Του Κωνσταντίνου Βέργου*
Όσο κατεβαίνουν τα επιτόκια, το κόστος δανεισμού μειώνεται, η επένδυση γίνεται φτηνότερη και επικερδέστερη, και διοχετεύονται τεράστια ποσά χρημάτων προς την οικονομία. Τώρα αυτός ο κύκλος κλείνει. Η πρόσφατη απόφαση της Αμερικανικής Fed να αυξήσει τα επιτόκια, έχει δημιουργήσει ανησυχία ως και πανικό παγκοσμίως. Θα καταρρεύσουν, όμως, οι αξίες των ακινήτων παγκοσμίως και την Ελλάδα;
Κάνοντας τα δύσκολα, απλά, ακόμη και για ένα φοιτητή μεταπτυχιακών σπουδών στα χρηματοοικονομικά, είναι εύκολο να γίνει μια πρώτη εκτίμηση της επίπτωσης της ανόδου των επιτοκίων κατά 1% όχι μόνο σε μετοχές, ή σε ομόλογα, αλλά και σε ένα ακίνητο. Ανάλογα την χρήση του, ένα ακίνητο, θα επηρεαστεί με μία μέση πτώση αξίας περίπου 17%. Όμως αυτή είναι μία πρώτη προσέγγιση, που υποθέτει ότι η αγορά ακινήτων αποτελεί μία ''αποτελεσματική αγορά'', όπου αγοραπωλησίες γίνονται στιγμιαία , το κόστος δανεισμού είναι ίδιο για όλους τους φορείς και η αγορά εργασίας κινείται φυσιολογικά.
Για τις περισσότερες περιφερειακές αγορές ακινήτων παγκοσμίως, επομένως, όπου μία άνοδος των Αμερικάνικων επιτοκίων, της τάξης του 0,5%, θα οδηγήσει σε άνοδο επιτοκίων 2% ως 4% περίπου, θα περιμέναμε σημαντική πτώση των τιμών των ακινήτων της τάξης του 30% ως 40%. Για χώρες, αντίθετα, όπως η Αγγλία, με ισχυρό νόμισμα αλλά και ανάπτυξη, η άνοδος επιτοκίων θα είναι αντίστοιχη εκείνης των ΗΠΑ, η ελαφρώς μεγαλύτερη, και επομένως η επίπτωση της ανόδου επιτοκίων σε αυτές θα είναι της τάξης του 15%-20% περίπου. Στην ίδιες τις ΗΠΑ, δεν θα πρέπει να περιμένουμε κάτι πέραν μίας ήπιας πτώσης της τάξης του 7%-10% μεσοσταθμικά, στην χειρότερη.
Οι χώρες της Ευρωζώνης δύσκολα θα μείνουν εντελώς ανεπηρέαστες από τις εξελίξεις στις άλλες ανεπτυγμένες, και λοιπές, αγορές, όμως δεδομένου του γεγονότος ότι "τρέχει" το γιγαντιαίο πρόγραμμα ''ποσοτικής χαλάρωσης'', οι τιμές θα κρατηθούν τεχνητά υψηλά, λόγω της διοχέτευσης κολοσσιαίας ρευστότητας σε όλο το χρηματοοικονομικό σύστημα. Σημαντικές διακυμάνσεις, επομένως, στις χώρες αυτές, δεν θα έπρεπε να περιμένουμε όσο η Ευρωπαϊκή Κεντρική τράπεζα διοχετεύει, ή μάλλον καννιβαλίζει λεφτά, των Ευρωπαίων φορολογουμένων για να αγοράζει χρηματοοικονομικά υπερτιμημένες ''σαβούρες'' Γερμανικών, Γαλλικών, Ιταλικών και Ολλανδικών πιστωτικών φορέων, ''τρομπάροντας'' έτσι μια τρύπια σαμπρέλα για πολιτικούς λόγους που εξυπηρετούν χώρες σαν την Γερμανία εις βάρος περιφερειακών χωρών. Από αυτό το πρόγραμμα, όπως όλοι ξέρουμε, εξαιρείται η Ελλάδα, καθώς οι ανάγκες χωρών όπως της Γερμανίας ''προέχουν'΄.
Το αν οι τιμές των ακινήτων θα κρατηθούν στην Ελλάδα ως αποτέλεσμα της ανόδου των επιτοκίων στις ΗΠΑ, είναι η επόμενη καλή ερώτηση! Όταν η αγορά είναι ''στραγγαλισμένη'', όπως στην περίπτωση της Ελλάδος, οι τιμές των ακινήτων πέφτουν χωρίς να χρειάζεται προσπάθεια. Όταν μειώνεται η μέση αγοραστική δύναμη του Έλληνα από στραγγαλισμό από καταιγίδα απολύσεων, μειώσεων μισθών, και φοροεπιδρομής κατ εντολή ''δανειστών'', το μόνο που συγκρατεί τις τιμές είναι το ''λίπος'' εκείνου που διαθέτει το ακίνητο. Πόση, για παράδειγμα, ρευστότητα διαθέτει ο διαθέτων το ακίνητο, ώστε να περιμένει καλύτερες εποχές, και τι προσδοκίες αυτός έχει. Στα χρηματοοικονομικά, αυτό λέγεται ''αξία προσμονής'' (option to wait) και έχει αξία ως και 30% της αξίας του ακινήτου. Οι τιμές των ακινήτων στη χώρα μας θα ανέβαιναν, εν ολίγοις, ακόμη και αν δεν υπήρχε ζήτηση, απλά και μόνο αν βελτιώνονταν οι ''προσδοκίες'' εκείνων που έχουν τα ακίνητα να πουλήσουν τα ακίνητα σε υψηλότερες τιμές σε ορατό χρονικό ορίζοντα, και εφόσον αυτοί δεν είναι σε πιεστική ανάγκη. Επομένως, στην παρούσα φάση μικρή ως καμία θα είναι η επίπτωση από τα Αμερικάνικα επιτόκια! Εκείνο που θα επηρεάσει είναι το πόσο ''λίπος'' (ρευστότητα) απέμεινε, και αν κάτι αλλάζει στις προσδοκίες για την οικονομία.
Αν δώσουμε αξία, και πιστέψουμε στις εκτιμήσεις αναλυτών και οικονομολόγων που αναμένουν ανάκαμψη της Ελληνικής οικονομίας στο δεύτερο εξάμηνο του 2016, τότε οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα θα αρχίσουν να ανακάμπτουν εντυπωσιακά από την άνοιξη του 2016. Αν είμαστε πιο συντηρητικοί, και υποθέσουμε ότι η ανάκαμψη θα ξεκινήσει το 2017 ή αργότερα, τότε θα πρέπει να περιμένουμε συνέχιση της πτώσης στο επόμενο διάστημα , και ανάκαμψη στις τιμές των ακινήτων όχι νωρίτερα από το φθινόπωρο του 2016. Καθώς το σημείο-κλειδί είναι οι διαπραγματεύσεις για το χρέος που θα γίνουν την άνοιξη του 2016, θα περίμενε κάποιος πτώση τιμών ακινήτων ως τότε, και στη συνέχεια, πορεία της αγοράς ακινήτων που θα επηρεάζεται από τις προσδοκίες όπως τότε, την άνοιξη, θα έχουν διαμορφωθεί υπό το φώς της συμφωνίας που θα επιτευχθεί.
* Ο κ. Κωνσταντίνος Βέργος είναι Καθηγητής Χρηματοοικονομικών, Πανεπιστήμιο Πόρτσμουθ, Αγγλία
Το παρόν άρθρο εκφράζει τις προσωπικές απόψεις του γράφοντος, δεν αποτελεί οδηγό ή σύσταση για επενδύσεις οποιασδήποτε μορφής προς οιονδήποτε και για οτιδήποτε τίτλο ή παράγωγο αυτού.
