Από το Λουξεμβούργο μέχρι τη Νέα Ζηλανδία, οι τιμές κατοικιών έχουν καταγράψει σημαντική άνοδο καθώς τα πακέτα δημοσιονομικής τόνωσης κατά τη διάρκεια της πανδημίας και η τηλεργασία έδωσαν περισσότερη ώθηση στην πολυετή άνοδο που προκάλεσαν τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια. Όμως, ενώ οι αρχές από το Όκλαντ της Νέας Ζηλανδίας μέχρι τη Στοκχόλμη της Σουηδίας έχουν δείξει ότι μπορούν να φρενάρουν την άνοδο μέσω νομισματικής η κανονιστικής παρέμβασης, ο τεμαχισμός της ευρωζώνης σε 19 εθνικές αγορές κρατά τα χέρια της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας δεμένα.
Πέντε από τις 10 χώρες παγκοσμίως με τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών στις κατοικίες το 2020 βρίσκονται στην ευρωζώνη, σύμφωνα με στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, εγείροντας ανησυχίες στην ΕΚΤ για νέα φούσκα που θα μπορούσε να καταλήξει σε χρηματοοικονομικό πρόβλημα με τις μνήμες του 2008 σχετικά νωπές.
Η ΕΚΤ δεν μπορεί να ανεβάσει τα επιτόκια πολύ γρήγορα ή να προβεί σε μεγάλες αυξήσεις για να φρενάρει την άνοδο των τιμών στις χώρες αυτές, χωρίς να πλήξει άλλα μέλη της ευρωζώνης με υψηλό δημόσιο χρέος, όπως την Ιταλία και την Ελλάδα, και σίγουρα δεν επιθυμεί μια νέα κρίση χρέους.
Αντίθετα, είναι αναγκασμένη να εξαρτάται από τις συχνά μη πρόθυμες κυβερνήσεις για τη συγκράτηση της ανόδου των τιμών κατοικιών με μακροπροληπτικά εργαλεία που στοχεύουν άμεσα τις αγορές ακινήτων αντί την ευρύτερη οικονομία των 19 χωρών. Τέτοια εργαλεία περιλαμβάνουν την απαίτηση οι τράπεζες να έχουν πρόσθετα κεφάλαια όταν παρέχουν στεγαστικά δάνεια μέχρι την επιβολή πλαφόν στα ποσά των στεγαστικών δανείων με βάση την αξία του ακινήτου η το εισόδημα του δανειολήπτη.
Ιδιαίτερα στη ζώνη του ευρώ όπου ένα επιτόκιο λειτουργεί για διαφορετικές χώρες, τα μακροπροληπτικά εργαλεία είναι καλύτερη επιλογή για να συγκρατηθούν οι φούσκες στις αγορές ακινήτων, σύμφωνα με τη δεξαμενή σκέψης Bruegel. Το πρόβλημα είναι ότι η ΕΚΤ δεν μπορεί να πατήσει φρένο άμεσα, αλλά να προβεί σε συστάσεις και προειδοποιήσεις μέσω του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου Συστημικού Κινδύνου (ESRB).
Η τελευταία κίνηση του Συμβουλίου που στεγάζεται στην ΕΚΤ και επικεφαλής του οποίου είναι η πρόεδρος Christine Lagarde, ήταν η σύσταση στη Γερμανία και την Αυστρία να επιβάλλουν όρια στα στεγαστικά δάνεια και να αυξήσουν τις κεφαλαιακές απαιτήσεις στις τράπεζες. Οι συστάσεις, ωστόσο, δεν είναι δεσμευτικές. Ο υπουργός Οικονομικών της Γερμανίας πρόσφατα απώθησε τη σύσταση να επιβληθεί όριο στο ποσό του δανείου ως προς την αξία του ακινήτου για τους αγοραστές κατοικιών.
Η ιστορία δείχνει ότι τα μέτρα αυτά μπορούν να φέρουν αποτέλεσμα. Στη Νότιο Κορέα οι αρχές κατάφεραν να επιβραδύνουν την αύξηση των τιμών στις κατοικίες μετά την επιβολή ορίου στα ποσά δανείων σε σχέση με το εισόδημα των δανειοληπτών στις αρχές της δεκαετίας του 2000. Η Σουηδία επίσης κατάφερε να μειώσει το κόστος κατοικιών το 2018 με την απαίτηση οι δανειολήπτες να αποπληρώνουν τουλάχιστον το 1% των στεγαστικών υπολοίπων κάθε χρόνο αν δανείζονταν ποσά πάνω από 4,5 φορές το εισόδημα του νοικοκυριού.
Σύμφωνα με την UBS, τέτοια μέτρα μπορούν να έχουν γρήγορα και σημαντικά αποτελέσματα αλλά πρόκειται για μη δημοφιλείς επιλογές που θα δυσκόλευαν τα φτωχότερα νοικοκυριά από το αποκτήσουν κατοικία. Για τους λόγους αυτούς οι εθνικές εποπτικές αρχές στις χώρες της ευρωζώνης είναι διστακτικές.
Η Γερμανία μόλις πρόσφατα ανακοίνωσε σχέδια να φρενάρει την άνοδο των τιμών, μια δεκαετία μετά το ξεκίνημα της κούρσας και με τις τιμές ήδη υπερτιμημένες κατά 20% με 35%, σύμφωνα με την Bundesbank, την κεντρική τράπεζα της χώρας.
Το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου θεωρεί ότι η Φινλανδία και η Ολλανδία, παρά τις συστάσεις του, δεν λαμβάνουν μέτρα για να συγκρατήσουν την άνοδο των στεγαστικών χορηγήσεων.
Στη ζώνη του ευρώ οι συστάσεις αυτές δεν μπορούν να φέρουν αποτελέσματα για όσο διάστημα τα επιτόκια στεγαστικών δανείων παραμένουν χαμηλότερα του πληθωρισμού, συγκυρία που κάνει τις επενδύσεις σε ακίνητα ελκυστικές τόσο για τα νοικοκυριά όσο και για τους επαγγελματίες επενδυτές. Τον Δεκέμβριο, οι δανειολήπτες κλείδωναν ετήσιο επιτόκια μόλις 1,3% για 10 χρόνια σε στεγαστικά δάνεια όταν ο πληθωρισμός την ίδια περίοδο προβλεπόταν πολύ κοντά στο 2%, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ.
Τα αρνητικά αυτά πραγματικά επιτόκια δυσκολεύουν τη συγκράτηση των τιμών μέσω κανονιστικών μέτρων. Χαρακτηριστική περίπτωση είναι η αγορά κατοικιών της Ιρλανδίας.
Οι κατοικίες στην Ιρλανδία αυξήθηκαν 14,4% πέρυσι παρά τα όρια που επιβλήθηκαν το 2015 που περιόρισαν τα ποσά των δανείων στις 3,5 φορές το ετήσιο εισόδημα του δανειολήπτη. Αξιωματούχοι στην ΕΚΤ εκτιμούν ότι η νομισματική αρχή της ευρωζώνης πρέπει να αυξήσει τη βαρύτητα των τιμών κατοικιών στον υπολογισμό του πληθωρισμού και τη διαμόρφωση των επιτοκίων.
