Την επόμενη μέρα της κτηματαγοράς όπως αυτή διαγράφεται μετά την απόφαση περί αντισυνταγματικότητας των «μπόνους» που προέβλεπε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) καλούνται να διαχειριστούν πλέον οι μηχανικοί αλλά και όλοι οι εμπλεκόμενοι στην αγορά ακινήτων. Ζητήματα που ήταν ανοιχτά μετά την ανακοίνωση της απόφασης του προέδρου του ΣτΕ, Μιχάλη Πικραμένου τον περασμένο Δεκέμβριο αποσαφηνίστηκαν με την καθαρογραφή της και με τη δημοσιοποίηση του σκεπτικού που οδήγησε σε αυτήν.
Όμως, θολό παραμένει το τοπίο σε κάποια θέματα, ενώ χιλιάδες άδειες είναι στον αέρα. Ο γενικός γραμματέας του Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ/ΤΚΜ) και πολιτικός μηχανικός Μανώλης Μπελιμπασάκης μεταφέρει στο Liberal την εικόνα που επικρατεί στην αγορά ακινήτων.
«Είναι έντονη η αναστάτωση, αλλά ταυτόχρονα υπάρχει και μια ανασφάλεια δικαίου», υπογραμμίζει, μεταξύ άλλων, ενώ μιλά και για ακόμη έναν κίνδυνο με τον οποίο βρίσκονται αντιμέτωποι όσοι έχουν στα σκαριά projects που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά εργαλεία, έχουν εκδώσει άδειες αλλά δεν είχαν προλάβει να προχωρήσουν έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 σε αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών όπως αυτή περιγράφεται στην απόφαση που δόθηκε στη δημοσιότητα.
Συνέντευξη στη Δέσποινα Ιωαννίδου
Κύριε Μπελιμπασάκη, πώς αποκωδικοποιείτε το σκεπτικό της απόφασης του ΣτΕ και ποια ζητήματα αποσαφηνίστηκαν σε σχέση με όσα ήδη γνωρίζαμε;
Η καθαρογραφή και δημοσιοποίηση της απόφασης –που αποτελεί συνέχεια της ανακοίνωσης στην οποία προέβη τον περασμένο Δεκέμβριο ο πρόεδρος του ΣτΕ, Παναγιώτης Πικραμένος- μας διαφωτίζει σε λίγα σημεία. Το σκεπτικό της ήταν ουσιαστικά γνωστό, όμως πλέον γίνεται πιο ξεκάθαρο ποιες άδειες ακυρώνονται διότι δεν είχαν ξεκινήσει αποδεδειγμένα τις οικοδομικές εργασίες μέχρι την 11η Δεκεμβρίου 2023.
Και τι θεωρείται πλέον «αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών»;
Αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών -όπως ορίζεται στην απόφαση- θεωρείται η αποδεδειγμένη έναρξη των χειρονακτικών εργασιών, δηλαδή της εκσκαφής. Δεν αρκεί, δηλαδή, η έκδοση της οικοδομικής άδειας. Η δε εκσκαφή πρέπει να αποδεικνύεται μέσω της Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης όπου καταγράφονται τα εργατοτεχνικά ένσημα και δηλώνονται οι συγκεκριμένες εργασίες μέχρι την ημερομηνία ορόσημο, δηλαδή μέχρι την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Θυμίζω επακριβώς πως η απόφαση αναφέρει τα εξής: «το Δικαστήριο έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο, δια του Προέδρου, προέβη σε ανακοίνωση του περιεχομένου της παρούσας απόφασης. Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών».
Υπάρχουν άλλα σημεία που παραμένουν στο… σκοτάδι;
Ακόμη δε γνωρίζουμε τι θα γίνει στις περιπτώσεις των projects που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά εργαλεία όπως στον Αναπτυξιακό Νόμο ή σε προγράμματα του ΕΣΠΑ έχοντας εκδώσει –νομίμως- τις οικοδομικές άδειες, αλλά δεν είχαν προλάβει ξεκινήσουν τις εργασίες έως την 11η Δεκεμβρίου. Αναμένουμε διευκρινίσεις από το υπουργείο αλλά και σχετικές ρυθμίσεις.
Εκτιμάτε ότι αυτά τα έργα θα βρεθούν στον αέρα και ενδεχομένως θα κινδυνεύσουν με απένταξη από τα προγράμματα στα οποία προσβλέπουν για χρηματοδότηση;
Είναι αρκετά πιθανό. Αυτό θα εξαρτηθεί από το πόσο η πολιτεία θα μπορέσει να παρέμβει, να κάνει όλες τις απαραίτητες ρυθμίσεις και τροποποιήσεις προκειμένου να ενσωματώσει στην πολεοδομική της -και όχι μόνο- νομοθεσία το αποτέλεσμα της σημερινής απόφασης.
Άλλωστε η απόφαση αφορά όλους όσοι είχαν εκδώσει τις απαραίτητες άδειες και δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες μέχρι την 11η Δεκεμβρίου. Αφορά δηλαδή το σύνολο της οικοδομικής δραστηριότητας, όσους είχαν εκδώσει τις άδειες αφομοιώνοντας όλα τα ευεργετήματα που είχε ο ΝΟΚ με τα «μπόνους» που αναφέρονται σε συγκεκριμένα άρθρα, αλλά δεν είχαν αποδεδειγμένα ξεκινήσει εργασίες μέχρι την ημερομηνία ορόσημο.
Τι περιμένουμε από δω και πέρα από το αρμόδιο υπουργείο σε σχέση με τη «θεραπεία» των προβλημάτων που έχουν προκύψει;
Ο αρμόδιος υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Θεόδωρος Σκυλακάκης έχει προαναγγείλει πως θα προβεί στις απαραίτητες ρυθμίσεις. Κατά πόσο όμως αυτό είναι δυνατό θα εξαρτηθεί, καθώς από δω και πέρα το θέμα έχει και νομικές διαστάσεις. Πάντως, μετά την 11η Δεκεμβρίου ολοκληρώθηκε ένας γύρος ηλεκτρονικής διαβούλευσης όπου συμμετείχαν χιλιάδες συνάδελφοι μηχανικοί, ιδιοκτήτες ακινήτων και άνθρωποι της κτηματαγοράς οι οποίοι επισήμαναν όλες τις παθογένειες οι οποίες προκαλούνται με αυτή την απόφαση.
Σύμφωνα με δηλώσεις μεσιτών περίπου 15.000 οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν ή πρόκειται να ακυρωθούν λόγω της αντισυνταγματικότητας των «μπόνους». Ποια είναι η εικόνα που σας μεταφέρεται στο ΤΕΕ/ΤΚΜ;
Καθημερινά είναι τα μηνύματα που λαμβάνουμε στο Επιμελητήριο από συναδέλφους, από εργολάβους και από ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι είχαν προχωρήσει στις απαραίτητες μελέτες με βάση τον ΝΟΚ. Υπάρχει μια έντονη αναστάτωση, αλλά ταυτόχρονα υπάρχει και μια ανασφάλεια δικαίου. Αυτή τη στιγμή, όλοι αυτοί οι άνθρωποι βρίσκονται εκτεθειμένοι. Παρότι είχαν ξεκινήσει νομίμως να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση όλα όσα προέβλεπε ο νόμος -ο οποίος σημειωτέον εφαρμόζεται εδώ και 13 χρόνια από το 2012- αυτή τη στιγμή βρίσκονται μετέωροι.
Πλέον για να προχωρήσουν εκ νέου –εφόσον δεν αποδεικνύεται έναρξη εργασιών έως τις 11 Δεκεμβρίου- πρέπει να προβούν στις απαραίτητες τροποποιήσεις των μελετών και σε επανυποβολή τους μετά τις διορθώσεις για την έκδοση των νέων οικοδομικών αδειών. Σε όλα αυτά πρέπει να συνυπολογιστεί μια άλλη παράμετρος: η προσαρμογή όλων των πολεοδομιών της χώρας σε αυτές τις νέες επιταγές που προβλέπει η απόφαση.
Η απόφαση του ΣτΕ μπορεί να έχει επιπτώσεις και στα κόστη;
Προφανώς, όλη αυτή η αναστάτωση, η κατάθεση των συμπληρωματικών μελετών και εκ νέου υποβολή τους για την έκδοση των οικοδομικών αδειών -οι οποίες πρέπει να είναι σύννομες με τη νέα απόφαση του ΣτΕ και συνταγματικώς ορθές- πλέον οδηγεί όχι μόνο σε αύξηση της μελετητικής δραστηριότητας αλλά και σε επανεκτίμηση προς τα πάνω του προβλεπόμενου κόστους κατασκευής καθώς το κόστος υλικών είχε υπολογιστεί αρχικά με βάση συγκεκριμένα τετραγωνικά μέτρα. Η αύξηση αυτή στα υλικά θα συμπαρασύρει προς τα πάνω και τις τιμές των ακινήτων.
Και όλα αυτά συμβαίνουν σε μια περίοδο που το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας εντείνεται.
Πώς παρακολουθεί το ΣτΕ όλα όσα συμβαίνουν γύρω από τον ΝΟΚ ο οποίος κρίνεται αντισυνταγματικός μετά από 13 χρόνια;
Το ΤΕΕ, ως θεσμοθετημένος τεχνικός σύμβουλος της πολιτείας και δια του προέδρου του κ. Στασινού όσο και δια των περιφερειακών τμημάτων όπως το ΤΕΕ/ΤΚΜ έχει εκφράσει τις ανησυχίες του σε πολύ έντονο βαθμό όλο το προηγούμενο διάστημα, από τότε που ανακοινώθηκε το σκεπτικό της απόφασης. Είχαμε αναφέρει ρητώς πόσο μεγάλα προβλήματα θα δημιουργήσει στην εύρυθμη λειτουργία της κτηματαγοράς.
Από εκεί και πέρα, όπως καταλαβαίνετε, όταν βγαίνει μια απόφαση του Ανωτάτου Διοικητικού Δικαστηρίου, αυτή δεσμεύει όλη τη νομολογία και την πολεοδομική διάσταση της χώρας. Εμείς πάντοτε είμαστε διαθέσιμοι να συμβάλουμε στην κατεύθυνση επίλυσης των προβλημάτων που δημιουργούνται.
