Του Κωνσταντίνου Βέργου*
Το Βανκούβερ αποτελεί μία από τις σημαντικότερες πόλεις του Καναδά, με πλούσια πολυπολιτισμική παράδοση, αλλά και πανάκριβα πλέον σπίτια. Μπορούν όμως οι αλλαγές στη φορολογική πολιτική της πόλης, να παρέχουν τη δυνατότητα να αξιολογήσουμε λύσεις για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα;
Το Βανκούβερ, εκτός από σημαντική πόλη στον πλούσιο Καναδά, αποτελεί και πόλη με αξιόλογα δημογραφικά χαρακτηριστικά. Ο πληθυσμός της πόλης αυξάνεται περίπου 1% ετησίως, όπως συνέβαινε στην Ελλάδα στην περίοδο εισόδου των μεταναστών 1990-2005, όταν εκτοξεύτηκαν οι τιμές ακινήτων. Με μέσο ετήσιο μισθό κοντά στα 50.000 καναδικά δολάρια, δηλαδή 35.000 ευρώ, οι Καναδοί που μένουν εκεί, το 1/3 των οποίων είναι Κινεζικής καταγωγής, και το 1/2 Λευκοί, φαίνεται να απολαμβάνουν υψηλό επίπεδο ζωής. Όλα δείχνουν καλά εκτός από ένα πράγμα. Την στέγαση. Η αγορά ενός μέσου σπιτιού κοστίζει περίπου 900.000 καναδικά δολάρια, δηλαδή 20 μισθούς σε ετήσια βάση, θυμίζοντας την υπερτιμημένη αγορά ακινήτων του Λονδίνου, κάτι που σαφέστατα είναι εξαιρετικά υψηλό με οποιοδήποτε μέτρο σύγκρισης, καθώς ιστορικά στις περισσότερες χώρες και πόλεις 8-12 ετήσιοι μισθοί αρκούν για την αγορά ακινήτου!
Το πρόβλημα ξεκίνησε εδώ και αρκετά χρόνια, παραδόξως, με την Παγκόσμια οικονομική κρίση, που κτύπησε και τον Καναδά το 2008! Ως αποτέλεσμα της κρίσης τα επιτόκια μειώθηκαν από 4,5% το 2007 σε μόλις… 0,25% το 2009, ώστε να διευκολυνθούν οι επενδύσεις και να κατευθυνθεί χρήμα στην οικονομία. Πράγματι αυτό επιτεύχθηκε, όμως, μαζί με το χρήμα, το χαμηλό κόστος δανεισμού, επέτρεψε τη δημιουργία μιας απίστευτης φούσκας, σε μεγαλύτερο βαθμό από εκείνη που υπήρχε το 2008, καθώς τα επιτόκια δανεισμού χρηματοδότησαν την αγορά με πίστωση ακινήτων. Καθώς όμως οι κατασκευές κάνουν το 26,7% της οικονομίας της περιοχής, η φούσκα αυτή οδήγησε μεν σε ανάπτυξη αλλά και σε υπερθέρμανση. Η άνοδος τιμών έφτασε στην περίοδο 2008-2016 σε 80% στα διαμερίσματα (έφτασαν 600.000 δολάρια) και τα διαμερίσματα σε διώροφα (έφτασαν 800.000 δολάρια), αλλά 150% σε κανονικά σπίτια (1,5 εκατομμύρια δολάρια)! Παρά την υποχώρηση 10%-20% τιμών που έγινε από τα νέα μέτρα, οι τιμές συνεχίζουν να είναι 31% υψηλότερες από πέρσι!Πολλές από τις αγορές γίνονται από Κινέζους που 'ξεπλένουν μαύρο χρήμα' στην εγχώρια αγορά ακινήτων, το οποίο κουβαλάνε σε κάλτσες και βαλίτσες από την Κίνα και Χονγκ Κονγκ για λόγους επένδυσης. Ο φόρος λοιπόν 15% που επιβλήθηκε από τις αρχές ώστε να 'κόψει΄ τη φούσκα περιόρισε όντως σημαντικά το φαινόμενο, καθώς οι ξένες αγορές περιορίστηκαν πλέον από το 13% σε μόλις 1,5% των πωλήσεων, όμως ταυτόχρονα οδήγησε σε ελεύθερη πτώση τιμών.
Η χώρα τώρα βρίσκεται στο σύνολό της στη μέση ενός τεράστιου προβλήματος. Αφενός, η φούσκα των ακινήτων δεν είναι διατηρήσιμη, καθώς τα δάνεια για αγορές ακινήτων στον Καναδά έχουν ξεπεράσει το 170%, αγγίζοντας επίπεδα Αγγλίας, Ολλανδίας και Ελβετίας, όπου επίσης υπάρχει αντίστοιχη φούσκα, με φόβο η φούσκα να σκάσει το 2018-2020 με θόρυβο, αφετέρου λόγω του ρόλου των ακινήτων στην οικονομία, το σκάσιμο στη φούσκα αυτή θα οδηγήσει σε αναθέρμανση πολλών προβλημάτων, περιλαμβανομένων χρεοκοπιών τραπεζών, οικονομική κρίση και ενδεχομένως προγράμματα λιτότητας.
Αυτή τη στιγμή ο μέσος Καναδός πρέπει να δαπανήσει το 1/6 του εισοδήματός του απλά για να πληρώνει τα χρέη του! Ενώ όμως , από την μία πλευρά το 90% των διαμερισμάτων ξεπερνούν το 1 εκατομμύριο δολάρια, από 20% που ήταν πριν δέκα χρόνια, το ποσοστό των αστέγων είναι σε ιστορικά υψηλά! Αυτό δείχνει ότι τελικά η παγκοσμιοποίηση, στην οποία ο Καναδάς οφείλει τμήμα της ανάπτυξης, οδήγησε σε σημαντικές ανισότητες και στρεβλή ανάπτυξη, καθώς επέτρεψε όχι απλά αύξηση κερδών πολυεθνικών εταιριών εις βάρος μικρών εταιριών, αλλά δεν οδήγησε σε αντίστοιχη άνοδο μισθών και κερδών μικρών εταιριών. Το όφελος δεν φαίνεται να διοχετεύτηκε στη βάση της πυραμίδας. Οι αγορές επομένως αγαθών από τη μεσαία τάξη, στηρίχτηκαν πλέον στον τραπεζικό δανεισμό και τα χαμηλά επιτόκια, που πρέπει να αποπληρωθεί! Κάτι, που όμως δεν μπορεί να διατηρηθεί για πάντα. Η άνοδος τιμών τελικά, στην εποχή μη ανάπτυξης των εισοδημάτων χαμηλής και μεσαίας τάξης ήταν βασισμένη στη 'φτηνή χρηματοδότηση'. Η άνοδος του βιοτικού επιπέδου στηρίζονταν σε ξυλοπόδαρα. Αυτά τα ξυλοπόδαρα πλέον ίσως καταρρεύσουν και πλέον το σύνολο των χωρών θα υποχρεωθούν σε βίαιες προσαρμογές!
Στο Βανκούβερ, η απλή φορολόγηση με 15% φόρο σε χρήμα σε μη πολίτες του Καναδά που αγοράζουν ακίνητα οδήγησε σε πτώση των κατασκευών νέων σπιτιών 40% και σημαντική πτώση τιμών. Όμως, ο φόρος αυτός, που σε μεγάλο βαθμό θυμίζει τις εξωφρενικές χρεώσεις της 'Τρόικας' στις αγοραπωλησίες σπιτιών και τους φόρους ακινήτων που επέβαλε η 'ξένη εποπτεία' στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια, δείχνουν και κάτι ακόμη. Ότι η υπερβολική φορολογία επί ακινήτων, όπως στο Βανκούβερ οδήγησε σε μεγάλη πτώση νέων κατασκευών μέσα σε μήνες, έτσι και στην Ελλάδα οδήγησε στην ταφόπλακα των κατασκευών που αποτελούν στην χώρα μας έναν από τους 3 πυλώνες ανάπτυξης της οικονομίας, με 15% του ΑΕΠ να παράγεται από αυτά!
Είναι δύο τα μηνύματα από την κρίση, επομένως των ακινήτων, στο Βανκούβερ. Αφενός η παγκοσμιοποίηση δεν φαίνεται να οδήγησε σε άνοδο του βιοτικού επιπέδου μικροεπιχειρηματιών και γενικά μεσαίας τάξης, όπως πολλοί υποστηρίζουν, και αντίθετα οδήγησε σε επίπλαστα φτηνό, μέσω δανείων, χρήμα, για κάλυψη του χαμένου εισοδήματος, που όμως οδηγεί σε νέες κρίσεις που οι ίδιοι οι πολίτες θα πληρώσουν με διάσωση τραπεζών που θα χρεοκοπήσουν! Αφετέρου, οι υψηλοί φόροι ακινήτων που επιβλήθηκαν στην Ελλάδα από την τρόικα, που θυμίζουν την έκτακτη φορολογία στο Βανκούβερ, οδήγησαν στο να πέσει η τελική ταφόπλακα στην εγχώρια οικονομία, σε μια εποχή που τα οφέλη της Ευρώπης φαίνεται να καρπώνεται αποκλειστικά η Γερμανία του κυρίου Σόιμπλε που εισηγείται τα μέτρα αυτά!
* Ο κ. Κωνσταντίνος Βέργος είναι Καθηγητής Χρηματοοικονομικών, Πανεπιστήμιο Πόρτσμουθ, Αγγλία
Το παρόν άρθρο εκφράζει τις προσωπικές απόψεις του γράφοντος, δεν αποτελεί οδηγό ή σύσταση για επενδύσεις οποιασδήποτε μορφής προς οιονδήποτε και για οτιδήποτε τίτλο ή παράγωγο αυτού.
