Ιστορικά ο κλάδος του real estate στην χώρα μας έχει επιδείξει εξαιρετική αντοχή σε ακραίες συνθήκες και τα τελευταία χρόνια αναπτύσσεται δυναμικά προσελκύοντας το ενδιαφέρον Ελλήνων και ξένων επενδυτών. Αξίζει να σημειώσουμε ότι από τις ξένες επενδύσεις στη χώρα, το 1/3 αφορά σε επενδύσεις στο real estate. Όμως η νέα καθοριστική παράμετρος στη μελλοντική ανάπτυξη του κλάδου είναι η υιοθέτηση των ESG κριτηρίων που αλλάζει ριζικά το μοντέλο παραγωγής όλων σχεδόν των προϊόντων του real estate με ιδιαίτερη έμφαση στον χώρο των γραφείων.
Τα σύγχρονα και αειφόρα κτήρια είναι προϋπόθεση προσέλκυσης μεγάλων ελληνικών ή πολυεθνικών εταιρειών. Η εμπειρία δείχνει ότι βασικό κριτήριο για να επιλέξει μια πολυεθνική την εγκατάστασή της σε μια χώρα είναι η διαθεσιμότητα αειφόρων γραφείων. Έχουμε δε περάσει σε μια πραγματικότητα όπου η αειφορία δε συνδέεται μόνο με την ενεργειακή απόδοση ενός κτηρίου αλλά και με το βαθμό ευεξίας που το κτήριο προσφέρει στους εργαζόμενους, λαμβάνοντας, για παράδειγμα, υπ’όψιν την ποιότητα του αέρα, τον μειωμένο θόρυβο, τον σωστό κλιματισμό, την ύπαρξη χώρων εστίασης, εκγύμνασης, απομόνωσης, όταν αυτό απαιτείται, συνθηκών και υποδομών αποφόρτισης και ευκαιριών για ανάπτυξη του λεγόμενου team spirit και της εταιρικής κουλτούρας.
Στη χώρα μας το απόθεμα σε τέτοιας ποιότητας γραφεία είναι ακόμα περιορισμένο. Συγκεκριμένα το 2013 η PRODEA Investments ήταν η πρώτη εταιρεία που επένδυσε σε βιοκλιματικό κτήριο (στο KARELLA Office Park που πλέον μετονομάζεται σε PRODEA Business Park) και έκτοτε, λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης, λίγοι επενδυτές ακολούθησαν αυτό το παράδειγμα. Τα τελευταία όμως χρόνια καταγράφεται σαφώς η στροφή στην ανάπτυξη και επένδυση σε τέτοια κτήρια γραφείων που πλέον αποτελούν τη μόνη επιλογή όταν αναφερόμαστε σε νέο γραφειακό προϊόν. Παράλληλα, αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχει μια εξαιρετικά μεγάλη αύξηση των έργων ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών κτηρίων γραφείων καθώς τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι μισθωτές έχουν αντιληφθεί πλέον τις νέες ανάγκες.
Διεθνείς εταιρείες που δραστηριοποιούνται κυρίως στον χώρο της παροχής υπηρεσιών εξ αποστάσεως και στον χώρο της τεχνολογίας (πληροφορική, data centers) αναζητούν χώρες εγκατάστασης και η Ελλάδα θεωρείται ελκυστική για την προσέλκυση και διακράτηση εργαζομένων αλλά απόλυτη προϋπόθεση είναι η ύπαρξη σύγχρονων, άρτιων και βιώσιμων υποδομών, οι οποίες θα υποδεχτούν, θα στεγάσουν και θα δώσουν ώθηση και περαιτέρω αξία στις δραστηριότητές τους.
Βασικός παράγοντας είναι και η συνεχής ενσωμάτωση της καινοτομίας. Στην κατεύθυνση αυτή, εμείς στην PRODEA, πρώτοι στην Ελλάδα και από τους πρώτους στην Ευρώπη, δρομολογούμε, σε συνεργασία με κορυφαία ευρωπαϊκή εταιρεία, την ενσωμάτωση εφαρμογών Τεχνητής Νοημοσύνης, για τη βελτιστοποίηση της λειτουργικότητας των κτηρίων μας.
Συχνά δεχόμαστε ερωτήματα για το αν υπάρχει ιδιαίτερα αυξημένο κόστος για την ανάπτυξη βιώσιμων κτηρίων γραφείων ή για το αν το μίσθωμα για αυτά τα ακίνητα είναι αυξημένο. Η απάντηση είναι ότι το κόστος δεν είναι ουσιωδώς αυξημένο και είναι κάτι που οι επενδυτές αποφασίζουν να αναλάβουν καθώς η επένδυση σε βιώσιμα ακίνητα εξελίσσεται σε μονόδρομο λόγω των απαιτήσεων των μισθωτών. Επιπρόσθετα οι μισθωτές αντιλαμβάνονται πλέον την σημαντικότατη εξοικονόμηση που έχουν στην κατανάλωση ενέργειας και νερού οπότε είναι διατεθειμένοι να καταβάλουν ένα υψηλότερο μίσθωμα σε σχέση με συμβατικά κτήρια καθώς, τελικά, το συνολικό κόστος για τον χρήστη σε συμβατικά μίσθια καταλήγει να είναι πολύ υψηλότερο.
Ένα άλλο σημείο συζήτησης ως προς τα γραφεία είναι το πόσο επηρεάζονται από την τηλεργασία. Η απάντηση σε αυτό σκόπιμο είναι να λαμβάνει υπ’όψιν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ελληνικής οικονομίας. Στην Ελλάδα υπάρχουν κυρίως μικρές και μικρομεσαίες επιχειρήσεις οπότε η τηλεργασία δεν είναι εφαρμόσιμη σε μεγάλη κλίμακα. Αλλά βλέπουμε πλέον ότι και οι μεγαλύτεροι οργανισμοί επιλέγουν υβριδικά μοντέλα με μεγαλύτερη παρουσία των εργαζομένων στα γραφεία και λιγότερη τηλεργασία ενώ καταγράφεται διεθνώς, όσο απομακρυνόμαστε από την περίοδο της πανδημίας, η εφαρμογή μέτρων που ενθαρρύνουν τους εργαζόμενους να επιστρέψουν στο γραφείο και εκεί δίνεται ακόμα μεγαλύτερη έμφαση στα κτήρια γραφείων που υποστηρίζουν την ευεξία των εργαζομένων. Όπως προαναφέρουμε, στην Ελλάδα είναι ακόμα μικρό το απόθεμα των αειφόρων κτηρίων γραφείων σε σχέση με τη ζήτηση.
Σήμερα η PRODEA υλοποιεί τις μεγαλύτερες επενδύσεις σε πράσινα ακίνητα στη χώρα, με κτήρια γραφείων πιστοποιημένα για το μειωμένο ανθρακικό αποτύπωμα αλλά και για το περιβάλλον ευεξίας των χρηστών, έχοντας ενεργό ρόλο στο εγχείρημα της πράσινης μετάβασης.
* Ο Άρις Καρυτινός είναι Διευθύνων Σύμβουλος της PRODEA Investments
