Του Θανάση Παπαδή
Καθ'' όλη τη διάρκεια της μνημονιακής περιόδου, το δίλημμα του να αγοράσει κανείς ένα ακίνητο για να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες αντί να παραμείνει στο ενοίκιο απασχολούσε ελάχιστους. Το απόλυτο «πάγωμα» στη χορήγηση στεγαστικών δανείων, η αβεβαιότητα για την πορεία της ελληνικής οικονομίας, αλλά και η συνεχής «κατρακύλα» στις τιμές των ακινήτων είχε ως αποτέλεσμα να περιοριστεί δραστικά ο αριθμός των υποψήφιων αγοραστών και όλοι να στραφούν -σχεδόν αναγκαστικά- στο ενοίκιο.
Μεσούσης της κρίσης, οι ενοικιαστές βρέθηκαν με το πάνω χέρι. Η παρατεταμένη οικονομική κρίση τούς έδωσε τη δυνατότητα να «παζαρέψουν» χαμηλότερα ενοίκια, καθώς ο ιδιοκτήτης του σπιτιού είχε να επιλέξει ανάμεσα στο μικρότερο εισόδημα και στο να κρατήσει το περιουσιακό του στοιχείο κλειστό. Τους τελευταίους μήνες το τοπίο αρχίζει να αλλάζει. Ο ιδιοκτήτης ανακτά μέρος της χαμένης ισχύος του και μπορεί να αξιώσει υψηλότερο ενοίκιο, καθώς ειδικά μετά την άνθηση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων τύπου Airbnb, η υπογραφή συμβολαίου μακροχρόνιας ενοικίασης έγινε και δυσκολότερη και ακριβότερη υπόθεση.
Έτσι, η «ιδέα» ότι «με το νοίκι μπορεί να παίρνεις σπίτι» άρχισε και πάλι να κυκλοφορεί στις τάξεις των νοικοκυριών που αναζητούν τον βέλτιστο τρόπο για να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες. Για το γεγονός ότι μια επενδυτική δαπάνη, όπως είναι η αγορά ακινήτου, είναι προτιμότερη από μια καταναλωτική δαπάνη δεν χωράει αμφιβολία και σε αυτό το επίπεδο είναι προφανές ότι η αγορά ακινήτου έχει το προβάδισμα έναντι της ενοικίασης. Όμως, η επιλογή της αγοράς δεν υπάρχει για όλους.
Μπορεί οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων να ξεκίνησαν και πάλι από την πλευρά των τραπεζών -η χρονιά εκτιμάται ότι θα κλείσει με ένα ποσό της τάξεως των 500 εκατ. ευρώ-, ωστόσο τα κριτήρια παραμένουν αυστηρά και αποκλείουν πολύ μεγάλο αριθμό ενδιαφερομένων. Στεγαστικό δάνειο θα πάρει όποιος μπορεί να χρηματοδοτήσει με ίδιους πόρους τουλάχιστον το 30%-40% της αξίας του ακινήτου, ενώ η δόση του δανείου που θα δοθεί δεν θα πρέπει να ξεπερνάει το 25%-30% του συνολικού εισοδήματος. Επίσης, το προφίλ του υποψήφιου δανειολήπτη ελέγχεται εξονυχιστικά και οι ληξιπρόθεσμες οφειλές προς την εφορία ή προς τα ασφαλιστικά ταμεία μπορούν να αποτελέσουν επαρκή λόγο για απόρριψη του αιτήματος. Έτσι, την επιλογή της αγοράς έναντι του ενοικίου θα έχουν στην πραγματικότητα μόνο τα νοικοκυριά με «λευκό μητρώο» από άποψη συσσωρευμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών, με επαρκή ρευστότητα, αλλά και σταθερά εισοδήματα. Το αν υπάρχει επαρκής αριθμός υποψήφιων αγοραστών με αυτό το προφίλ -τουλάχιστον εντός Ελλάδας, καθώς υπάρχει και ο παράγων της ζήτησης από το εξωτερικό- θα κρίνει σε μεγάλο βαθμό και την πορεία της κτηματαγοράς .
Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής
Αναγέννηση εκ της… τέφρας. Κάπως έτσι περιγράφουν στελέχη της κτηματαγοράς το άμεσο μέλλον για τον χώρο των ακινήτων. Υστερα από την κατάρρευση της ζήτησης για αγορά ακινήτων, η οποία με τη σειρά της έφερε το «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και την τεράστια ανεργία στον χώρο της οικοδομής, οι ενδείξεις ανάκαμψης έχουν αρχίσει να γίνονται σαφείς.
Τα μεσιτικά γραφεία αρχίζουν να καταγράφουν ισχυρές ανατιμητικές τάσεις, τόσο στα ενοίκια όσο και στις τιμές πώλησης των ακινήτων, μεγέθη απολύτως συνδεδεμένα μεταξύ τους. Οι λόγοι είναι πολλοί. Με τη σταδιακή αποκατάσταση της εμπιστοσύνης για την πορεία της ελληνικής οικονομίας, αλλά και τον μηδενισμό των επιτοκίων για τις τραπεζικές καταθέσεις αλλά και τα έντοκα γραμμάτια, οι έχοντες ρευστότητα είναι λογικό να αρχίσουν να αναζητούν τρόπους αξιοποίησής της. Επίσης, η διαδικασία αύξησης στις τιμές των ακινήτων έχει ξεκινήσει από τα «χαμηλά», καθώς έχει προηγηθεί η μεσοσταθμική μείωση του 40% στην κτηματαγορά. Οσο για τα ενοίκια, παρά το γεγονός ότι ο πληθωρισμός διατηρείται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, καταγράφονται ανατιμήσεις, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται την «απόσυρση» από την αγορά των διαμερισμάτων που προορίζονται για βραχυπρόθεσμη μίσθωση για να αυξήσουν τις απαιτήσεις τους.
Το αν αυτή η τάση θα είναι εφήμερη ή όχι, είναι ένα βασικό ερώτημα στο οποίο θα πρέπει να απαντήσει ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτων που ζει σήμερα στο ενοίκιο. Προς το παρόν, δεν φαίνονται «μαύρα σύννεφα» στον ορίζοντα. Οι προβλέψεις -όχι μόνο της κυβέρνησης αλλά και των διεθνών οργανισμών- μιλούν για ρυθμούς ανάπτυξης άνω του 2% τουλάχιστον για την επόμενη 5ετία. Με θετικό πρόσημο στο ΑΕΠ, είναι δύσκολο να «συγκρατηθούν» οι τιμές των ακινήτων ειδικά σε περιβάλλον εξαιρετικά χαμηλών ή και αρνητικών επιτοκίων, όπου το «έξυπνο χρήμα» θα αναζητεί συνεχώς διεξόδους για εξασφάλιση υψηλότερων αποδόσεων. Άρα, εκτός απροόπτου, αυτό που σήμερα μπορεί να μοιάζει ακριβό, το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα μπορεί να γίνει ακριβότερο. Το ίδιο φυσικά ισχύει και για τα ενοίκια, το ύψος των οποίων είναι άμεσα συνδεδεμένο με τις τιμές αγοράς. Άρα, ο έχων το δίλημμα «αγορά ή ενοίκιο» θα πρέπει καταρχήν να κάνει τη δική του πρόβλεψη. Έρχεται μια 5ετία ανάπτυξης που θα οδηγήσει ακόμη πιο ψηλά τις τιμές ή θα υπάρξει πισωγύρισμα, κάτι που σημαίνει ότι θα προκύψουν και πάλι μεγάλες ευκαιρίες;
Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους και τις ενέργειες που γίνονται από κυβερνητικής πλευράς. Το οικονομικό επιτελείο ποντάρει πολλά στην ενίσχυση της αγοράς ακινήτων και γι' αυτό έχει δρομολογήσει μια σειρά από ενέργειες:
1. Το 2020 είναι ανοικτό το ενδεχόμενο να υπάρξει νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ. Το υπονόησε και την περασμένη Τετάρτη ο υπουργός Οικονομικών, λέγοντας ότι αν υπάρξει δημοσιονομικό περιθώριο, αυτό θα διατεθεί για να μειωθεί περισσότερο ο ΕΝΦΙΑ. Μικρότερος ΕΝΦΙΑ σημαίνει και χαμηλότερο κόστος διατήρησης του ακινήτου.
2. Με την απαλλαγή από τον ΦΠΑ ο υποψήφιος αγοραστής θα μπορέσει να ξεχάσει το κόστος μεταβίβασης, καθώς είτε θα αγοράζει πρώτη κατοικία και δεν θα πληρώνει τίποτα είτε θα έχει ήδη καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες και θα πληρώνει μόνο φόρο μεταβίβασης 3%.
3. Με τα μέτρα για τον περιορισμό των κόκκινων δανείων θα απελευθερώνονται ολοένα και περισσότεροι πόροι για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων. Ετσι, τα 500 εκατ. ευρώ του 2019 θα γίνουν περισσότερα το 2020 και το 2021. Και όσο περισσότερα είναι τα στεγαστικά δάνεια, τόσο περισσότερη θα είναι και η ζήτηση για αγορά ακινήτων και όσο περισσότερη είναι η ζήτηση, τόσο μεγαλύτερες ανατιμητικές τάσεις θα δημιουργούνται στην αγορά.
Οι προοπτικές
Αφού ο ενδιαφερόμενος καταλήξει ως προς τις προοπτικές της οικονομίας και της οικοδομής, θα πρέπει να βάλει κάτω τα νούμερα. Καταρχήν, τουλάχιστον με τα σημερινά δεδομένα, δίλημμα αγορά ή ενοίκιο δεν υφίσταται για όποιον δεν έχει επαρκή ρευστότητα στην άκρη ώστε να χρηματοδοτήσει τουλάχιστον το 30% της αξίας του ακινήτου, αλλά και το σύνολο των εξόδων μεταβίβασης (έλεγχο τίτλων, φόρο μεταβίβασης αν υπάρχει, συμβολαιογραφικά, μεσιτικά αν υπάρχουν κ.λπ.). Για όσους διαθέτουν την απαιτούμενη ρευστότητα, η περαιτέρω έρευνα προϋποθέτει την απάντηση και των ακόλουθων ερωτημάτων:
1. Ποιο θα είναι το επιτόκιο με το οποίο θα δανειστεί ο υποψήφιος αγοραστής; Διανύουμε την περίοδο ιστορικά χαμηλών αρνητικών επιτοκίων. Παρ' όλα αυτά, οι ελληνικές τράπεζες δανείζουν σήμερα με κυμαινόμενα επιτόκια τα οποία μπορεί να φτάνουν και στο 3% ή στο 4%. Αυτά τα επιτόκια είναι συνδεδεμένα με το Euribor (το οποίο είναι αρνητικό), αλλά εμπεριέχουν και το περιθώριο της τράπεζας (spread) το οποίο παραμένει κλειδωμένο για όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Ετσι, αν αλλάξει η νομισματική πολιτική και αρχίσει να ανεβαίνει το Euribor, ο δανειολήπτης κινδυνεύει να εγκλωβιστεί σε μια πολύ υψηλή δόση.
2. Ποια θα είναι η διάρκεια δανεισμού; Τα δάνεια 35-40 ετών που χορηγούνταν στο παρελθόν με χαρακτηριστική άνεση, δεν είναι «εύκολα» πλέον. Τα δάνεια όμως 15ετίας ή 20ετίας οδηγούν σε σαφώς υψηλότερη μηνιαία δόση. Σε κάθε περίπτωση, ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να γνωρίζει ότι μια αναλογία «δανείου-διαθεσίμων» της τάξεως του 70%-30% και με μια διάρκεια αποπληρωμής δανείου στα 20 χρόνια, θα πρέπει να πληρώνει μηνιαία δόση η οποία θα είναι αρκετά υψηλότερη σε σχέση με το ενοίκιο που θα πλήρωνε για να νοικιάσει το ίδιο σπίτι. Δηλαδή, ένα δάνειο 100.000 ευρώ με 20ετή περίοδο αποπληρωμής, μπορεί να βγάζει δόση 600 ευρώ τον μήνα. Με 100.000 ευρώ (ή 130.000 ευρώ αν συμπεριληφθούν και τα διαθέσιμα) αποκτάται ένα σπίτι περίπου 65-75 τετραγωνικών σε μια καλή περιοχή. Αυτό το σπίτι ενοικιάζεται άνετα με 600 ευρώ τον μήνα, ενδεχομένως και με λιγότερα. Αυτό όμως ισχύει με τα σημερινά δεδομένα. Δεν είναι βέβαιο το τι θα γίνει τα επόμενα χρόνια. Αν συνεχιστούν οι ανατιμητικές πιέσεις στα ενοίκια (και την ίδια περίοδο δεν υπάρξει αύξηση επιτοκίων) είναι προφανές ότι το μηνιαίο ενοίκιο μπορεί να ξεπεράσει τη δόση του στεγαστικού δανείου.
3. Ποιες είναι οι προοπτικές της περιοχής στην οποία σκοπεύει να ζήσει ο ενδιαφερόμενος. Μια περιοχή γεμάτη από Airbnb μπορεί να γίνει «απλησίαστη» τα επόμενα χρόνια. Μια περιοχή στην οποία θα ολοκληρωθούν μεγάλα έργα (π.χ μετρό Θεσσαλονίκης, Ελληνικό κ.λπ.) μπορεί επίσης να υποστεί ριζική αλλαγή όσον αφορά τις τιμές. Αν το ενδιαφέρον εστιάζεται σε τέτοιες περιοχές, είναι δεδομένο ότι όποιος «τοποθετηθεί» εγκαίρως αγοράζοντας, έχει πολλές πιθανότητες να βγει κερδισμένος.
Προς το παρόν, το δίλημμα αγορά ή ενοίκιο δεν αφορά τη μεγάλη πλειονότητα των πολιτών που έχουν βρεθεί χωρίς ιδιόκτητη στέγη και θέλουν να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες. Ο αριθμός τους θα αυξάνεται βέβαια προοδευτικά ανάλογα με την πορεία της οικονομίας. Η αύξηση των εισοδημάτων, η αύξηση των ρυθμών χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων και η περαιτέρω αύξηση των ενοικίων, όπως και η ενεργοποίηση όλων των ευνοϊκών μέτρων που προγραμματίζει η κυβέρνηση για την κτηματαγορά, αναμένεται να συντελέσουν προς αυτή την κατεύθυνση. Το ότι η αγορά είναι καλύτερη επιλογή για την κάλυψη μιας βασικής ανάγκης όπως είναι αυτή της στέγασης, είναι προφανές. Το θέμα είναι να δημιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες για το κάθε νοικοκυριό.
*Το άρθρο δημοσιεύτηκε στον Φιλελεύθερο την 1η Νοεμβρίου
