Του Θανάση Παπαδή
Αντιμέτωποι με ένα καινούργιο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων θα βρεθούν από τον επόμενο Μάιο οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Στόχος της κυβέρνησης είναι να αγγίξει (και να διορθώσει) τα κακώς κείμενα δεκαετιών και να μην περιοριστεί σε «μπαλώματα» -όπως αυτά που έγιναν το 2018- τα οποία καταλήγουν σε καταδικαστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Η ατζέντα της ειδικής ομάδας εργασίας που έχει ήδη συσταθεί περιλαμβάνει την επικαιροποίηση όλων των τιμών ζώνης σε όλες τις περιοχές της ελληνικής επικράτειας. Περιλαμβάνει επίσης την επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών σε όλες τις περιοχές εντός σχεδίου, οι οποίες παρά τις πολυετείς διαβουλεύσεις παραμένουν και σήμερα εκτός. Οι αλλαγές δεν θα σταματήσουν εδώ.
Στο «στόχαστρο» μπαίνει ύστερα από 10ετίες η ανανέωση του περίφημου ΑΑ-ΓΗΣ (του συστήματος που γεννήθηκε στα χρόνια της... δραχμής για να υπολογίζονται με στοιχειωδώς αντικειμενικό τρόπο οι αξίες των αγροτεμαχιών) ενώ η αγορά ζητά επιτακτικά από το υπουργείο Οικονομικών να μην αφήσει για μια ακόμη φορά για... αργότερα την επικαιροποίηση των συντελεστών εμπορικότητας, οι οποίοι έχουν παραμείνει στα προ κρίσης επίπεδα, με αποτέλεσμα να βγάζουν εξωφρενικές αξίες για τις τιμές φορολόγησης των καταστημάτων. Παρά το γεγονός ότι ακόμη δεν έχει γίνει επίσημη αναφορά από το οικονομικό επιτελείο, εξαιρετικά πιθανό θεωρείται το ενδεχόμενο να μπει χέρι και στους συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης ακινήτων και ειδικά στα αφορολόγητα, αλλά και τους συντελεστές υπολογισμού των φόρων γονικής παροχής, κληρονομιάς και δωρεάς.
Το θέμα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων έχει αποκτήσει έντονο δημοσιονομικό ενδιαφέρον μετά την εγγραφή στο προσχέδιο του προϋπολογισμού της πρόβλεψης ότι από την επικαιροποίηση θα προκύψουν πρόσθετα φορολογικά έσοδα τουλάχιστον 140 εκατ. ευρώ. Το ποσό δεν «τρομάζει» όταν οι φόροι ακινήτων -ακόμη και μετά την πρόσφατη μείωση του ΕΝΦΙΑ- προσεγγίζουν τα 3 δισ. ευρώ. Ωστόσο, η συγκεκριμένη εγγραφή «μαρτυρά» υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2020 με βάση τις καινούργιες αξίες των ακινήτων. Και αυτό διότι από τους φόρους μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές δωρεές) δεν είναι εύκολο να προκύψουν αυτά τα επιπλέον 140 εκατ. ευρώ, ειδικά από τη στιγμή που οι νέες τιμές της εφορίας δεν πρόκειται να ενεργοποιηθούν πριν από το δεύτερο εξάμηνο του 2020.
Στους μήνες που ακολουθούν μέχρι τον Μάιο, το οικονομικό επιτελείο και η αρμόδια γραμματεία Φορολογικής Πολιτικής και Δημόσιας Περιουσίας θα πρέπει να δώσουν συγκεκριμένες απαντήσεις σε μια σειρά από προβλήματα και αστοχίες που χρονίζουν:
1. Οι νέες τιμές ζώνης θα πρέπει να οριστούν όχι με πολιτικά κριτήρια, όπως γινόταν κατά κόρον τα τελευταία χρόνια (αυτό συνέβη τελικώς και το 2016 αλλά και το 2018, οπότε έγιναν οι δύο τελευταίες αναθεωρήσεις) αλλά με αντικειμενικά επιστημονικά κριτήρια, προκειμένου να πάψει η αμφισβήτηση αλλά και η ακύρωση των τιμών από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Η απόφαση που εξέδωσε το ΣτΕ προ ημερών για τους 12 δήμους της χώρας (μεταξύ των οποίων και οι «ακριβοί» δήμοι Εκάλης, Φιλοθέης, Ψυχικού) δεν είναι η πρώτη η οποία σχετίζεται με την ακύρωση τιμών ζώνης. Το σκεπτικό του ΣτΕ είναι σχεδόν πάντα το ίδιο. Ακυρώνει γιατί η τιμή ζώνης έχει αποτελέσει προϊόν πολιτικής απόφασης και όχι αποτέλεσμα συγκριτικών στοιχείων ή άλλων αντικειμενικών κριτηρίων. Το 2016, η προηγούμενη κυβέρνηση προχώρησε σε μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών, αφήνοντας εκτός κάθε μείωσης τις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές (δηλαδή τιμές ζώνης άνω των 3.500-4.000 ευρώ). Αυτό είχε αποτέλεσμα οι κάτοικοι στη Φιλοθέη, στο Ψυχικό κ.λπ. να προσφύγουν στο ΣτΕ και φυσικά να δικαιωθούν, καθώς η κρίση δεν άφησε ανεπηρέαστη την κτηματαγορά των βορείων προαστίων (κάθε άλλο). Παρά την καταδικαστική απόφαση, το υπουργείο Οικονομικών δεν συμμορφώθηκε ούτε το 2018. Για να μην προχωρήσει στις αλλαγές που πραγματικά απαιτούνταν, έκανε τη... μισή εξίσωση των εμπορικών αξιών με τις αντικειμενικές, πετώντας ουσιαστικά το «μπαλάκι» της δύσκολης δουλειάς (και πολιτικά) στον επόμενο.
2. H περίφημη «επέκταση» του αντικειμενικού συστήματος σε όλες τις περιοχές εντός σχεδίου είναι επίσης μια επίπονη πολιτικά απόφαση, η οποία μάλιστα προϋποθέτει και αυξημένη εργασία σε τεχνικό επίπεδο. Μέχρι τον Μάιο, το υπουργείο Οικονομικών καλείται να κάνει αυτά που δεν έγιναν τα τελευταία πέντε χρόνια. Να φτιάξει τους χάρτες και να ορίσει τιμές ζώνης παντού, βάζοντας τέλος στο απίστευτο φαινόμενο ένα ακίνητο στην Αττική, στη Μύκονο ή και σε οποιαδήποτε περιοχή της ηπειρωτικής και της νησιωτικής Ελλάδας να έχει τη μισή αξία σε σχέση με ένα ακριβώς ίδιο ακίνητο που βρίσκεται μερικά στενά πιο κάτω, μόνο και μόνο επειδή το ένα ακίνητο είναι εντός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού και το άλλο όχι. Προφανώς, από αυτή την ένταξη των περιοχών (οι οποίες υπολογίζονται σε περίπου 7.500 ανά τη χώρα) θα υπάρξει κύμα δυσαρέσκειας, καθώς είναι πολλές οι βίλες που έχουν μείνει στο φορολογικό απυρόβλητο όλα αυτά τα χρόνια.
3. Το ΑΑ-ΓΗΣ δεν το έχει αγγίξει κανείς επί σειρά ετών, καθώς επίσης υπάρχει μεγάλο πολιτικό κόστος. Είναι το σύστημα που βγάζει τις αξίες των αγροτεμαχίων, ασχέτως αν «αγροτεμάχια» έχουν βαφτιστεί και πολλά οικόπεδα με θέα στη θάλασσα, πολύ μεγάλης εμπορικής αξίας. Είναι ένα ακόμη μέτωπο που θα φέρει την κυβέρνηση αντιμέτωπη με το πολιτικό κόστος. Η σωστή αποτίμηση των αγροτεμαχίων, αλλά κυρίως η εκκρεμής απόφαση να ενσωματωθούν και αυτά τα ακίνητα στον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων, από τον οποίο εξαιρούνται συστηματικά από το 2013 και μετά χωρίς κανέναν ουσιαστικό λόγο πέραν του πολιτικού, θεωρείται πολύ μεγάλο μέτωπο, το οποίο όμως η κυβέρνηση θα πρέπει να κλείσει αν θέλει να αποδείξει ότι ενδιαφέρεται για τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης.
4. Οι συντελεστές εμπορικότητας παίζουν καθοριστικό ρόλο στον προσδιορισμό της αξίας των επαγγελματικών ακινήτων ειδικά των μαγαζιών. Ουδείς ασχολήθηκε τα τελευταία χρόνια με την επικαιροποίησή τους, καθώς και αυτό είναι ένα επίπονο έργο, ειδικά σε τεχνικά επίπεδο.
Με βάση τη σημερινή σε πολύ μεγάλο βαθμό προβληματική αποτίμηση των ακινήτων, η αθροιστική αξία για τα φυσικά πρόσωπα ξεπερνά τα 550 δισ. ευρώ. Οι μεταβολές που θα επέλθουν μέχρι τον Μάιο του 2020 θα έχουν ως αποτέλεσμα αυτή η βάση να τροποποιηθεί κατά δεκάδες δισ. ευρώ. Ο δημοσιονομικός στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι πολύ συγκεκριμένος: να εισπράξει επιπλέον 140 εκατ. ευρώ και αυτά από ιδιοκτήτες ακινήτων που πληρώνουν εξώφθαλμα δυσανάλογα ποσά σε σχέση με την πραγματική αξία των ακινήτων τους. Προφανώς, από την επικαιροποίηση των τιμών και την ένταξη νέων περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα θα προκύψουν και επιβαρύνσεις, όπως και ελαφρύνσεις. Ετσι, το οικονομικό επιτελείο θα περιμένει να «μετρηθούν» οι επιπτώσεις στις αξίες και μετά θα βάλει στο τραπέζι το μεγάλο θέμα των φορολογικών συντελεστών. Τα αφορολόγητα για τις γονικές παροχές, τις δωρεές και τις κληρονομιές, όπως επίσης και τα αφορολόγητα για την απόκτηση πρώτης κατοικίας είναι πολύ πιθανό να επανεξεταστούν.
Επίσης, θα ληφθεί η μεγάλη απόφαση, δηλαδή το αν ο ΕΝΦΙΑ του 2020 θα υπολογιστεί με βάση τις σημερινές αξίες ή με βάση τις καινούργιες (σ.σ. αν συμβεί αυτό, θα χρειαστεί νέος νόμος, καθώς η πάγια νομοθεσία του ΕΝΦΙΑ προβλέπει ότι ο φόρος προκύπτει με βάση τις αξίες των ακινήτων κατά την Πρωτοχρονιά του έτους.
Να σημειωθεί ότι ο προϋπολογισμός του 2020 δεν προβλέπει πρόσθετο κονδύλι για τη β' φάση μείωσης του ΕΝΦΙΑ. Είναι όμως πιθανό να γίνουν διορθωτικές κινήσεις στα κλιμάκια και τους συντελεστές υπολογισμού του φόρου, προκειμένου να αποφευχθούν μεγάλες επιβαρύνσεις, ειδικά για τα ακίνητα σε περιοχές όπου θα προκύψουν σημαντικές αυξήσεις στις τιμές ζώνης.
Αναδημοσίευση από τον Φιλελεύθερο Παρασκευής 11 Οκτωβρίου
