Του Κωνσταντίνου Βέργου
Η Κινέζικη φούσκα των ακινήτων είναι ίσως η πιο ορατή φούσκα με παγκόσμια επιρροή που σκάσιμό της είναι σε εξέλιξη.
Η αγορά ακινήτων στην Κίνα όπως την ξέρουμε, είναι σχετικά νέα. Η απελευθέρωση με κριτήρια της αγοράς έγινε το 1998. Η Κινεζική κυβέρνηση, με ένα σύστημα που μοιάζει πολύ με εκείνο της Ελληνικής αντιπαροχής, επέτρεψε σε ιδιώτες να χρησιμοποιήσουν κρατική γη για χτίσιμο, με την υποχρέωση από το κομμάτι των σπιτιών που θα χτίσουν, ένα ποσοστό να το δώσουν στο κράτος, το οποίο θα το διέθετε στη συνέχεια με κλήρο σε φτωχές οικογένειες σε καλές τιμές, και το υπόλοιπο να το πουλήσουν όσο θέλουν στην ελεύθερη αγορά.
Το 2005 ήταν έτος-σταθμός, καθώς οι τιμές τριπλασιάστηκαν σε ένα έτος, χρονιά όμως που μεγάλες αυξήσεις τιμών ακινήτων συνέβησαν παγκοσμίως και σε πολλές άλλες χώρες. Έκτοτε υπήρξαν χρονιές ύφεσης, όπως το 2010, 2014, αλλά περισσότερο ανάπτυξης, όπως το 2011-2013.
Για να καταλάβουμε το μέγεθος της υπερτίμησης, καλό είναι να αντιληφθούμε δύο δείκτες. Ο ένας είναι ο δείκτης απόδοσης του ακινήτου , όπως αυτός εκφράζεται από τα ετήσια ενοίκια προς την τιμή του ακινήτου. Ο δείκτης αυτός στην Κίνα είναι λιγότερο από 1%, ενώ παγκοσμίως είναι στο 3,4% περίπου.
Ο δεύτερος είναι η σχέση τιμής ακινήτου προς μέσο ετήσιο εισόδημα. Αυτός ο δείκτης παγκοσμίως βρίσκεται μεσοσταθμικά στο 8, ενώ στην Κίνα, στις μεγάλες πόλεις, βρίσκεται στο 13. Όπως και να το δούμε, με τους δύο αυτούς δείκτες, οι τιμές πρέπει να πέσουν 50%-60% για να πάνε σε επίπεδα διεθνώς συγκρίσιμα.
Ως τώρα αναφέραμε τις «καλές περιπτώσεις» φούσκας, δηλαδή τα ακίνητα κατοικίας. Αν φύγουμε από αυτό το πλαίσιο και περάσουμε στο πλαίσιο των επαγγελματικών ακινήτων, όπου η Κινέζικη κυβέρνηση έχει 'χτίσει' ολόκληρες πόλεις με την υποδομή τους στην μέση του πουθενά, ώστε να υποδεχτούν ξένες επενδύσεις, τότε η φούσκα περνάει σε άλλα επίπεδα.
Ο Κινέζικος κλάδος ακινήτων θα γνωρίζει πάντως ανάγκες κατ αναλογία με εκείνη που γνώρισε η Ελλάδα της αστικοποίησης του 1960-1970. Η ανάγκη για εργατικά χέρια στο βιομηχανοποιημένο τμήμα της Κίνας θα οδηγήσει, σύμφωνα με ειδικούς, σε ως 50 περίπου εκατομμύρια νέα σπίτια ανά πενταετία, για τα επόμενα 15 έτη.
Όμως, περίπου 50 εκατομμύρια σπίτια, υπολογίζεται ότι είναι τα άδεια αυτή τη στιγμή, σπίτια στην Κίνα. Με ρυθμούς αύξησης του ΑΕΠ που θα είναι 2%-3% χαμηλότεροι από εκείνους που είχε γνωρίζει η μεγάλη αυτή χώρα την προηγούμενη περίοδο, η χώρα θα συνεχίσει να έχει απούλητα σπίτια για 5, 7 ή και 10 χρόνια.
Το πιο πιθανό, επομένως, είναι ότι η οικοδομική δραστηριότητα , με την μορφή που ως τώρα ήταν γνωστή στην Κίνα, δεν θα επανέλθει άμεσα, τα επίπεδα κέρδους θα πέσουν, και οι χρεοκοπίες θα αυξηθούν. Θα θυμίζει κάτι μεταξύ στεγαστικής αγοράς ΗΠΑ και Ιαπωνίας, αν και σε ήπια μορφή.
Η παρέμβαση όμως του κράτους, με την ευρεία παροχή δανειοδότησης, και κίνητρα, θα κρατήσει τις τιμές εν μέρει υπερτιμημένες. Το κράτος όμως κράτησε και με αγορές μετοχών, τις τιμές των μετοχών το 2015 ώστε να μην καταρρεύσουν εντελώς. Μπορεί όμως το κράτος να κρατάει τα πάντα σε καλές τιμές, αγοράζοντας τα πάντα συνεχώς; Προφανώς όχι!
Ερωτήματα για το τι αυτό σημαίνει για την κινέζικη οικονομία και το χρηματιστήριο, είναι εύλογα, και ως τώρα μόνο μια μικρή γεύση έχουμε. Περίπου το μισό της πτώσης του ρυθμού ανάπτυξης του ΑΕΠ της Κίνας τον τελευταίο χρόνο οφείλεται στην επιβράδυνση των κατασκευών ακινήτων, ενώ τα κέρδη από την αγορά κινητών που διοχετεύτηκαν στο χρηματιστήριο, εν μέρει χάθηκαν φέτος.
Η περαιτέρω κατάρρευση αυτής της αγοράς, αναμένεται να έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις, και χρηματιστηριακά, διότι πίσω από τα ακίνητα βρίσκεται ο τραπεζικός δανεισμός. Τραπεζικά δάνεια που δεν θα πληρωθούν, και σπίτια που δεν θα πουληθούν άμεσα, ακόμη κι αν πλειστηριαστούν.
Επομένως, η κρίση των ακινήτων, αναμένεται να επηρεάσει τις τιμές όχι μόνο εταιριών σε πρώτες ύλες, βιομηχανία, κατασκευές, αλλά και ενδεχομένως να οδηγήσουν κοντά σε χρεοκοπίες κάποιες τράπεζες, οδηγώντας σε σημαντικά χαμηλότερες αποτιμήσεις την αγορά μετοχών που επίσης είναι ακόμη σε υψηλά επίπεδα, επηρεάζοντας και τις παγκόσμιες αγορές, που πλέον, από Αύγουστο ακολουθούν στενά την χρηματιστηριακή αγορά της Κίνας.
* Ο κ. Κωνσταντίνος Βέργος είναι Καθηγητής Χρηματοοικονομικών, Πανεπιστήμιο Πόρτσμουθ, Αγγλία
Το παρόν άρθρο εκφράζει τις προσωπικές απόψεις του γράφοντος, δεν αποτελεί οδηγό ή σύσταση για επενδύσεις οποιασδήποτε μορφής προς οιονδήποτε και για οτιδήποτε τίτλο ή παράγωγο αυτού.
