Πρωταθλήτρια στις αποδόσεις, αλλά και τον ρυθμό αύξησης στις τιμές των κατοικιών αναδεικνύεται η Ελλάδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που περιλαμβάνονται στην έκθεσή της για την ευρωπαϊκή οικονομία. Η Ελλάδα τρέχει με τον μεγαλύτερο ρυθμό, την ώρα που οι τιμές στην Ευρώπη περνούν σε αρνητικό έδαφος, με τη μεγαλύτερη μείωση, μάλιστα, να καταγράφεται στη Γερμανία και να πλησιάζει σχεδόν σε διψήφιο ποσοστό.
Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων από το χαμηλότερο σημείο της, το 2017, μεσούσης της οικονομικής κρίσης είναι πλέον σε διαρκή ανοδική πορεία καταγράφοντας τις υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης εκτός της Μ. Βρετανίας.
Οι λόγοι που διαμόρφωσαν και εξακολουθούν να διαμορφώνουν το σκηνικό στην ελληνική αγορά real estate με τις υψηλότερες αποδόσεις, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, είναι η συνέχιση της πολιτικής σταθερότητας και των φιλοεπενδυτικών πολιτικών, το σταθερό ενδιαφέρον των ξένων για την Ελλάδα, όχι μόνο σαν τουριστικό προορισμό, αλλά και σαν επενδυτικό προορισμό, τόπο κατοικίας και βάση εργασίας. Επίσης, στην ανοδική πίεση των τιμών συμβάλλουν η επενδυτική βαθμίδα της ελληνικής οικονομίας, αλλά και οι ευκαιρίες της κυκλικής οικονομίας και της πράσινης ανάπτυξης.
Την ώρα που η ευρωπαϊκή αγορά κατοικιών περνά σοβαρή δοκιμασία -κυρίως εξαιτίας της απότομης αύξησης των επιτοκίων, καθώς όπως σημειώνεται στην έκθεση της Κομισιόν, οι ευρωπαϊκές αγορές κατοικιών παγώνουν από τα μέσα του 2022, παράλληλα με τη σημαντική επιβράδυνση των πιστωτικών ροών- η ελληνική αγορά κατοικιών δεν επηρεάζεται καθώς προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, ενώ οι Έλληνες αγοραστές κάνουν τις συναλλαγές τους κυρίως με χρήματα που είχαν στην άκρη, αποφεύγοντας τον δανεισμό.
Πιο συγκεκριμένα, τα υψηλά αποθέματα ρευστότητας, που αποτυπώνονται και στην ανοδική τροχιά των καταθέσεων, ώθησαν τις αγορές ακινήτων με ίδια κεφάλαια. Είναι ενδεικτικό ότι οι καταθέσεις των νοικοκυριών βρέθηκαν σε υψηλό σχεδόν 12 ετών, ύψους €143 δισ., τον Ιούλιο του 2023, αυξημένες κατά σχεδόν €40 δισ. την τελευταία 5ετία.
Ομοίως, ένα μέρος των αγορών ακινήτων χρηματοδοτήθηκε και από το υψηλό απόθεμα μετρητών που είχε συσσωρευθεί κατά τη διάρκεια της κρίσης. Το εν λόγω απόθεμα μετρητών συρρικνώθηκε κατά €30 δισ. σε σχέση με το υψηλό των €50 δισ. κατά το 2015, συνεισφέροντας στην αύξηση των καταθέσεων καθώς και στη χρηματοδότηση σημαντικών δαπανών .
Το αποτέλεσμα είναι ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα κάνουν ράλι και μέσα στα δύο πρώτα τρίμηνα του 2023, με ρυθμό που πλησίασε μάλιστα το 15% κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους (βλ. γράφημα). Αντίθετα, η μέση μεταβολή των τιμών στην Ε.Ε. και στην ευρωζώνη είναι αρνητική και τη σοβαρότερη πτώση αντιμετωπίζει η Γερμανία.
Αξίζει να σημειωθεί, μάλιστα, ότι μόνο στην Ελλάδα, στην Πορτογαλία και στην Κύπρο καταγράφονται αυξήσεις τιμών που ξεπέρασαν τον πληθωρισμό.
Οι τιμές των κατοικιών στην Ευρώπη
Ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Ευρώπη που παρακολουθεί η Κομισιόν βρισκόταν σε συνεχές ράλι από το 2016, σε ονομαστικούς και πραγματικούς όρους (βλ. γράφημα). Για πρώτη φορά ύστερα από πολλά χρόνια, έχει περάσει πλέον σε πτωτική τροχιά.
Ο ευρωπαϊκός δείκτης τιμών κατοικιών
Η συσχέτιση της πτώσης των τιμών με τη μείωση των ροών χρηματοδότησης για κατοικίες είναι σχεδόν απόλυτη, καθώς οι περισσότερες αγορές κατοικιών γίνονται με στεγαστικά δάνεια στην Ευρώπη. Όπως φαίνεται στο γράφημα, από το 2022, με την έναρξη των αυξήσεων στα επιτόκια, η χρηματοδότηση από τις τράπεζες έπεσε απότομα και συμπαρέσυρε τις τιμές των κατοικιών.
Η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / τ.μ. / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας) επισημαίνει σε σχετική με τα επαγγελματικά ακίνητα μελέτη της η Εθνική Χρηματιστηριακή και συμπληρώνει:
«Οι υψηλότερες αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την Ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της Ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των Ευρωπαϊκών.
Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμειακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα ελληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά.
Όπως σημειώνει η Κομισιόν, μεταξύ άλλων:
«Μετά την απότομη άνοδό τους κατά τη διάρκεια της έκρηξης των κατοικιών που προκλήθηκε από την πανδημία, οι τιμές των κατοικιών επιβραδύνθηκαν το 2022. Έως το 4ο τρίμηνο του 2022, η πλειονότητα των κρατών μελών της ΕΕ είχε δει τις τιμές των κατοικιών να μειώνονται και η τάση αυτή συνεχίστηκε το 2023. Το 2ο τρίμηνο του 2023, ο δείκτης τιμών κατοικιών της ζώνης του ευρώ σημείωσε την πρώτη ετήσια πτώση του από το 2015, κατά 1,7% σε σύγκριση με το 2ο τρίμηνο του 2022.
Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, αναμένεται περαιτέρω ελαφρά μείωση των τιμών (σε ετήσια βάση) το β ́ εξάμηνο του έτους. Ενώ ο δείκτης πραγματικών τιμών κατοικιών και ο δείκτης τιμής προς εισόδημα στη ζώνη του ευρώ μειώθηκαν ακόμη ταχύτερα από τον δείκτη ονομαστικών τιμών κατοικιών, η αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων μείωσε σημαντικά την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών.
Στο μέλλον, οι περιορισμοί στη δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών υποδηλώνουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν υπό πίεση τα επόμενα τρίμηνα πριν από την επανέναρξη της ανάπτυξης. Σύμφωνα με αυτές τις προβλέψεις, τα μακροπρόθεσμα επιτόκια στη ζώνη του ευρώ αναμένεται να σταθεροποιηθούν και προβλέπεται περαιτέρω αύξηση των μισθών τόσο το 2024 όσο και το 2025.
Η προκύπτουσα βελτίωση της δανειοληπτικής ικανότητας των νοικοκυριών αναμένεται να επιτρέψει στις τιμές των κατοικιών να σταθεροποιηθούν σε γενικές γραμμές σε ονομαστικούς όρους τα επόμενα τρίμηνα και στη συνέχεια να συνεχίσουν τη συγκρατημένη ανάπτυξη στο τελευταίο έτος του χρονικού ορίζοντα των προβλέψεων.
Ειδικότερα, η Κομισιόν επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 50% από το κατώτατο σημείο του 2017, αν και παραμένουν κάτω από τα προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης επίπεδα. Το ΔΝΤ προτρέπει την Τράπεζα της Ελλάδος και τις εμπορικές τράπεζες να λάβουν προληπτικά μέτρα περιορισμού των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, για να αποφευχθούν δυσάρεστες εκπλήξεις από τη συνεχή αύξηση των τιμών.
Ωστόσο, η Τράπεζα της Ελλάδος δεν εκτιμά ότι υπάρχει σοβαρός κίνδυνος στο ορατό μέλλον να δούμε μια καθίζηση τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών, καθώς αναμένει ότι θα διατηρηθεί ισχυρό το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό.
Στην έκθεσή της για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η ΤτΕ σημείωσε την αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων, που συνεχίστηκε και το α΄ εξάμηνο του 2023. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2023 κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,8% το 2022. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,1%.
Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία.
Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.
Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες) (π.χ. πρόγραμμα «Σπίτι μου» για την απόκτηση κατοικίας αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση της ζήτησης, ενώ αντίστοιχες πρωτοβουλίες για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών («Ανακαινίζω» - «Εξοικονομώ») αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.
Σύμφωνα με την Εθνική Χρηματιστηριακή η ζήτηση και οι αποδόσεις στις βασικές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων έχουν ως εξής:
Γραφεία: Υψηλή ζήτηση για ποιοτικά γραφεία (βιοκλιματικά, ενεργειακά αποδοτικά, τεχνολογικά προηγμένα, συμβατά με κριτήρια ESG). Διατηρείται η ζήτηση για παλαιότερα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες. Χαμηλότερη για τα παλαιότερα και μη ανακαινισμένα.
Σημαντικά υψηλότερες είναι οι αποδόσεις (yields) από τα γραφεία στην Αθήνα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις (εύρος: 6,54% – 6,58%).
Καταστήματα: Ο κλάδος του retail επηρεάζεται από τις πληθωριστικές πιέσεις και τη μείωση της καταναλωτικής δαπάνης. Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές.
Στην Αθήνα παρατηρείται στενό εύρος στη διακύμανση της απόδοσης (5,35% – 5,55%) των καταστημάτων που σε κάθε περίπτωση παρουσιάζει premium έναντι των αγορών Ευρώπη (εκτός της Μεγάλης Βρετανίας) με εύρος 4,03% – 4,59%.
Αποθήκες: Ισχυρή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους λόγω της περαιτέρω διείσδυσης του e-commerce και της ψηφιοποίησης της εφοδιαστικής αλυσίδας. Η προσφορά για σύγχρονες αποθήκες είναι περιορισμένη. Αυξημένη είναι η ζήτηση και για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους μέσα στα όρια του αστικού ιστού (city logistics και last mile).
Στην Αθήνα η απόδοση στα logistics κινείται μεταξύ 7% και 7,50%, ενώ στις άλλες ευρωπαϊκές πόλεις (εκτός Μεγάλης Βρετανίας) διαμορφώνεται σε 4,19% -5,04%.
Την ίδια στιγμή η Ελλάδα παραμένει μεταξύ των πιο ελκυστικών τουριστικών προορισμών παγκοσμίως και σύμφωνα με την Εθνική Χρηματιστηριακή αναμένεται βελτίωση του τουριστικού προϊόντος με την προσφορά υψηλής ποιότητας υποδομών και την είσοδο νέων ξενοδοχειακών brands.
Τέλος, επισημαίνεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν τη δημοσιονομική κρίση. Με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59). Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 90,6 το β΄ τρίμηνο 2023, υπολειπόμενος κατά 11,1% από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.
