Του Προκόπη Χατζηνικολάου
Σημαντική ώθηση στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ιδίως από τους αγοραστές εκτός Ελλάδας δίνει η αναστολή ισχύος του ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων για την προσεχή τριετία. Μάλιστα, με βάση τις αλλαγές που προωθούνται όλα τα ακίνητα από το 2006 (εφαρμόσθηκε για πρώτη φορά ο ΦΠΑ στην οικοδομή) τα οποία θα πωληθούν μετά τη δημοσίευση του νόμου θα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και οι αγοραστές θα καταβάλλουν το φόρο μεταβίβασης όπως γίνεται σήμερα και για τα παλαιά ακίνητα τα οποία έχουν μεταβιβασθεί για περισσότερες από μια φορές.
Η κίνηση αυτή της κυβέρνησης θα τονώσει την αγορά ακινήτων, τις τράπεζες που θα ξαναρχίσουν να δίνουν στεγαστικά δάνεια, διάφορα επαγγέλματα που δραστηριοποιούνται στο χώρο της οικοδομής αλλά κυρίως το ενδιαφέρον των επενδυτών για καινούργια ακίνητα. Ουσιαστικά, η οικοδομή μπορεί να αποτελέσει τη δεύτερη πηγή ανάπτυξης της οικονομίας μετά τον τουρισμό.
Η επιβολή ΦΠΑ 24% στις συναλλαγές νέων ακινήτων λειτουργούσε ως αντικίνητρο για τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, χωρίς παράλληλα να προκύπτει ιδιαίτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, καθώς τα σχετικά έσοδα κυμαίνονται μεταξύ 11 εκατ. ευρώ και 14 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση.
Περισσότερα από 100.000 ακίνητα «βγαίνουν» προς πώληση στην αγορά.
Η αναστολή εφαρμογής του ΦΠΑ στην οικοδομή για τρία έτη βγάζει στην επιφάνεια ακίνητα τα οποία έμεναν στο περιθώριο εξαιτίας της υψηλής τους φορολογίας. Πλέον τα ακίνητα αυτά θα γίνουν περιζήτητα τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους καθώς το μόνο που θα πρέπει να πληρώσουν οι αγοραστές είναι ο φόρος μεταβίβασης που ανέρχεται μόλις στο 3%. Είναι ενδεικτικό ότι οι εισροές κεφαλαίων ύψους 700-800 εκατ. ευρώ κατευθύνονται κυρίως σε μεταχειρισμένα ακίνητα καθώς πωλούνται φθηνότερα από ότι τα νεόδμητα.
Για παράδειγμα ακίνητο του 2010, 80 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή σήμερα πωλείται 170.000 ευρώ. Στο ποσό αυτό συμπεριλαμβάνεται και ο ΦΠΑ. Με την αναστολή του ΦΠΑ, η αξία του ακινήτου «πέφτει» στα 137.000 ευρώ. Επί του ανωτέρου ποσού θα καταβληθεί μόνο ο Φόρος Μεταβίβασης 3%.
Ταυτόχρονα η αναστολή του ΦΠΑ θα οδηγήσει σε νέες κατασκευές διαμερισμάτων, ενώ θα αναβιώσουν τα επαγγέλματα που τα τελευταία χρόνια είχαν εξαφανισθεί καθώς δεν υπήρχαν νέα κατοικίες ή επαγγελματικά κτίρια.
Από την πλευρά τους οι τράπεζες πρέπει να επιστρέψουν σταδιακά στην κανονική τους λειτουργία για να ενισχύσουν την κερδοφορία τους. Η πιο ασφαλής οδός για να δοθούν δάνεια που δεν θα «κοκκινίσουν» είναι μέσω της στεγαστικής πίστης η οποία παραδοσιακά στηρίζει τον τραπεζικό κλάδο. Σε αυτό το πλαίσιο μεγάλη συστημική τράπεζα είναι έτοιμη να… ανοίξει το χορό ρίχνοντας στην αγορά πάνω από 4 δισ. ευρώ για στεγαστικά δάνεια, ενώ αναμένεται να ακολουθήσουν και οι υπόλοιποι πιστωτικοί όμιλοι.
Το κρίσιμο όμως είναι να περάσει η μείωση της αξίας του ακινήτου στην αγορά. Δηλαδή να μην καρπωθεί το ΦΠΑ ο κατασκευαστής και διατηρήσει την αξία του ακινήτου στα ίδια επίπεδα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς, το συγκεκριμένο μέτρο αναμένεται να έχει ιδιαίτερα θετικές επιπτώσεις στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και τις εισροές συναλλάγματος, καθώς θα επιτρέψει ουσιαστικά στους ξένους αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα να αγοράζουν και καινούργια (επομένως και ακριβότερα) ακίνητα.
Μέχρι σήμερα, όλοι οι επενδυτές που αξιοποιούσαν το πρόγραμμα χορήγησης πενταετούς άδειας παραμονής («Χρυσή Βίζα»), αλλά και όσοι επένδυαν σε ακίνητα με σκοπό να τα εκμεταλλευθούν μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, κινούνταν κατά κύριο λόγο σε μεταχειρισμένα ακίνητα.
Υπενθυμίζεται ότι σήμερα ο φόρος επιβάλλεται στους αγοραστές δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχική ή κύρια, η πρώτη κατοικία απαλλάσσεται) και συγκεκριμένα σε ακίνητα των οποίων η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου του 2006. Στον αντίποδα, στα παλαιότερα ακίνητα επιβάλλεται μόνον ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος έχει υποχωρήσει πλέον σε 3% (από 10% που ήταν έως και το 2013).
Το αποτέλεσμα είναι να προκύπτει διαφορά 20% στον φόρο που επιβαρύνει τα νέα ακίνητα και σε αυτόν στα παλαιότερα ακίνητα, οδηγώντας έτσι όλους τους υποψήφιους αγοραστές να προτιμούν τα παλαιά ακίνητα, και άρα μη επιτρέποντας στην οικοδομική δραστηριότητα να ανακάμψει.
Και έκπτωση φόρου 40% για αναβάθμιση
Ενα ακόμα μέτρο το οποίο αναμένεται να δώσει ώθηση στην κτηματαγορά αλλά και στην οικονομία γενικότερα είναι η ρύθμιση για την παροχή έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων. Το μέτρο αφορά την παροχή έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες που καταβάλλει κανείς για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση του ακινήτου του.
Σύμφωνα με πληροφορίες η κυβέρνηση αποφάσισε η έκπτωση να παρέχεται μόνο για τις παρεχόμενες υπηρεσίες (όχι για τα υλικά) και το 40% της δαπάνης θα εκπίπτει από τον τελικό φόρο. Για παράδειγμα, στην περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης πληρώσει στον υδραυλικό ποσό ύψους 1.000 ευρώ τα 400 ευρώ θα μειώσουν τον τελικό φόρο.
Σε κάθε περίπτωση η απόφαση της κυβέρνησης να αναστείλει τον ΦΠΑ και μάλιστα με αναδρομική ισχύ δίνει το έναυσμα για την «αναγέννηση» της αγοράς ακινήτων. Βασικός μοχλός της ανάπτυξης, η αγορά αυτή παίρνει πλέον μπροστά και αναμένεται να κινήσει ένα ολόκληρο σύστημα, από τις τράπεζες μέχρι και τα επαγγέλματα που άμεσα ή και έμμεσα εμπλέκονται με αυτή.
Επαγγέλματα που μέσα στην κρίση επλήγησαν σε μεγάλο βαθμό και που πλέον ενεργοποιούνται εκ νέου επαναφέροντας και τις ανάλογες θέσεις εργασίας.
