Γράφει ο Scott Sumner *
Το Law & Liberty έχει ένα πολύ κατατοπιστικό άρθρο για την έλλειψη στέγης στην Ολλανδία. Στο άρθρο αναλύονται πολλές λεπτομέρειες για πράγματα όπως η «κοινωνική στέγαση». Ανησυχώ, ωστόσο, ότι κάποιοι αναγνώστες μπορεί να χαθούν στα καλάμια. Εδώ λοιπόν θα δώσω μια συντομότερη έκδοση όχι μόνο αυτού του άρθρου, αλλά του οποιουδήποτε άρθρου που αφορά τις δυσλειτουργικές αγορές στέγης. Αλλά πρώτα μερικά σχόλια για την ορολογία:
Υπάρχουν δύο κύρια προβλήματα στέγασης, οι ελλείψεις και η υπερβολική σπανιότητα. Έλλειψη εμφανίζεται όταν η ζητούμενη ποσότητα υπερβαίνει την ποσότητα που παρέχεται στην τρέχουσα τιμή. Αντίθετα, υπερβολική σπανιότητα μπορεί να συμβεί ακόμη και όταν οι αγορές βρίσκονται σε ισορροπία. Συμβαίνει όταν η τιμή της κατοικίας είναι υπερβολικά υψηλή σε σχέση με το επίπεδο ανάπτυξης της χώρας. Σε αυτήν την περίπτωση, οι άνθρωποι μπορούν θεωρητικά να αγοράσουν κατοικίες στην αγορά, αλλά η τιμή είναι τόσο υψηλή που καταλήγουν να καταναλώνουν λιγότερη στέγαση από ό,τι θα περίμενε κανείς, δεδομένου του επιπέδου εισοδήματός τους.
Εδώ είναι δύο βασικά σημεία που πρέπει να θυμόμαστε:
1. Οι ελλείψεις κατοικιών προκαλούνται από κυβερνητικούς ελέγχους τιμών, οι οποίοι ορίζουν διά νόμου ανώτατο όριο στα ενοίκια σε επίπεδο χαμηλότερο από την ισορροπία της αγοράς. Εξ όσων είμαι σε θέση να γνωρίζω, ο έλεγχος των τιμών των ενοικίων είναι πάντα η αιτία των ελλείψεων κατοικιών.
2. Η υπερβολική έλλειψη στέγης προκαλείται από κυβερνητικούς κανονισμούς και φόρους που περιορίζουν την οικοδόμηση ή αυξάνουν το κόστος της. Εξ όσων είμαι σε θέση να γνωρίζω, οι κανονισμοί (για παράδειγμα, οι χωροταξικοί) είναι πάντα η αιτία της υπερβολικής σπανιότητας κατοικιών (των υπερβολικά υψηλών τιμών).
Γιατί λοιπόν μπορούμε να είμαστε τόσο σίγουροι ως προς αυτές τις δύο εξηγήσεις των προβλημάτων της στεγαστικής αγοράς; Το κλειδί είναι ο ανταγωνιστικός χαρακτήρας των ελεύθερων αγορών στέγασης. Επειδή υπάρχουν πολλοί πάροχοι, δεν χρειάζεται να ανησυχούμε για μονοπωλιακά μοντέλα της στεγαστικής αγοράς ή για κακούς «κερδοσκόπους». Το μοντέλο προσφοράς και ζήτησης λειτουργεί καλά.
Είναι θεωρητικά πιθανό να υπάρχουν άλλες αιτίες σπανιότητας της στέγης. Για παράδειγμα, η Ολλανδία είναι μια από τις πιο πυκνοκατοικημένες χώρες του κόσμου. Ίσως η ολλανδική στέγαση να είναι πολύ ακριβή λόγω έλλειψης γης. Στην πραγματικότητα όμως, η Ολλανδία έχει άφθονη γη για στέγαση. Η χώρα αυτή μάλιστα είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος εξαγωγέας γεωργικών προϊόντων στον κόσμο. Το πρόβλημα στην Ολλανδία είναι το ίδιο με το πρόβλημα στην Καλιφόρνια — έλεγχοι των τιμών των ενοικίων και περιορισμοί στην οικοδόμηση νέων κατοικιών. Ακόμη και στο εξαιρετικά πυκνό Χονγκ Κονγκ, οι κυβερνητικοί έλεγχοι στη γη διογκώνουν σημαντικά τις τιμές των ακινήτων.
Δεν χρειάζεται να ψάξουμε περισσότερο - φταίει το κράτος.
ΥΣΤΕΡΟΓΡΑΦΟ. Το Ώκλαντ της Νέας Ζηλανδίας άλλαξε πρόσφατα τους χωροταξικούς νόμους για να διευκολύνει την κατασκευή κατοικιών. Αυτό το tweet μιλά για το αποτέλεσμα που παρήχθη:
--
*Ο Scott Sumner είναι οικονομολόγος, διευθυντής του προγράμματος νομισματικής πολιτικής στο Mercatus Center at George Mason University, ερευνητής στο Independent Institute και καθηγητής στο Bentley University στο Waltham της Μασαχουσέτης.
Το άρθρο δημοσιεύθηκε στα αγγλικά στις 13 Φεβρουαρίου 2023 και παρουσιάζεται στα ελληνικά με την άδεια της Library of Economics and Liberty και τη συνεργασία του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών.
