Εκατοντάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, βρίσκονται με την πλάτη στον τοίχο, καθώς συμπληρώνουν τις φορολογικές τους δηλώσεις, για το οικονομικό έτος 2020. Βρίσκονται αντιμέτωποι χωρίς να φταίνε, τόσο απέναντι στις φορολογικές αρχές, όσο και στους μισθωτές τους, που είναι εταιρείες οι οποίες έχουν, με βάση το συμφωνητικό μίσθωσης, το δικαίωμα να υπεκμισθώνουν (υπενοικιάζουν) το ακίνητο σε άλλους.
Από τη μια πλευρά η εφορία, επικαλούμενη τη Νομοθεσία για τον covid και τις σχετικές εγκυκλίους της ΑΑΔΕ, τους ζητάει να καταβάλουν φόρους για τα ονομαστικά ενοίκια που θα έπρεπε να είχαν εισπράξει. Και από την άλλη οι μισθωτές, δεν έχουν καταβάλει με πρόφαση τον covid, τα μισθώματα που όφειλαν.
Και αναφερόμαστε κυρίως στους εκατοντάδες μικροϊδιοκτήτες ακινήτων, που έχουν ενοικιάσει τα ακίνητα τους σε εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά, υπεκμισθώνονται (υπενοικιάζονται) από τις συγκεκριμένες εταιρείες μέσω πλατφορμών, όπως είναι η Airbnb, η Booking.com, η Expedia κ.ά., σε όσους ενδιαφέρονται να ενοικιάσουν έναν χώρο για μικρό χρονικό διάστημα, προφανώς για προσωρινή κατοικία.
Από την πρώτη στιγμή, με βάση τις κυβερνητικές αποφάσεις και τις ερμηνευτικές εγκυκλίους οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, δεν προστατεύονταν για τα διαμερίσματα που είχαν ενοικιάσει από ιδιοκτήτες ακινήτων και που με τη σειρά τους τα ενοικίαζαν μέσω των πλατφορμών, σε τρίτους.
Ο νόμος 4683/2020, είναι σαφής και δεν επιδέχεται καμίας απολύτως παρερμηνείας. Απαλλάσσεται, μερικά ή ολικά κατά περίπτωση, από την καταβολή του μισθώματος μόνο «ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορονοϊό COVID-19».
Δεν χρειάζεται να είναι κανείς νομικός, για να αντιληφθεί ότι η επιχείρηση απαλλάσσεται μόνο για την εγκατάσταση της (έδρα ή υποκατάστημα), αν και εφόσον ανήκει στις πληττόμενες λόγω covid επιχειρήσεις. Δεν μπορεί λοιπόν σε καμία περίπτωση, ούτε με γραμματική ερμηνεία, αλλά ούτε και με οποιοδήποτε λογικό άλμα στην ερμηνεία του Νόμου να γίνει δεκτό, ότι κάποιος, εν προκειμένω οι εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης, που παίρνουν ξένα ακίνητα για να τα ενοικιάζουν με τη σειρά τους σε τρίτους με βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών, απαλλάσσονται από το ενοίκιο, απλώς και μόνο επειδή είναι επαγγελματίες.
Έτσι, οι εταιρίες που έχουν κύρια ΚΑΔ 5520 (βραχυχρόνιες μισθώσεις) και ανήκαν στην κατηγορία των υπό αναστολή επιχειρήσεων, απολάμβαναν το μέτρο μείωσης του ενοικίου μόνο για την έδρα τους. Δεν είχαν όμως, ούτε έχουν το δικαίωμα μείωσης ή απαλλαγής καταβολής του ενοικίου για τα καταλύματα που στη συνέχεια εκμεταλλεύονται, νοικιάζοντάς τα σε τρίτους μέσω των διαφόρων πλατφορμών (Airbnb κλπ).
Επιπλέον, σύμφωνα με την εγκύκλιο Ε.2184/2020 της ΑΑΔΕ, παρ. 13- ζ, δεν εφαρμόζονται οι ευνοϊκές ρυθμίσεις που προβλέπονται από τις κείμενες διατάξεις στις περιπτώσεις «Δηλώσεων Covid», όπου ο μισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα και έχει μισθώσει ακίνητο με χρήση κατοικίας.
Σύμφωνα λοιπόν και με αυτή την διάταξη, αυτομάτως «οι εταιρίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακίνητών που για τους λόγους της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας μισθώνουν κατοικίες προς εκμετάλλευση, εξαιρούνται της ρύθμισης και καλούνται να πληρώσουν αναδρομικά στους ιδιοκτήτες τις μειώσεις των μισθωμάτων των προηγούμενων μηνών, για επαγγελματικές εγκαταστάσεις των επιχειρήσεων τους, σε αντίθεση με όλους τους υπόλοιπους πληττόμενους κλάδους».
Εν τούτοις, οι εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, ερμήνευαν το νόμο για πάνω από 16 μήνες με τον δικό τους τρόπο. Ουσιαστικά δηλαδή παρερμήνευαν τις κυβερνητικές αποφάσεις και τους νόμους και τις παραβίαζαν, μη καταβάλλοντας τα συμφωνηθέντα μισθώματα στους ιδιοκτήτες, θεωρώντας οι ίδιες αυθαίρετα, ότι οι εγκύκλιοι παρερμήνευαν τον Νόμο. Και μάλιστα έπρατταν έτσι, αν και αποδεδειγμένα γνώριζαν, από την πρώτη κιόλας στιγμή, ότι δεν «προστατεύονται» αυτές οι μισθώσεις τους από τον Νόμο, επιχειρώντας παράλληλα με παρεμβάσεις του επαγγελματικού φορέα τους να αλλάξουν τα πράγματα προς όφελός τους.
Υπολογίζεται ότι σε αυτήν την κατηγορία, υπάγονται περισσότερα από 2.400 ακίνητα τα οποία ανήκουν σε μικροϊδιοκτήτες, που καλούνται τώρα από τη εφορία να καταβάλουν φόρους για τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν από τις εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Μάλιστα ορισμένοι από αυτούς τους ιδιοκτήτες είχαν παραπλανηθεί από συγκεκριμένες εταιρείες / μισθωτές, οι οποίες με παραπλανητικά email τους είχαν πείσει, ότι ανήκαν στις «πληττόμενες επιχειρήσεις» και εξ αυτού συμπλήρωναν δηλώσεις covid.
Ωστόσο οι μήνες περνούσαν, αλλά οι ιδιοκτήτες δεν ελάμβαναν τις κρατικές αποζημιώσεις για τις απώλειες των εισοδημάτων τους. Και αυτό συνέβαινε διότι το κράτος, απλά ακολουθούσε το γράμμα του νόμου. Οι μικροϊδιοκτήτες κατέφευγαν στη ΑΑΔΕ και στο υπουργείο Οικονομικών για να βρουν άκρη.
Έτσι οδηγηθήκαμε στην έκδοση νέας εγκυκλίου τον Ιούλιο, στην οποία διατυπώνεται σαφέστατα, ότι σε περιπτώσεις εκμίσθωσης με δικαίωμα υπεκμίσθωσης μέσω ψηφιακής πλατφόρμας δεν καταβάλλεται αποζημίωση. Δηλαδή εάν κάποιος έχει μισθώσει σε κάποιον άλλον ένα ακίνητο και αυτός ο 2ος, το αξιοποιεί μέσω airbnb, τότε ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται αποζημίωση, διότι ο 2ος, (δηλαδή η εταιρεία βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων) δεν μπορεί να του «κουρέψει» το ενοίκιο ανεξάρτητα αν δεν το «δούλεψε» μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ή όχι.
Που έχουμε φτάσει σήμερα; Οι εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, επιμένουν ότι οι εγκύκλιοι των φορολογικών αρχών δεν προβαίνουν στη σωστή ερμηνεία του νόμου, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες των ακινήτων χωρίς μισθώματα, ή με «κουρεμένα» μισθώματα για πάνω από 16 μήνες.
Παράλληλα οι φορολογικές αρχές, απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να καταβάλουν τους φόρους που αντιστοιχούν στα μη εισπραχθέντα μισθώματα. Διαφορετικά τους καλούν να προσφύγουν στα δικαστήρια για να διεκδικήσουν τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν. Κάτι που θα οδηγήσει τελικά πιθανότατα και σε εξώσεις των εταιρειών βραχυχρόνιων μισθώσεων, από τα ακίνητα που εκμεταλλεύονται.
Ευθύνη έχει ασφαλώς και η συντεταγμένη Πολιτεία που έβαλε σαν ενδιάμεσο και παρένθετο παράγοντα, ανάμεσα στους πληττόμενους και στις επιδοτήσεις του δημοσίου, τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Μετατρέποντας έτσι, τη σχέση της πιθανολογούμενης ενίσχυσης των επιχειρήσεων από το Δημόσιο, σε αστική υπόθεση ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και στις επιχειρήσεις που θα οδηγηθεί στα αστικά δικαστήρια με πολυδάπανους και ψυχοφθόρους αγώνες. Έτσι εν τοις πράγμασι, οι ιδιοκτήτες μπήκαν σε χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες, ως μη όφειλαν.
Τεράστιες ευθύνες όμως έχουν οι εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, που ενώ ξεκίνησαν σαν ενδιαφέροντα και φιλόδοξα startups, με σημαντικά επενδυτικά κεφάλαια από πίσω τους, που έφερναν αέρα καινοτομίας, υγειούς επιχειρηματικότητας και συναλλακτικής ηθικής, μετατράπηκαν με το που βρήκαν την ευκαιρία, σε έναν αναξιόπιστο και αφερέγγυο παράγοντα της αγοράς ακινήτων. Διότι γνωρίζοντας ότι είναι δύσκολο για τους μικροϊδιοκτήτες ακινήτων, να κινηθούν δικαστικά εναντίον τους, εκμεταλλεύονται τα ακίνητα που έχουν ενοικιάσει, χωρίς να σέβονται τα συμφωνητικά που έχουν υπογράψει και χωρίς να υπακούν τους νόμους.
Ίσως η στάση που κρατούν οι εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης, κοροϊδεύοντας τους ιδιοκτήτες ακινήτων, να αποτελέσει το Βατερλό τους. Διότι ποιος θα θέλει να ενοικιάσει τα ακίνητα του, σε εταιρείες που δεν σέβονται τις συμφωνίες τους, που καταπατούν τους νόμους και δεν τηρούν στο ελάχιστο τα συναλλακτικά ήθη; Και πως θα αντιδράσουν οι μέτοχοι που έχουν χρηματοδοτήσει μέχρι τώρα αυτές τις εταιρείες, όταν σε ενδεχόμενο due diligence ανακαλύψουν, ότι οι διοικήσεις των εταιρειών, φάνηκαν αφερέγγυες προς τις υποχρεώσεις τους και έχουν οδηγηθεί στα δικαστήρια;
