παρασκευής 10 Αυγούστου.
