Θετικές διαγράφονται οι προοπτικές για τον κλάδο της αποθήκευσης και διανομής εμπορευμάτων (logistics) τους επόμενους δώδεκα μήνες, παρά την αναταραχή που υπάρχει λόγω του πολέμου στην Ουκρανία. Ειδικότερα, όπως αναφέρει έρευνα του παρατηρητηρίου αξιών της συμβουλευτικής εταιρίας Geoaxis, το 2021 η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων κατέγραψε εξαιρετικά αισιόδοξη πορεία, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο αξιών. Μία από τις αιτίες της ανόδου σχετίζεται με την πανδημία και τα lockdowns που τροφοδότησαν τη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο.
Με τα δεδομένα αυτά η Geoaxis προβλέπει ότι για τους επόμενους 12 μήνες η αύξηση της ζήτησης θα είναι συνεχιζόμενη, οδηγώντας σε άνοδο ενοικίων, μείωση κενών χώρων και περαιτέρω συμπίεση των αποδόσεων. «Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας».
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς καταλύτης για τις θετικές προσδοκίες που έχουν δημιουργηθεί για τη φετινή χρονιά είναι και το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο Πεδίο το οποίο εξασφάλισε, πρόσφατα, το πράσινο φως από το Ελεγκτικό Συνέδριο. Πρόκειται για επένδυση 150 εκατ. ευρώ που προβλέπει την κατασκευή 120 χιλ. τ.μ., την πρώτη περίοδο (Τ1) παραχώρησης και ακόμη 120 χιλ. τ.μ., τη δεύτερη περίοδο. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτιριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιό.
Το growth story των Logistics
Όπως αναφέρει η Geoaxias, σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7 - 7,5 % για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις.
Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (π.χ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/ logistics στο άμεσο μέλλον.
Η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ανά τ.μ. ανέρχεται σε 4,05 ευρώ και καταγράφεται στον Ασπρόπυργο. Έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 3,79 ευρώ και ακολουθεί η Ελευσίνα με 3,09 ευρώ. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,70 ευρώ, τα Οινόφυτα με 2,49 ευρώ και τέλος το Καλοχώρι με 2,34 ευρώ.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 6.000 τ.μ. Δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 5.500 τ.μ. και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3.600 τ.μ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.565 τ.μ., η Ελευσίνα με 3.445 τ.μ. και το Καλοχώρι με 3.030 τ.μ.
Σύμφωνα με την έρευνα, το ενδεικτικό μέσο κόστος, εξαιρουμένου του εξοπλισμού, για την κατασκευή ενός χώρου logistics και συγκεκριμένα αποθηκών τύπου Ζ3 μπορεί να κυμανθεί από 550 ευρώ / τ.μ. έως 700 ευρώ / τ.μ. που αφορά κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας.
Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για τη μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Έτσι, εκτιμάται ότι μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μηνιαίο μίσθωμα ακόμα και μεγαλύτερο των 5 ευρώ ανά τ.μ.
Όπως αναφέρει η έρευνα, στην Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,3 εκατομμύρια τ.μ., ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Υπολογίζεται ότι το απόθεμα των αποθηκών στην Αττική το επόμενο 16μηνο θα είναι μεγαλύτερο κατά 180.000 τ.μ. και στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000 τ.μ. στην Αττική.
Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ γεγονός που περιορίζει σημαντικά τη δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10 μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση.
