(Φωτ.: Οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν την πτωτική τους πορεία, σε μία αγορά που βιώνει την απόλυτη κατάρρευση την τελευταία επταετία.)
Του Κωνσταντίνου Μαριόλη
Μπορεί η αγορά των στεγαστικών δανείων να συνεχίζει να βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, απέχοντας... έτη φωτός από την προ κρίσης πιστωτική επέκταση, όμως το τελευταίο διάστημα «κάτι έχει αρχίσει να κινείται», όπως χαρακτηριστικά σημειώνουν αρμόδια τραπεζικά στελέχη.
Σύμφωνα με πληροφορίες, την περίοδο Ιανουαρίου - Μαρτίου 2016 εκταμιεύθηκαν από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες στεγαστικά δάνεια ιδιωτών συνολικού ύψους 55 εκατ. ευρώ, ενώ, αν οι προβλέψεις επιβεβαιωθούν, θα μπορούσαν να φτάσουν τα 400 - 500 εκατ. ευρώ στο σύνολο του 2016.
Τα ποσά προκαλούν... κατάθλιψη, αν λάβει κανείς υπόψη ότι στο απόγειο της πιστωτικής επέκτασης, το 2007, εκταμιεύθηκαν 15 δισ. ευρώ (!), για να φτάσουμε στο εντυπωσιακά χαμηλό επίπεδο των 200 εκατ. ευρώ του 2013, του 2014 και του 2015.
Όμως τα σημάδια μικρής ανάκαμψης της ζήτησης είναι το πρώτο βήμα, σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη. Αφορούν τόσο στα αιτήματα, όσο και στις εγκρίσεις στεγαστικών δανείων και αποδίδονται στις ευκαιρίες που βρίσκουν όσοι θέλουν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο λόγω της κατάρρευσης των τιμών. Το γεγονός αυτό κάνει τις τράπεζες να ελπίζουν ότι με την ολοκλήρωση της αξιολόγησης η αγορά θα «ανοίξει» με αποτέλεσμα να αναμένεται έως και διπλασιασμός των εκταμιεύσεων σε σχέση με πέρσι.
Και αυτό γιατί τα τελευταία χρόνια το ποσοστό των αγοραπωλησιών που διενεργούνται μέσω τραπεζικού δανεισμού έχει μειωθεί δραματικά και κατά συνέπεια υπάρχουν μεγάλα περιθώρια ανάκαμψης, στην περίπτωση που βελτιωθεί το κλίμα.
«Με την ολοκλήρωση της αξιολόγησης εκτιμούμε ότι οι συνθήκες θα βελτιωθούν και οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων θα αυξηθούν... ακαριαία, φτάνοντας ακόμη και σε διπλασιασμό σε σχέση με τα προηγούμενα τρία χρόνια», σημειώνει διευθυντικό τραπεζικό στέλεχος. Ο ίδιος προσθέτει ότι υπάρχει ενδιαφέρον για ακίνητα που θεωρούνται ευκαιρίες και η ολοκλήρωση της αξιολόγησης θα λειτουργήσει θετικά στην ψυχολογία όσων σήμερα διστάζουν να προβούν σε κάποια αγορά.
«Επιστρέφουμε στο επίπεδο που βρισκόμασταν στο αντίστοιχο περσινό διάστημα και πριν επιδεινωθεί το κλίμα τον περασμένο Μάιο. Στην ουσία, η αγορά πάγωσε εντελώς στο δεύτερο εξάμηνο του 2015», συμπληρώνει, για να υπενθυμίσει ότι τον Οκτώβριο του 2014, όταν διαφαίνονταν τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης της οικονομίας, οι τράπεζες προετοιμάζονταν για εκταμιεύσεις 600-700 εκατ. ευρώ το 2015.
Χαοτική διαφορά
Το ενδιαφέρον για στεγαστικά δάνεια είχε ατονήσει τα τελευταία χρόνια, με την κατάσταση να επιδεινώνεται το 2015 και να γίνεται δραματική στο δεύτερο εξάμηνο, όταν η αβεβαιότητα μετά την επιβολή των capital controls και την προκήρυξη εκλογών «χτύπησε» την αγορά, οδηγώντας τη ζήτηση για νέα δάνεια σε νέο ιστορικό χαμηλό.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η «παραγωγή» στεγαστικών δανείων στο α'' τρίμηνο του 2015 εκτιμάται πως ισοδυναμεί με το συνολικό ύψος των εκταμιεύσεων στο β'' εξάμηνο του 2015. Επίσης, στο σύνολο του 2015 τα νέα στεγαστικά δάνεια δεν κατάφεραν να ξεπεράσουν τα 200 εκατ. ευρώ, ποσό που οι τράπεζες ελπίζουν να έχουν «πιάσει» μέχρι τον ερχόμενο Σεπτέμβριο, πάντα υπό την προϋπόθεση ότι θα ολοκληρωθεί η αξιολόγηση και δεν θα υπάρξουν άλλες καθυστερήσεις.
Η διαφορά, βέβαια, με τα επίπεδα των εκταμιεύσεων πριν από την κρίση είναι χαοτική. Στην τετραετία 2006 - 2010 τα στεγαστικά δάνεια εκταμιεύονταν με ιλιγγιώδη ρυθμό. Ως εκ τούτου, τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων στο σύστημα ανήλθαν στα 81,1 δισ. ευρώ ευρώ τον Αύγουστο του 2010, καταγράφοντας ιστορικό υψηλό. Έκτοτε ακολουθούν πτωτική πορεία, για να περιοριστούν τον Φεβρουάριο του 2016 στα 66,46 δισ. ευρώ, γυρίζοντας... πίσω σχεδόν μία δεκαετία, σε επίπεδο ανάλογο του Οκτωβρίου του 2007.
Από το καλοκαίρι του 2014 οι τράπεζες εκτιμούσαν ότι η επιστροφή της οικονομίας στην ανάπτυξη μετά από έξι χρόνια ύφεσης θα είχε ουσιαστικό θετικό αντίκτυπο στη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Ωστόσο, τα γεγονότα που ακολούθησαν με την αβεβαιότητα ενόψει της εκλογής του Προέδρου της Δημοκρατίας και τις εκλογές του Ιανουαρίου του 2015 άλλαξαν το σκηνικό. Ένα σκηνικό που διατηρήθηκε σε όλη τη διάρκεια του περασμένου έτους και υποχρέωσε την αγορά σε μία... θανάσιμη στασιμότητα.
Σε ό,τι αφορά την αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας των δανειοληπτών, οι τράπεζες εφαρμόζουν πιο αυστηρά κριτήρια, με τις χορηγήσεις που εγκρίνονται να διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στο 65% - 75% της αξίας του ακινήτου. Το ενδιαφέρον των δανειοληπτών εστιάζεται σε μικρότερα και παλαιότερα ακίνητα που η τιμή τους δεν ξεπερνά τις 150.000 ευρώ, ενώ ο μέσος όρος των δανείων που εκταμιεύονται έχει υποχωρήσει σχεδόν κατά 50% από τα προ κρίσης επίπεδα.
Στα... τάρταρα οι τιμές
Την ίδια ώρα οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν την πτωτική τους πορεία, σε μία αγορά που βιώνει την απόλυτη κατάρρευση την τελευταία επταετία. Πιο συγκεκριμένα, από την αρχή της κρίσης, ήτοι από το 2008, έως και το δ'' τρίμηνο του 2015, η συνολική υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων έφθασε, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σε ονομαστικούς όρους το 41,2%.
Και οι εκτιμήσεις για μία ακόμη φορά δεν είναι ευοίωνες, καθώς παράγοντες της αγοράς δεν «βλέπουν» τις τιμές να... παίρνουν την ανιούσα πριν το 2019. Όπως εκτιμά η Eurobank Property Services, η πτώση στις τιμές των κατοικιών θα διαμορφωθεί στο 6,7% στην τριετία 2016 - 2018, με τη μείωση για το 2016 να τοποθετείται στο 3,3%, για το 2017 στο 3,1% και για το 2018 στο 0,3%.
27η η Αθήνα σε έκθεση της PwC
Απογοητευτικό είναι, τέλος, το γεγονός ότι η Αθήνα είναι 27η στην κατάταξη για τις επενδυτικές προοπτικές στο real estate μεταξύ 28 ευρωπαϊκών πόλεων που συμμετέχουν σε έκθεση της PricewaterhouseCoopers (PwC). «Η αισιοδοξία που έκανε την Αθήνα να ανεβαίνει στην 5η θέση το 2015 έχει εξαφανισθεί πλήρως μετά από ένα έτος πολιτικού και οικονομικού χάους στο οποίο η έξοδος από το ευρώ αποφεύχθηκε την τελευταία στιγμή», αναφέρει ο PwC στην έκθεση «Emerging Trends in Real Estate, Beyond the capital: Europe 2016».
Μάλιστα, στην ίδια έκθεση φιλοξενούνται δηλώσεις διεθνούς επενδυτή ο οποίος σημειώνει τα εξής: «Στην ίδια έρευνα πέρσι προκάλεσε έκπληξη ο αριθμός των ανθρώπων που υποστήριζαν ότι η Ελλάδα είναι μέρος με μεγάλο ενδιαφέρον. Δεν το πιστεύαμε αυτό τότε και δεν το πιστεύουμε ούτε τώρα».
