Η Noval Properties έγινε σήμερα η 9η εισηγμένη εταιρία επενδύσεων ακινήτων και πρακτικά έκλεισε τον κύκλο των υποχρεωτικών εισαγωγών των ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο. Παρά το γεγονός ότι οι ΑΕΕΑΠ δημιουργήθηκαν με βασικό κίνητρο τον μηδενικό εταιρικό φόρο και την υποχρεωτική διανομή μερίσματος από τα καθαρά οργανικά κέρδη το εγχείρημα δεν έτυχε θερμής υποδοχής από την αγορά. Ο κλάδος του Real Estate γνωρίζει μεγάλη άνθηση στην Ελλάδα, οι τιμές ανεβαίνουν, η ζήτηση είναι ισχυρή σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων χωρίς όμως αυτό να έχει χρηματιστηριακή αντανάκλαση.
Η χρηματιστηριακή εικόνα των ΑΕΕΑΠ δεν είναι άσχετη με αυτό που συμβαίνει στο εξωτερικό: Οι εκπτώσεις έναντι των εσωτερικών αξιών φθάνουν ακόμα και το 50% σε χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων. Ο λόγος πίσω από αυτή τη συντηρητική στάση της αγοράς έχει να κάνει αφενός με τις ιδιαιτερότητες της κάθε ΑΕΕΑΠ αλλά και με τα επιτόκια. Διανύουμε μια μακρά περίοδο υψηλών επιτοκίων κατά την οποία είναι μάλλον απίθανο να δούμε έξαρση των συναλλαγών αφού μεγάλο μέρος της χρηματοδότησης - ειδικά στο εξωτερικό - προέρχεται από δανεισμό.
Την ίδια στιγμή οι αποδόσεις δεν βοηθούν ιδιαίτερα καθώς οι βασικοί παίκτες της αγοράς αναζητούν ένα υψηλότερο ασφάλιστρο κινδύνου που μεταφράζεται σε υψηλά ενοίκια με μεγάλες διάρκειες συμβάσεων. Η επιβράδυνση των επενδύσεων καθώς και η διακράτηση των διαθεσίμων για την ανάπτυξη των ακινήτων με ιδίους πόρους περιόρισαν τα μερίσματα σε μια περίοδο που οι καταθετικές αποδόσεις έγιναν ιδιαιτέρως ελκυστικές.
Αν και η ελληνική αγορά δεν έχει τον ίδιο βαθμό μόχλευσης και όλες οι εταιρίες μοιράζουν κάποιο μέρισμα η επιφυλακτικότητα των ξένων επενδυτών και η μετριότατη πορεία στο ταμπλό προηγούμενων εγχειρημάτων Δημοσίων Προσφορών έχει επιδράσει ανασταλτικά στη δευτερογενή ζήτηση των μετοχών του κλάδου.
Στην Ελλάδα οι 9 εισηγμένες ΑΕΕΑΠ στο τέλος του 2023 είχαν σύνολο ενεργητικού 5,6 δισ. ευρώ εμφανίζοντας μια αύξηση 8,1% σε σχέση με το τέλος του 2022. Τα ακίνητα τα οποία κατείχαν είχαν συνολική αξία 4,8 δισ. (+8,5%) και το υπόλοιπο αντιστοιχεί σε ταμειακά διαθέσιμα και συμμετοχές σε παρεμφερείς εταιρίες καθώς ο σχετικός νόμος για τις ΑΕΕΑΠ δίνει τη δυνατότητα επενδύσεων στο μετοχικό κεφάλαιο εταιριών με συναφές αντικείμενο.
Η Καθαρή αξία ενεργητικού στο τέλος της περυσινής χρονιάς ήταν 3,12 δισ. ευρώ. Τα μεγέθη πλέον των εταιριών καθώς και η διαφοροποίηση τους δημιούργησαν ένα ενδιαφέρον κλαδικό μίγμα με αρκετές επιμέρους διαφορές που σταδιακά έδειξε και ανάλογη διαφοροποίηση αποδόσεων στο ταμπλό.
Η διοίκηση της Noval ορθώς ανέστειλε δύο φορές την εισαγωγή της εταιρίας στο ΧΑ αναζητώντας μια καλύτερη χρονική στιγμή. Κρίνοντας από την υπερκάλυψη των σχεδόν 2,3 φόρων και το υψηλό discount εισαγωγής μάλλον έπραξε σωστά. Αν μη τι άλλο άφησε «αρκετά χρήματα στο τραπέζι» με βάση την εσωτερική αξία της, ενώ σε λίγες ημέρες θα πληρώσει και μέρισμα ως ένδειξη εμπιστοσύνης σε νέους και παλαιούς μετόχους.
Σε αντίθεση με άλλες ΑΕΕΑΠ ξεκινάει από το -30% όταν οι περισσότερες εταιρίες ξεκίνησαν από αισθητά υψηλότερα επίπεδα. Και αυτό ενδεχομένως να περιορίζει τον βαθμό πίεσης από τα «βιαστικά κεφάλαια» των πρώτων ημερών της διαπραγμάτευσης της μετοχής.
* Εκτιμήσεις Beta ΑΧΕΠΕΥ
