Η πτώχευση της μεγάλης αυστριακής εταιρείας Signa δεν αφήνει πλέον καμία αμφιβολία για τα σημαντικά προβλήματα της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων. Το μέγεθος της εταιρείας, η εκτεταμένη παρουσία της σε πολλές χώρες και η σημαντική έκθεση πολλών τραπεζών που την είχαν δανειοδοτήσει πρέπει να έπεισαν και τους πιο δύσπιστους σχετικά με την κατάσταση στην οποία βρίσκονται αρκετοί τομείς της.
Τα θύματα της Signa ήταν πολλά, ο ίδιος ο επιχειρηματίας, όσοι τον χρηματοδοτούσαν επί χρόνια, η ηγεσία της ελβετικής τράπεζας Julius Baer που είδε την πόρτα της εξόδου, οι εργολάβοι που είχαν αναλάβει την κατασκευή του μεγάλου πύργους της στο Αμβούργο και όσοι εργάζονταν σε αυτό το έργο. Αυτές τις μέρες, όπως μαθαίνουμε από τον διεθνή Τύπο, έχουν αρχίσει να πέφτουν οι «τίτλοι τέλους» για την υπόθεση αυτή, καθώς έχουν αρχίσει οι διαδικασίες για την εκποίηση μερικών από τα πιο εμβληματικά της ακίνητα μέσα στην Αυστρία. Δεν είναι όμως μόνο η Αυστρία, η Γερμανία και η Ελβετία οι χώρες που έχουν ήδη πληγεί από τα προβλήματα του ευρωπαϊκού real estate.
Όπως έχουμε δει και άλλες φορές στο παρελθόν, μία από τις πρώτες χώρες που είδαν τις αξίες των ακινήτων να υποχωρούν και τις επιχειρήσεις του κλάδου να αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εξυπηρέτηση του δανεισμού της ήταν η Σουηδία, καθώς η υποχώρηση των τιμών ξεκίνησε από το 2022. Δυσκολίες έχουν εμφανιστεί και αλλού, όπως στο Ηνωμένο Βασίλειο. Η πρόσφατη είδηση σύμφωνα με την οποία η μεγάλη εταιρεία Blackstone αποφάσισε να παγώσει την διαδικασία πώλησης ενός μεγάλο κτιρίου γραφείων στην περιοχή του Canary Wharf στο Λονδίνο λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος μας δείχνει πως τα προβλήματα δεν περιορίζονται στο έδαφος της ευρωπαϊκής ένωσης.
Οι κλυδωνισμοί στην αγορά ακινήτων είναι πολύ σημαντικοί και έξω από την ήπειρό μας. Η Κίνα και οι ΗΠΑ είναι δύο εστίες σοβαρών προβλημάτων, ο αντίκτυπος και οι συνέπειες των οποίων απλώνονται σε παγκόσμιο επίπεδο. Για την Κίνα δε χρειάζεται να πούμε πολλά, καθώς η αλόγιστη ανάπτυξη του τομέα των ακινήτων και τα μεγάλα δανειακά ανοίγματα των μεγαλύτερων εταιρειών του κλάδου έχουν γίνει αντικείμενο παγκόσμιας συζήτησης ήδη από το 2022.
Το παράδειγμα της Evergrande είναι σίγουρα το πιο γνωστό και χαρακτηριστικό, καθώς πρόκειται για μία επιχείρηση με πολύ σημαντικά δανειακά βάρη και εκτεταμένες δραστηριότητες. Ο αργός θάνατός της, όπως και αρκετών ανταγωνιστριών της, δείχνει ξεκάθαρα πως απέχουμε αρκετά από την ανάκαμψη της κινεζικής αγοράς ακινήτων, καθώς και η ηγεσία της χώρας δε φαίνεται αυτή τη στιγμή ικανή να προχωρήσει σε αποφασιστικές κινήσεις που θα αποκαταστήσουν ένα κλίμα εμπιστοσύνης σε αυτή την αγορά.
Την ίδια ώρα, η δύσκολη αυτή κατάσταση έχει αρχίσει να «εξάγεται» προς τη Δύση, καθώς αρκετά ακίνητα που ανήκουν σε κινεζικές επιχειρήσεις έχουν αρχίσει να βγαίνουν προς πώληση στην προσπάθεια συγκέντρωσης μετρητών για την ικανοποίηση των πιστωτών τους. Προς το παρόν δε μιλάμε για πολύ σημαντικές κινήσεις, και η αξία των ακινήτων σε δυτικές χώρες που πωλούνται αναγκαστικά από κινεζικές επιχειρήσεις είναι της τάξης των λίγων δισ. δολαρίων.
Στις ΗΠΑ, το κύριο πρόβλημα εντοπίζεται στην αγορά εμπορικών ακινήτων που χρησιμοποιούνται από επιχειρήσεις λιανικής πώλησης και στην αγορά ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως γραφεία. Σε πολύ πρόσφατο άρθρο του Bloomberg βλέπουμε πως το μέγεθος αυτής της αγοράς είναι περίπου 20 τρισ. δολάρια.
Οι μεγάλες αλλαγές στη συμπεριφορά του καταναλωτικού κοινού και στον τρόπο εργασίας των στελεχών των επιχειρήσεων που ήρθαν σαν αποτέλεσμα της πανδημίας έχουν δημιουργήσει πολύ σημαντικά προβλήματα σε αυτές τις αγορές, σε συνδυασμό βέβαια με την άνοδο των επιτοκίων. Αυτό που επισημαίνουν οι αρθρογράφοι του διεθνούς πρακτορείου είναι το γεγονός πως εδώ και μερικούς μήνες έχουν αρχίσει να γίνονται αγοραπωλησίες σε τιμές αρκετά πιο χαμηλές από τη «θεωρητική» αξία των ακινήτων.
Το διεθνές πρακτορείο αναφέρεται σε εκπτώσεις της τάξης μέχρι και 40% σε σχέση με τις τιμές που ίσχυαν πριν μερικά χρόνια. Στην περίπτωση γενίκευσης αυτής της τάσης είναι βέβαιο πως θα υπάρξουν σημαντικές συνέπειες στις τράπεζες που έχουν δανειοδοτήσει την κατασκευή ή την αγορά αυτών των ακινήτων, αφού θα πρέπει να μειώσουν στα βιβλία τους την αξία των δανείων που έχουν χορηγήσει.
Προφανώς, αυτό θα προκαλέσει σημαντικές ζημιές στα οικονομικά αποτελέσματά τους. Αν πιστέψουμε τον John Foley του Reuters, η κρίση αυτή θα προκαλέσει σημαντικά προβλήματα σε μεγάλο αριθμό τραπεζών. Ήδη πήραμε μία πρώτη δόση με τις περιπέτειες της New York Community Bank (NYCB NYSE), η μετοχή της οποίας έχασε πάνω από το 50% της αξίας της σε μερικές μέρες από τη στιγμή που η τράπεζα προχώρησε σε σχηματισμό σημαντικών προβλέψεων ενόψει πιθανών ζημιών στα δάνεια που έχει χορηγήσει σε επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων.
Καθώς στους δανειστές των αμερικανικών επιχειρήσεων περιλαμβάνονται και πολλές ευρωπαϊκές τράπεζες είναι λογικό να πούμε πως η κρίση αυτή είναι πολύ πιθανόν να μεταδοθεί σταδιακά προς την Ευρώπη και να κάνει ακόμα χειρότερη την κατάσταση στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων.
Όχι μόνο λόγω των αναταραχής που μπορεί να προκαλέσει στον ευρωπαϊκό τραπεζικό τομέα αλλά και λόγω του ότι η πτώση των τιμών των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ είναι πολύ πιθανόν να επηρεάσει και της τιμές των ευρωπαϊκών, προφανώς προς τα κάτω.
Έτσι όπως είναι η κατάσταση τώρα, πρέπει να είμαστε προετοιμασμένοι για τη χειροτέρευση των πραγμάτων στην ευρωπαϊκή αγορά ακίνητης περιουσίας. Ο τομέας αντιμετωπίζει ούτως ή άλλως σημαντικά ζητήματα και οι «εισαγόμενοι» κλυδωνισμοί είναι σχεδόν αδύνατον να τον αφήσουν ανεπηρέαστο. Το ερώτημα που τίθεται είναι το αν αυτό θα φτάσει μέχρι και τη χώρα μας, την στιγμή που η δική μας αγορά ακινήτων διανύει μία περίοδο σημαντικής ανάπτυξης και ισχυρών αποδόσεων για τους επενδυτές.
Σε γενικές γραμμές, υπάρχουν αρκετά στοιχεία που μας κάνουν να πιθανολογήσουμε πως δεν υπάρχει λόγος για μεγάλη ανησυχία. Στους περισσότερους τομείς, η ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας δε βρίσκεται στην ίδια κατάσταση με την ευρωπαϊκή.
Η ανάπτυξη του τομέα οικιστικών ακινήτων στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στη μεγάλη έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, κάτι που σημαίνει πως είναι δύσκολο να δούμε ξαφνικά τη ζήτηση να μειώνεται πολύ και τις τιμές να υποχωρούν σημαντικά. Η ζήτηση για ακίνητα που σχετίζεται με τον τουρισμό είναι επίσης δύσκολο να υποχωρήσει σημαντικά, εκτός ίσως από ορισμένες περιοχές όπου οι τιμές έχουν φθάσει σε επίπεδα που αρχίζουν να προβληματίζουν τους υποψήφιους αγοραστές.
Σημαντικοί φόβοι δεν υπάρχουν και για τον τομέα των ακινήτων που χρησιμοποιούνται για αποθηκευτικούς χώρους και τον κλάδο των logistics, όχι μόνο γιατί η ζήτηση στηρίζεται στην κατασκευή σημαντικών έργων υποδομής που υποστηρίζουν αυτή τη δραστηριότητα αλλά και γιατί η συγκεκριμένη αγορά είναι από τις λίγες που δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα σε διεθνές επίπεδο.
Ένα άρθρο του Bloomberg από την προηγούμενη Τετάρτη, που αναφέρεται σε μία σχετική επένδυση της Blackstone (BX NYSE) στο Ηνωμένο Βασίλειο, επιβεβαιώνει αυτή την εκτίμηση. Όσον αφορά στον κατ’ εξοχήν προβληματικό διεθνώς τομέα σε διεθνές επίπεδο, αυτόν δηλαδή των εμπορικών ακινήτων που προορίζονται για χρήσεις γραφείων και για καταστήματα λιανικών πωλήσεων, είναι γεγονός πως υπάρχουν πολλές επενδύσεις σε εξέλιξη και ακόμα περισσότερες στο στάδιο του σχεδιασμού.
Όμως, το γεγονός πως υπάρχει σχετική έλλειψη από πλευράς χώρων γραφείου που να πληρούν τις σύγχρονες προδιαγραφές και πως πολλοί από τους υφιστάμενους χώρους λιανικών πωλήσεων είναι ήδη αρκετά παλιές, μας κάνει να πιστέψουμε πως, αυτή τη στιγμή τουλάχιστον, είναι πολύ νωρίς για να ανησυχήσουμε σοβαρά.
Είναι γεγονός πως οι ανησυχίες για την κατάσταση του τομέα της ακίνητης περιουσίας στην Ευρώπη έχουν βάση και πως έχουμε ήδη δει αρκετά δείγματα των προβλημάτων που υπάρχουν. Είναι επίσης πολύ πιθανόν να δούμε την κατάσταση να χειροτερεύει.
Από την άλλη όμως, τα χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς real estate και η τωρινή εικόνα του ισοζυγίου προσφοράς και ζήτησης μας κάνουν να πιθανολογήσουμε πως δεν υπάρχει λόγος για σοβαρή ανησυχία μετάδοσης αυτής της κρίσης και στη χώρα μας. Με την προϋπόθεση βέβαια πως δε θα γίνουμε σύντομα μάρτυρες σοβαρής κρίσης στο ευρωπαϊκό τραπεζικό σύστημα.
