Η εξασφάλιση άδεια μακροχρόνιας διαμονής στην Ελλάδα με την αγορά ακίνητου αξίας 250.000 ευρώ, ήταν ένα μέτρο που αποφασίστηκε στη διάρκεια της δεκαετούς κρίσης για να αναστηθεί η νεκρή κτηματαγορά.
Η οικοδομή είχε παγώσει, η ζήτηση ήταν ανύπαρκτη, η πτώση τιμών κάθετη, οι φόροι πολλοί, τα απούλητα ακίνητα περισσότερα και το μέλλον σκοτεινό. Η αγορά κάπως έπρεπε να αναθερμανθεί.
Η κρίση γέννησε τη Golden Visa στη Πορτογαλία, την Ισπανία και τη Κύπρο, από αυτές εμπνεύστηκε και η Ελλάδα. Τα περίπου 4 δισ. ευρώ που εκτιμάται ότι έχουν μπει στην οικονομία από το 2014 μέχρι και σήμερα μόνο λόγω του συγκεκριμένου προγράμματος, δεν είναι λίγα. Αλλά, οι συνθήκες που την επέβαλαν τότε, σήμερα δεν υπάρχουν.
Το τέλος που έβαλαν πέρυσι η Ιρλανδία και η Πορτογαλία στα προγράμματα «Residency by Investment», όπως λέγονται, για τη χορήγηση άδειας διαμονής σε χώρες της ζώνης Σένγκεν, έπειτα από καταγγελίες για ξέπλυμα μαύρου χρήματος και λόγω της στεγαστικής κρίσης, οι ανάλογες σκέψεις στην Ισπανία και αλλού, δημιουργούν μια τάση.
Και γι' αυτό η τροπολογία με τα νέα υψηλά όρια των 800.000 ευρώ για Αθήνα και Θεσσαλονίκη που θα κατατεθεί την επόμενη εβδομάδα στη Βουλή και στην οποία αναφέρθηκε χθες ο υπ. Εθνικής Οικονομίας Κωστής Χατζηδάκης επιχειρεί να αντιμετωπίσει τη «Χρυσή Βίζα» ως αυτό που πραγματικά πρέπει να είναι: Ένα επενδυτικό εργαλείο με «αντάλλαγμα» το ευρωπαϊκό διαβατήριο για τον αγοραστή και το ζεστό χρήμα μιας άμεσης ξένης επένδυσης, όχι μια ακόμη στρέβλωση στην αγορά ακινήτων.
Είναι αποκλειστικά υπεύθυνη η Golden Visa για το «φούσκωμα» των τιμών και τη στεγαστική κρίση; Όχι φυσικά, συνέβαλε όμως.
Δρα ανασταλτικά στον εξορθολογισμό της αγοράς καθώς δημιουργεί προσδοκίες σε όποιον έχει ένα σπίτι π.χ. αξίας 150.000- 180.000 ευρώ ότι μπορεί να το πουλήσει 250.000 ευρώ, όσο το κατώτατο σήμερα όριο, για να επωφεληθεί της συγκεκριμένης ζήτησης.
Και ας μην ξεχνάμε ότι για να πουληθεί μια κατοικία σε Κινέζους που έχουν μερίδιο άνω του 60% ανάμεσα στους επενδυτές της «Χρυσής Βίζας» μεσολαβούν 2 και 3 στάδια μεσαζόντων. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο που φτάνει να πουληθεί στα 250.000 μπορεί να έχει πραγματική αξία 180.000 ευρώ.
Την έκταση της στρέβλωσης δείχνει η φρενίτιδα που ξέσπασε από την 1η Αυγούστου 2023 και μετά, όταν αυξήθηκαν τα ελάχιστα όρια επένδυσης, εντός της ίδιας πόλης. Στο κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια της Αθήνας, όπως και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, το ελάχιστο όριο αυξήθηκε στα 500.000 ευρώ. Αλλά στον Πειραιά, στα δυτικά και ανατολικά προάστια της Αθήνα, παρέμεινε στα 250.000 ευρώ.
Αποτέλεσμα, η ζήτηση από ξένους να στραφεί μαζικά στις περιοχές όπου το όριο παρέμεινε χαμηλό, όπως ο Πειραιάς ή τα Δυτικά Προάστια: Αλλωστε, το ζητούμενο γι' αυτή την κατηγορία αγοραστών είναι η άδεια διαμονής σε χώρα της ζώνης Σένγκεν, όχι αυτό καθ’ εαυτό το ακίνητο.
Τα διαμερίσματα με αρχική ζητούμενη τιμή 250.000 ευρώ πολλαπλασιάστηκαν σαν τα μανιτάρια. Από τότε που άλλαξαν τα όρια, οι αγοραπωλησίες στον Πειραιά έχουν αυξηθεί κατά 85%, οι τιμές κατά 30%-40%, ενώ σημαντικές αυξήσεις υπήρξαν και σε άλλες περιοχές της Αττικής όπου το όριο διατηρήθηκε χαμηλά.
Διότι όταν σε μια σχετικά περιορισμένη γεωγραφική περιοχή, όπως το Λεκανοπέδιο, έχεις δύο τιμολογιακές ζώνες, με τόσο μεγάλη διαφορά, η ζήτηση των «επενδυτών» της Golden Visa προφανώς και θα εστιάσει εκεί όπου η τιμή είναι χαμηλότερη. Αν υπάρχουν δύο επίπεδα τιμών για σπίτια που απευθύνονται στο ίδιο ακριβώς πελατολόγιο, αυτομάτως θα αυξηθεί η πίεση στις περιοχές που μένουν χαμηλά.
Αυτό ακριβώς πάει να αλλάξει τώρα η κυβέρνηση με τη ρύθμιση που καταθέτει την επόμενη εβδομάδα ο υπ. Εθνικής Οικονομίας. Τα δύο επίπεδα τιμών γίνονται ένα. Και τόσο στην Αθήνα, όσο και στη Θεσσαλονίκη, το κατώτατο όριο για τη χορήγηση βίζας ανεβαίνει στα 800.000 ευρώ. Τελειώνει το «πάρτι» με την Golden Visa.
Ανεβάζοντας κατακόρυφα το όριο για τις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, η κυβέρνηση εστιάζει το πρόγραμμα σε λίγα και μεγάλα πορτοφόλια με επενδυτικά κεφάλαια και αποκλείει ένα μεγάλο αριθμό ενδιαφερομένων, πολλοί εκ των οποίων πλήρωναν 250.000 ευρώ για σπίτια πραγματικής αξίας 150- 180.000 ευρώ. Κυρίως όμως βάζει τον πήχη εκεί που δεν θα επηρεάζεται η τιμή της κατοικίας που απευθύνεται στον μέσο Έλληνα υποψήφιο αγοραστή. Λέγεται ότι το όριο των 250.000 ευρώ θα παραμείνει αλλά για τμήμα της περιφέρειας και ενδεχομένως για τα διατηρητέα.
Επιχειρεί να περιορίσει τη ζήτηση σε κάποιες περιοχές, άρα να αποσυμπιέσει τις τιμές και να απελευθερώσει σπίτια που επειδή αγοράζονται με στόχο την εξασφάλιση άδειας παραμονής, παραμένουν συχνά άδεια και αχρησιμοποίητα.
Το βασικό φυσικά ερώτημα παραμένει. Αρκεί η αύξηση στο κατώτατο όριο της «Χρυσής Βίζας» για να πέσουν οι τιμές; Προφανώς, και όχι, είναι η απάντηση. Την τελευταία 15ετία οι οικοδομικές άδειες είναι πολύ λιγότερες απ’ ότι πριν την κρίση, τα ελεύθερο οικόπεδα λιγοστά, τα σπίτια που κρατούν κλειστά οι ιδιοκτήτες τους αρκετά, η απόσυρση ακινήτων από την αγορά λόγω Airbnb σημαντική, όλοι αυτοί οι λόγοι κι ενδεχομένως κι άλλοι, καθιστούν το πρόβλημα δυσεπίλυτο. Η ρύθμιση για το πρόγραμμα της Golden Visa είναι απλώς ένα πρώτο βήμα.
