Οι νέοι στη χώρα μας διαμένουν με τους γονείς ακόμη και μετά την ηλικία των 35 ετών, κάτι ασυνήθιστο για τον δυτικό πολιτισμό. Αυτό συνδέεται άμεσα με την αγορά ακινήτων. Τόσο τα ενοίκια, όσο και οι τιμές αγοράς κατοικίας στις μεγάλες πόλεις, και ιδιαίτερα στην Αθήνα και τα νησιά, έχουν παράλογα αυξηθεί σε σχέση με τους μισθούς τα τελευταία χρόνια.
Ειδικότερα, στην Ευρωπαϊκή Ένωση των 28 κρατών-μελών, σύμφωνα με έρευνες, οι τρεις πρώτες χώρες με την φθηνότερη κατοικία είναι η Δανία, η Ιρλανδία και η Σουηδία όπου απαιτούνται περίπου 120 μισθοί για την αγορά ενός διαμερίσματος 100τμ σε μια μέση περιοχή κατοικίας. Στον αντίποδα, οι ακριβότερες χώρες είναι η Σλοβακία και η Τσεχία με αντιστοίχως 297 και 274 μισθούς.
Η Ελλάδα βρίσκεται κοντά στις ακριβές χώρες με 228 μισθούς, δηλ. μισθούς περίπου 19 χρόνιων να αντιστοιχούν στην αγορά ενός διαμερίσματος 100τμ σε μια μέση περιοχή κατοικίας στην Αθήνα. Λόγω του προβλήματος της ακριβής στέγασης, αλλά και των χαμηλών μέσων μισθών στην Ελλάδα, οι νέοι μας παντρεύονται αργότερα από ό,τι σε άλλες Ευρωπαϊκές χώρες, κάνουν λιγότερα παιδιά, και ως αποτέλεσμα, γερνά ο πληθυσμός της χώρας μας. Και αυτό με τη σειρά του έχει αρνητικές επιπτώσεις στο δημογραφικό πρόβλημα της χώρας. Τα δυσοίωνα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι ο πληθυσμός της Ελλάδας το 2050 δεν θα ξεπερνά τα 7,5 εκατομμύρια, ενώ ο ένας στους τρεις θα είναι άνω των 65 ετών, δηλ. συνταξιούχος. Υπό αυτές τις δυσοίωνες συνθήκες, οποιοδήποτε ασφαλιστικός νόμος είναι μη βιώσιμος. Επομένως, η ενίσχυση των νέων στην απόκτηση κατοικίας είναι επιτακτική εθνική ανάγκη για να μην συρρικνωθούμε σταδιακά ως πληθυσμός, και ως χώρα.
Στην κατεύθυνση της προσιτής στέγασης των νέων, η κυβέρνηση έχει εκπονήσει, και δοκιμάζει στην πράξη, στοχευμένες πολιτικές (οικονομικές και χωρικές/πολεοδομικές πολιτικές) οι οποίες όμως δεν έχουν αποδώσει μέχρι σήμερα θετικά αποτελέσματα. Ειδικότερα, προκειμένου να διευκολυνθούν οι νέοι στην απόκτηση κατοικίας, έχουν θεσμοθετηθεί 2 σχετικοί νόμοι [5006/2022 και 5163/2024 - Σπίτι μου 1 και Σπίτι μου 2 - τα τελευταία δύο χρόνια, αλλά η εφαρμογή τους έδειξε ότι λίγοι τους αξιοποίησαν και τους αξιοποιούν για την απόκτηση στέγης. Διότι οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν, και τα εισοδηματικά όρια των δικαιούχων σύμφωνα με τους παραπάνω νόμους είναι πολύ χαμηλά – αντιστοίχως 10.000 και 25.000 ευρώ. Επομένως, το δάνειο φοβίζει τον χαμηλόμισθο νέο για το εάν θα ανταπεξέλθει στις δανειακές οικονομικές υποχρεώσεις σε βάθος 30ετίας, ενώ πράγματι διαφαίνεται και σημαντικός κίνδυνος οι συγκεκριμένοι νόμοι να δημιουργήσουν τελικά μια νέα γενιά κόκκινων δανείων στο εγγύς μέλλον.
Η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας (είτε αστικά οικόπεδα του δημοσίου, είτε κενά δημόσια κτήρια σε αχρησία) για την παραγωγή κοινωνικής κατοικίας μέσω ΣΔΙΤ (Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα), όπως προβλεπόταν στους παραπάνω δυο νόμους, δεν έχει ακόμη ενεργοποιηθεί. Όπως δηλώνεται από την κυβέρνηση, η χρονική καθυστέρηση αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας οφείλεται στην χρονοβόρα νομική διαδικασία προετοιμασίας της περιουσίας για αξιοποίηση.
Ο Ν. 4756/2020 θεσμοθέτησε στο ΝΟΚ (Νέο Οικοδομικό Κανονισμό) πολεοδομικά κίνητρα για τους κατασκευαστές όπως αυξημένο Συντελεστή Δόμησης (δηλ. επιπλέον τετραγωνικά μέτρα δόμησης) και ύψος κτηρίου) σε περιπτώσεις επιλογής ενεργειακού σχεδιασμού των πολυκατοικιών (φωτοβολταϊκά, γεωθερμία, κλπ), φύτευσης δώματος, και δημιουργίας μεγαλύτερης πράσινης κοινόχρηστης πρασιάς. Οι διατάξεις του συγκεκριμένου νόμου πιθανώς απέβλεπαν και στην πτώση των τιμών της κατοικίας λόγω περισσότερων τετραγωνικών δόμησης ανά οικόπεδο, αλλά τελικά δεν το κατόρθωσαν. Απλώς συνέβαλαν στην αύξηση του κέρδους των κατασκευαστών και οικοπεδούχων για μικρό χρονικό διάστημα 2-3 ετών. Πρόσφατα, οι συγκεκριμένες διατάξεις κατέπεσαν από το ΣτΕ ως αντισυνταγματικές διότι ενέχουν κινδύνους υποβάθμισης του αστικού περιβάλλοντος. Ως αποτέλεσμα, δημιουργήθηκε μεγάλη αναστάτωση σε πολλές κοινωνικές και επαγγελματικές ομάδες - κατασκευαστές, οικοπεδούχους, συμβολαιογράφους και μηχανικούς - που είχαν ήδη συνάψει νομικές συμφωνίες ή/και είχαν εκδώσει οικοδομική άδεια. Ωστόσο, συμφωνώ με το πνεύμα της Απόφασης του ΣτΕ ότι τέτοια πολεοδομικά κίνητρα στους κατασκευαστές θα επιβάρυναν τα ήδη πυκνοδομημένα κέντρα των μεγάλων ελληνικών πόλεων.
Επίσης, οι νομοθετικές ρυθμίσεις για την Golden Visa και η αύξηση από 400.000 ευρώ σε 800.000 ευρώ της αξίας του ακινήτου στο Δήμο Αθηναίων, το Δήμο Θεσσαλονίκης και τα τουριστικά νησιά ώστε κάποιος να δικαιούται βίζας, δεν επέφερε μείωση των τιμών κατοικίας. Ίσως, μείωσε λίγο τους ρυθμούς αύξησης των τιμών στις συγκεκριμένες περιοχές και μόνον για τα μεγάλα ακίνητα.
Το τρέχον Πρόγραμμα στέγασης «Ανακαινίζω και ενοικιάζω» που προσφέρει οικονομικά κίνητρα (επιδότηση ανακαίνισης, φοροαπαλλαγή) σε ιδιοκτήτες περίπου 12.500 κατοικιών που σήμερα είναι κλειστές, εκτιμάται ότι θα επιφέρει θετικά αποτελέσματα στο ύψος των ενοικίων κατοικίας, αλλά όχι θεαματικά. Διότι πρώτον αφορά σε μικρό αριθμό κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση, και δεύτερον, πολλοί μικροϊδιοκτήτες ακινήτων, παρά την επιδότηση έως 60%, πιθανόν να μην μπορούν να χρηματοδοτήσουν το υπόλοιπο 40% της ανακαίνισης, ή να πάρουν ανάλογο δάνειο.
Εκτιμάται ότι η άνοδος των τιμών κατοικίας στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τις τουριστικές περιοχές θα συνεχίσει διότι ενθαρρύνεται από τα εξής:
(α) τις συγκριτικά χαμηλές τιμές ακινήτων στην Ελλάδα ακόμη και σήμερα σε σχέση με πόλεις της βορειοδυτικής Ευρώπης, που προτρέπουν σε επενδύσεις στην Αγορά ακινήτων,
(β) το κίνητρο της Golden Visa σε περιόδους πολέμων και ανασφάλειας στη Μέση Ανατολή που αυξάνει τη ζήτηση για ακίνητα κατοικίας μέσης και μεγάλης αντικειμενικής αξίας,
(γ) τους εργασιακούς νομάδες και τους συνταξιούχους της βορειοδυτικής Ευρώπης που επιλέγουν το ελληνικό κλίμα για διαμονή με ποιότητα ζωής,
Το μεγάλο ερώτημα για τις κατάλληλες οικονομικές και χωρικο/πολεοδομικές πολιτικές ώστε να φτάσουμε σε προσιτές τιμές απόκτησης στέγης στη χώρα μας είναι δύσκολο να απαντηθεί. Ωστόσο, κάποιες γενικές κατευθύνσεις θα μπορούσαν να επισημανθούν:
Α. Ανεπαρκείς πολιτικές σε λάθος κατεύθυνση
- Οι χαμηλόμισθοι νέοι πρέπει να είναι πολύ επιφυλακτικοί να πάρουν το ρίσκο ενός 30ετούς δανείου σε μια ιστορική περίοδο με απρόβλεπτες διεθνείς εξελίξεις, όπως επιτρέπουν οι σχετικοί νόμοι [5006/2022 και 5163/2024 – Σπίτι μου 1 και Σπίτι μου 2 ]. Μπορεί να δημιουργηθεί μια νέα γενιά κόκκινων δανείων στο εγγύς μέλλον με τραγικές συνέπειες για τους ίδιους και το τραπεζικό σύστημα της χώρας μας.
- Τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ με παραπάνω τετραγωνικά μέτρα δόμησης και υπερβάλλον ύψος των κτηρίων, όπως θεσπίστηκε από το Ν. 4756/2020, δεν μπορούν να είναι η λύση στο στεγαστικό πρόβλημα. Διότι θα μεγαλώσουν το περιβαλλοντικό αποτύπωμα των ελληνικών πόλεων απομακρύνοντας το στόχο της βιώσιμης ανάπτυξης.
- Η επέκταση των ελληνικών πόλεων με νέες περιοχές κατοικίας στοχεύοντας στην αύξηση της προσφοράς και τη μείωση των τιμών της κατοικίας, επίσης δεν είναι αποδεκτή λύση. Διότι η αστική επέκταση και διάχυση, σε συνδυασμό με τη χρήση ΙΧ αυτοκινήτων για μετακινήσεις, θα μεγεθύνουν το περιβαλλοντικό αποτύπωμα των ελληνικών πόλεων, και επομένως, δεν κινούνται στην κατεύθυνση της βιώσιμης ανάπτυξης.
Β. Φιλόδοξες πολιτικές στην κατεύθυνση της βιώσιμης και «πράσινης» ανάπτυξης
1. Παραγωγή πράσινων καινοτόμων γειτονιών κοινωνικής κατοικίας μέσω ΣΔΙΤ. Επιτάχυνση των διαδικασιών νομικής τακτοποίησης και αξιοποίησης των χιλιάδων ακινήτων του δημοσίου για την παραγωγή γειτονιών κοινωνικής κατοικίας για νέους. Είτε μέσω νέων οικιστικών αναπτύξεων σε δημόσια ελεύθερα αστικά οικόπεδα, είτε μέσω αστικών αναπλάσεων για την οικιστική αξιοποίηση ανενεργών παλαιών στρατοπέδων, εγκαταλειμμένων βιοτεχνικών και βιομηχανικών κτηριακών εγκαταστάσεων. Εκτιμάται ότι σε σχέση με την ελεύθερη αγορά, οι κοινωνικές κατοικίες για νέους μέσω ΣΔΙΤ θα είναι φθηνότερες κατά 30% είτε για ενοικίαση, είτε για αγορά. Και δεν θα έχουν το στίγμα των παλαιών εργατικών κατοικιών ακριβώς διότι θα είναι ‘καινοτόμες’ και πρωτοποριακές, και θα χαρακτηρίζονται από πράσινο ενεργειακό σχεδιασμό και κατασκευή (ΑΠΕ, φωτοβολταϊκά, γεωθερμία, ανακύκλωση νερού, κ.α.). Η Πράσινη Συμφωνία (Green Deal) της Ευρωπαϊκής Ένωσης υποχρεώνει όλα τα κράτη-μέλη να έχουν φτάσει σε χαμηλές, σχεδόν μηδενικές, εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου έως το 2050. Οι ελληνικές πόλεις υποχρεούνται να ακολουθήσουν τις οδηγίες της ΕΕ και γίνουν ενεργειακά πράσινες. Οι προτεινόμενες οικιστικές αναπτύξεις για νέους μέσω ΣΔΙΤ αποτελούν μια άριστη ευκαιρία για την εφαρμογή των πράσινων επιταγών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
2. Αξιοποίηση του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για τη δημόσια κατασκευή κοινωνικών κατοικιών από τους Δήμους. Από τους ευρωπαϊκούς πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, η Πορτογαλία δαπανά 2,7 δισ. ευρώ και κατασκευάζει 26.000 κοινωνικές κατοικίες, η Ισπανία 1 δισ. ευρώ και κατασκευάζει 20.000 κοινωνικές κατοικίες, η Ιταλία 1 δισ. ευρώ και κατασκευάζει 10.000 κατοικίες. Συνολικά, 7 χώρες της ΕΕ δαπανούν 5,5 δισ. ευρώ για να ενισχύσουν την προσφορά σπιτιών με προγράμματα κοινωνικής κατοικίας.
Στη χώρα μας, η μεταφορά κονδυλίων από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας σε Δήμους τουριστικών περιοχών με σκοπό την κατασκευή κατοικιών από τον Δήμο και την προσφορά δωρεάν κατοικιών σε νέους που υπηρετούν ως δημόσιοι λειτουργοί (ιατροί, νοσηλευτικό προσωπικό, δάσκαλοι, καθηγητές, ένστολοι, κλπ.) θα επιτρέψει την αρτιότερη στελέχωση των νησιών μας και άλλων ακριτικών πόλεων.
3. Αξιοποίηση του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για τη διεύρυνση των δικαιούχων επιδότησης του ενοικίου κατοικίας σε χαμηλά και μικρομεσαία κοινωνικά στρώματα.
* Η Άσπα Γοσποδίνη είναι Καθηγήτρια Πολεοδομίας & Αστικού Σχεδιασμού, Παν. Θεσσαλίας. Από το 2002 έως σήμερα είναι Διευθύντρια του ερευνητικού Εργαστηρίου «Μορφολογία & σχεδιασμού Αστικού Χώρου», ενώ από το 2015 μέχρι σήμερα είναι Διευθύντρια του Μεταπτυχιακού Προγράμματος «Αστικές Αναπλάσεις, Αστική Ανάπτυξη & Αγορά Ακινήτων».
