Υπάρχει το τελευταίο διάστημα μία διάχυτη αίσθηση στην αγορά ακινήτων ότι τα μεταχειρισμένα και παλαιότερα ακίνητα, αυτά που κατασκευάστηκαν από τα μέσα του 1960 μέχρι τα τέλη του 1990 έχουν υπερτιμηθεί. Σύμφωνα ακόμη, με την ίδια επιχειρηματολογία, τα νεόδμητα παίρνουν κεφάλι, επειδή ολοένα και περισσότεροι αγοραστές επιλέγουν να τοποθετήσουν τα κεφάλαιά τους σε καινούργια ακίνητα. Πώς έχει η κατάσταση;
Όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, πράγματι, οι τιμές που ζητούν οι πωλητές για μεταχειρισμένα υψηλής παλαιότητας διαμερίσματα είναι σημαντικά αυξημένες, συγκριτικά με πριν από μερικά χρόνια. Ωστόσο, η τάση αυτή οφείλεται στο γεγονός ότι το απόθεμα είναι περιορισμένο, σε αντίθεση με τη ζήτηση για στέγη που παραμένει μεγάλη.
Επίσης, λόγω αύξησης του κόστους των οικοδομικών υλικών, όσα νεόδμητα βγαίνουν στην αγορά, είναι σε τιμές που δεν είναι χαμηλότερες από 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Κι αυτό επειδή σε διαφορετική περίπτωση, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί η βιωσιμότητα των developers και των οικοδομικών επιχειρήσεων, δεδομένου ότι το κατασκευαστικό κόστος, σε συνδυασμό με την αύξηση του μισθολογικού κόστους (οι εργάτες στην οικοδομή έχουν ξαναγίνει περιζήτητοι) έχει ανεβάσει τουλάχιστον στα 1.500 ευρώ το κατασκευαστικό κόστος.
Λόγω των ανατιμήσεων στα οικοδομικά υλικά, σημαντικός αριθμός νεόδμητων διαμερισμάτων θα καθυστερήσει να βγει στην αγορά, ενώ όσα βγαίνουν και δεν διαθέτουν προσυμφωνημένες τιμές πώλησης πωλούνται ακριβότερα (για να απορροφηθεί τμήμα, έστω, του υψηλότερου κόστους). Επομένως, όπως αναφέρουν μεσίτες, τα μεταχειρισμένα ακίνητα είναι μία από τις κατηγορίες που ευνοείται ιδιαίτερα λόγω των πληθωριστικών πιέσεων, καθώς το χάσμα, ως προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης, που τα χωρίζει με τα καινούργια διευρύνεται.
Τι σημαίνουν όλα αυτά πρακτικά; Ότι ένας ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορεί να βρει ένα μεταχειρισμένο σπίτι σε τιμές που ξεκινούν από 1.300 ευρώ, με το κόστος για τον ίδιο να αυξάνεται σε περίπου 1.600 - 1.700 ευρώ, εάν πραγματοποιηθούν εργασίες εκτεταμένης ανακαίνισης. Αυτή η «ψαλίδα» κάνει τα παλαιότερα διαμερίσματα περισσότερο ελκυστικά για τα μεσαίου ή χαμηλότερου μεγέθους «πορτοφόλια» και ιδίως σε μία περίοδο που το φθηνό χρήμα λόγω της αύξησης των επιτοκίων είναι δυσεύρετο.
Ταυτόχρονα, ο πληθωρισμός που υπάρχει στα μεταχειρισμένα και παλαιότερα σπίτια σχετίζεται με το γεγονός ότι ακόμη η οικοδομική δραστηριότητα δεν είναι τόσο μεγάλη προκειμένου να βγει στην αγορά ικανοποιητικός αριθμός ακινήτων που να καλύψει τη μεγάλη ζήτηση. Ως αποτέλεσμα, σημαντικό τμήμα αυτής της ζήτησης απορροφούν τα παλαιότερα ακίνητα που υπόσχονται πιο γρήγορη επιστροφή κεφαλαίων, εάν αγοραστούν για επενδυτικούς σκοπούς.
Για παράδειγμα, ανακαινισμένο διαμέρισμα τρίτου ορόφου 75 τ.μ. κοντά σε σταθμό του μετρό, κατασκευή 1969, θα μπορούσε να ενοικιαστεί-εφόσον ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να το διαθέσει έναντι προσιτού μισθώματος-προς 500 ευρώ. Εάν το ακίνητο έχει κοστίσει 130.000 ευρώ (κόστος αγοράς μαζί με δαπάνες ανακαίνισης), τότε η απόδοσή του είναι περίπου 5%. Ποια είναι η απόδοση ενός διαμερίσματος κατασκευής 2015 με τα ίδια χαρακτηριστικά; Εάν έχει αγοραστεί προς περίπου 2.500 ευρώ / τ.μ. και ενοικιάζεται προς 650 ευρώ, η απόδοσή του είναι 4,1%, δηλαδή χαμηλότερη, σε σχέση με αυτή του παλαιότερου ακινήτου.
Ευρύτερα, η πορεία των τιμών σχετίζεται με τη βελτίωση των ρυθμών ανάπτυξης του ΑΕΠ που συμβαδίζει. Επίσης, σύμφωνα με αναλυτές, η μέση άνοδος των ζητούμενων τιμών στην Ελλάδα αποδίδεται, σε μεγάλο βαθμό, στο γεγονός ότι έχουν βγει στην αγορά νεόδμητες κατοικίες που διαθέτουν προηγμένα ενεργειακά πρότυπα και άρα υψηλότερο κόστος κατασκευής, σε σχέση με διαμερίσματα και σπίτια που κατασκευάστηκαν κατά το πρόσφατο παρελθόν.
Αυτό σημαίνει ότι τα νεόδμητα διατίθενται προς πώληση σε αυξημένες τιμές, σε αντίθεση με τα μεταχειρισμένα και άρα φθηνότερα ακίνητα που λόγω χαμηλότερων αξιών αποσύρονται πιο γρήγορα από την αγορά. Αυτό το δίπολο, σύμφωνα με τους αναλυτές, επαρκεί για να «καθιερώσει» την τάση της αύξησης των ζητούμενων τιμών στην ελληνική αγορά.
