Το κακό με την αγορά ακινήτων είναι ότι δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για τις αγοραπωλησίες. Μόνη πηγή ενημέρωσης τα εξειδικευμένα sites δημοσίευσης μικρών αγγελιών. Έτσι, δε γνωρίζουμε αν οι τιμές που ζητούν οι πωλητές είναι και οι τιμές που γίνονται πράξεις. Η αγορά κινείται μεν από την προσφορά και τη ζήτηση, αλλά στις λεπτομέρειές της κρύβεται ο διάβολος. Και ναι μεν οι τιμές στις αγγελίες εμφανίζουν έναν ασύλληπτο πλούτο, αλλά η πραγματικότητα απέχει αισθητά…
Το ρεπορτάζ, λοιπόν, λέει ότι τους τελευταίους μήνες η αγορά έχει «κάτσει» και μάλιστα σημαντικά. Γίνονται πράξεις, αλλά αυτές αφορούν στη μεγάλη τους πλειοψηφία μικρά διαμερίσματα. Κι όταν λέμε για μεγάλη πλειοψηφία, συζητάμε για το 85% με 90% των πράξεων. Αυτό το νούμερο «αλιεύσαμε» από δύο μεγάλα μεσιτικά γραφεία. Κι όλο αυτό το νούμερο βγάζει νόημα με αυτά που ξέρουμε. Με τις τράπεζες να μην είναι ιδιαίτερα θερμές στη χρηματοδότηση του … ακριβού real estate, το ενδιαφέρον περιορίζεται σε μια αγορά που απευθύνεται στα πιο αδύναμα πορτοφόλια. Κι αυτό το γεγονός, τελικά, οδηγεί σε μια υπερθέρμανση της αγοράς σε μια κατηγορία ακινήτων.
Η μεγάλη δυσκολία της αγοράς βρίσκεται αυτήν τη στιγμή στα λεγόμενα πολυτελή ακίνητα. Εκεί η αγορά δεν κινείται. Πόσο μάλλον όταν πολλά φιλέτα έχουν ήδη φύγει από την αρχή της κρίσης της πανδημίας και σε τιμές πολύ καλύτερες από εκείνες που αξιώνουν σήμερα όσοι δεν πρόλαβαν να πουλήσουν σε εκείνο το κύμα. Έτσι παρατηρείται το εξής φαινόμενο: Ακίνητα να πωλούνται εδώ και πέντε χρόνια, αλλά οι τιμές τους να ανεβαίνουν κάθε εξάμηνο στις μικρές αγγελίες, ακριβώς επειδή οι φήμες της αγοράς θέλουν να συνεχίζεται το ράλι στα ακίνητα.
Η αλήθεια, όμως, είναι διαφορετική. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα και στην Αττική ιδιαίτερα δεν είναι και τόσο υψηλές όσο σε άλλες χώρες. Όταν ένα νεόδμητο διαμέρισμα στα Τίρανα έχει περισσότερα από 3.000 ευρώ το τετραγωνικό, τότε ένα διαμέρισμα σε μια καλή περιοχή της Αθήνας δικαιούται κάτι καλύτερο! Το θέμα όμως δεν είναι αυτό, αλλά αν μπορεί η αγορά να το στηρίξει. Κι απ’ ότι φαίνεται δεν μπορεί.
Τρία είναι τα μεγάλα προβλήματα της αγοράς. Το πρώτο ότι τα περισσότερα ακίνητα είναι παλαιά. Δεν έχουν γίνει σημαντικές επενδύσεις στο χώρο τα τελευταία χρόνια και λόγω της χρεοκοπίας. Το δεύτερο πρόβλημα είναι ότι ένα μεγάλο κομμάτι των ακινήτων είναι στα χέρια των servicers και στην πραγματικότητα εκτός αγοράς. Και το τρίτο η στάση των τραπεζών. Από το ένα άκρο, εκείνο της άκριτης χρηματοδότησης των πάντων, φτάσαμε στο άλλο: Σε εκείνο που ζητούν ατελείωτες εγγυήσεις μόνο και μόνο για να περάσει ένας υποψήφιος δανειολήπτης την πόρτα τους.
Η αγορά ακινήτων μπορεί υπό προϋποθέσεις να ανέβει. Υπό μια βασική και μόνο: Την αύξηση της ζήτησης. Τέτοια γεγονότα είναι συνήθως η αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, οι μεγάλες μετακινήσεις πληθυσμού. Τα πράγματα δεν είναι στατικά και να συμφωνήσουμε σε αυτό. Οι εξελίξεις στη Μέση Ανατολή, για παράδειγμα, μπορούν να αλλάξουν την εικόνα στην οποία αναφερόμαστε. Αλλά δεν είμαστε εκεί. Είμαστε σε ένα βάλτωμα της αγοράς. Σε ένα «μπλοκάρισμα», που για να ξεπεραστεί πρέπει να υποχωρήσουν με τον άλφα ή βήτα τρόπο οι προσδοκίες των πωλητών.
Θανάσης Μαυρίδης
[email protected]
