Διαχρονικά η αύξηση των επιτοκίων συνοδεύεται με διόρθωση εάν όχι αισθητή πτώση τιμών στην αγορά ακινήτων. Με το σκεπτικό αυτό τίθεται το ερώτημα για την περίπτωση τόσο της Ελλάδας όσο και του εξωτερικού εάν αναμένεται υποχώρηση αξιών. Η απάντηση δεν είναι εύκολη ιδίως για την ελληνική πραγματικότητα που διαθέτει, σύμφωνα με τους ειδικούς, χαρακτηριστικά που καθιστούν δύσκολη τη σύγκρισή της με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.
Όπως αναφέρει πρόσφατη ανάλυση του διαδικτυακού φόρουμ του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, την τελευταία δεκαετία, σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι τιμές των κατοικιών, έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο, συγκριτικά με το κόστος ενοικίασης ενός σπιτιού. Όπως εξάλλου, φανερώνει και η έρευνα της Κομισιόν, ενοίκια και τιμές πώλησης αυξάνονται σταθερά από το 2010, με το κόστος κτήσης ενός σπιτιού να έχει αυξηθεί κατά 45% και οι μισθωτικές αξίες να έχουν ενισχυθεί κατά μέσο όρο κατά 17%.
Το 2015, τα δεδομένα στην αγορά άλλαξαν, όταν η τιμή αγοράς ενός σπιτιού άρχισε να αυξάνεται πολύ πιο γρήγορα σε σχέση με τα ενοίκια. Έκτοτε αυτή η τάση συνεχίστηκε και το χάσμα διευρύνθηκε σημαντικά τα τελευταία τέσσερα χρόνια, όπως αναφέρει το ΔΝΤ.
Επίσης, η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων διατήρησε τη δυναμική της εν μέσω πανδημίας, γεγονός που τροφοδοτήθηκε από μια μακρά περίοδο εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων και από την αυξημένη ζήτηση για μεγαλύτερα σπίτια, επειδή πολλαπλασιάστηκε ο αριθμός όσων αναζητούσαν ένα μεγαλύτερο ακίνητο.
Μία ακόμη τάση που καταγράφεται παγκοσμίως, αλλά και στην Ελλάδα σχετίζεται με την εκτόξευση της ζήτησης για ιδιοκατοίκηση. Είναι, δε, ενδεικτικό ότι ακόμη και στη Γερμανία, που αποτελεί, παραδοσιακά, χώρα ενοικιαστών, έχει αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός όσων αναζητούν να αγοράσουν ακίνητο με στόχο να πάψουν να πληρώνουν ενοίκιο.
Ωστόσο, η κατάσταση αυτή εκτιμάται ότι θα μπορούσε να ανατραπεί μετά την αύξηση των επιτοκίων σε συνδυασμό με την εκτόξευση του κόστους ζωής. Οι αναλυτές δηλαδή, εκτιμούν ότι η ζήτηση για αγορά κατοικίας θα μπορούσε να περιοριστεί πολύ απλά επειδή το κόστος χρήματος αυξάνεται λόγω αυξημένων επιτοκίων και πληθωρισμού. Εάν ληφθεί υπόψη η πολύ μεγάλη άνοδος των τιμών από το 2010 μέχρι και το ‘α τρίμηνο της φετινής χρονιάς, τα σπίτια στην Ευρωζώνη είναι υπερτιμημένα σχεδόν κατά 15% και μέχρι 60% σε ορισμένες χώρες, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (στηρίζει τις εκτιμήσεις της στην αναλογία τιμών και εισοδήματος).
Η ελληνική περίπτωση
Παρ όλα αυτά, η Ελλάδα ανήκει στις λιγοστές χώρες που αποτελούν εξαίρεση, επειδή από το 2010 έως τουλάχιστον τα πρώτα τρίμηνα του 2016-οπότε σταθεροποιήθηκαν- οι αξίες υποχωρούσαν συνεχώς. Και μπορεί οι τιμές να αυξάνονται διαρκώς από τα τέλη του 2017-αρχές 2018 και να υψηλότερες άνω του 35%, σε σχέση με τα επίπεδα του 2018, όμως, παραμένουν χαμηλότερες σε ποσοστό από 20 έως 40% (ανά περιπτώσεις), σε σχέση με το peak του 2007.
Την ίδια στιγμή, η ελληνική αγορά ακινήτων πάσχει από έλλειψη του κατάλληλου αποθέματος ακινήτων, ενώ ο αριθμός των νεόδμητων ακινήτων είναι τόσος όσο…απαιτείται για να απορροφηθούν από την αγορά. Με άλλα λόγια, αυτή τη στιγμή, η διαθέσιμη προσφορά μπορεί να καλυφθεί από τη ζήτηση, δηλαδή από αγοραστές που είναι σε θέση να εξασφαλίσουν τον απαιτούμενο τραπεζικό δανεισμό. Και όλα αυτά όταν η ζήτηση, που παραμένει ισχυρή, τροφοδοτείται και τους πρόσφυγες που αναζητούν διαμερίσματα, αλλά και τις πολύ καλές επιδόσεις του τουρισμού που έχει βγάλει εκτός αγοράς αρκετά σπίτια.
Επιπρόσθετα, ύστερα από πολλά χρόνιας παραμονής στην πατρική κατοικία, υπάρχει σημαντικός αριθμός ανθρώπων που στρέφεται στην ενοικίαση για να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του. Σε αυτό προστίθεται ένας μεγάλος αριθμός ανθρώπων που εκμεταλλεύονται την ευκαιρία της απομακρυσμένης εργασίας και μετακομίζουν στην Ελλάδα, συντηρώντας το σενάριο της ανόδου των τιμών.
