Για μία νέα αγορά στην Ελλάδα, αυτή της διαχείρισης ακινήτων και για τα τεράστια νομικά και πολεοδομικά προβλήματα που την διέπουν, μιλάει στο liberal.gr ο κ. Νικήτας Ζήσιμος, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Alsvit. Ο κλάδος της διαχείρισης ακινήτων αποκτά ολοένα μεγαλύτερο ενδιαφέρον για τον τραπεζικό, τον οικονομικό και τον ευρύτερο ιδιωτικό τομέα, καθώς το γιγαντιαίο project μείωσης των «κόκκινων» δανείων βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη. Ο κ. Ζήσιμος εκτιμά ότι δεκάδες χιλιάδες ακίνητα θα πρέπει να «καθαρίσουν» τα επόμενα χρόνια από τις διάφορες αγκυλώσεις που διέπουν την αγορά και εξηγεί όλες τις παραμέτρους της «πωλησιακής ωρίμανσης» ακινήτων. Ο ίδιος αναλύει όλα τα προβλήματα που έχουν καταστήσει τη μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα μία απίστευτη «περιπέτεια», καθώς ακόμη και στις πιο απλές περιπτώσεις απαιτούνται δεκάδες έγγραφα.
Συνέντευξη στον Κωνσταντίνο Μαριόλη
- Κύριε Ζήσιμε, εξηγείστε μας τι ακριβώς κάνει η εταιρεία σας και τι είναι η διαχείριση REO ακινήτων;
Η Alsvit ιδρύθηκε το 2006 διατηρώντας σήμερα παρουσία στην Αθήνα, το Λονδίνο, τη Μόσχα και το Κίεβο. Αρχίσαμε να δραστηριοποιούμαστε στον τομέα της κατασκευής και της ανακαίνισης εμπορικών χώρων για μεγάλους πελάτες και παράλληλα αναπτύξαμε και τη σημερινή μας δραστηριότητα, αφουγκραζόμενοι το διαρκώς μεταβαλλόμενο νομικό και πολεοδομικό πλαίσιο που διέπει τα ακίνητα. Έτσι, μπήκαμε στη διαδικασία της πωλησιακής ωρίμανσης των ακινήτων. Μιλάμε για ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή των τραπεζών και τα οποία προέρχονται από πλειστηριασμούς.
- Δηλαδή η ανάγκη που σας οδήγησε σε αυτή την αλλαγή πλεύσης και τη δραστηριοποίηση με τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι το μεγάλο project της διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων;
Έτσι είναι. Η ανάγκη προέκυψε γιατί μετά από έναν πλειστηριασμό υπάρχει μία σειρά διαδικασιών και ενεργειών που πρέπει να γίνουν, οι οποίες είναι πολύπλοκες και συγχρόνως χρονοβόρες και κοστοβόρες για τον καινούριο ιδιοκτήτη. Για να μπορεί το ακίνητο, λοιπόν, να βγει στην αγορά το συντομότερο δυνατό, αυτές οι διαδικασίες θα πρέπει να γίνουν με αξιόπιστο και γρήγορο τρόπο.
- Τι ακριβώς είναι η πωλησιακή ωρίμανση των ακινήτων; Ποιες είναι δηλαδή οι διαδικασίες στις οποίες αναφερθήκατε;
Θα πρέπει να πούμε ότι σε μέσο όρο, από τα ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμούς ένα ποσοστό τουλάχιστον της τάξης του 70% επαναγοράζεται από τις ίδιες τις τράπεζες. Από κει και πέρα επειδή οι τράπεζες επειδή δεν είναι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων χρειάζονται κάποιες υπηρεσίες, ώστε το ακίνητο να έρθει σε κατάσταση τέτοια για να μπορεί είτε να πωληθεί είτε χρησιμοποιηθεί με άλλους τρόπους. Αυτή η διαδικασία είναι αρκετά πολύπλοκη και περιλαμβάνει ενέργειες που χωρίζονται σε 4 μεγάλες κατηγορίες:
1.Η αρχική επιθεώρηση και τεκμηρίωση του ακινήτου
2.Διάφορες τακτικές υπηρεσίες που χρειάζεται το ακίνητο
3.Η γνωστή σε όλους τακτοποίηση των αυθαιρεσιών, η οποία πλέον γίνεται με τον καινούριο νόμο 4495
4.Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου και του φακέλου για να δούμε ότι το ακίνητο μπορεί να μεταβιβασθεί χωρίς κανένα πρόβλημα για τον καινούριο ιδιοκτήτη.
- Άρα, στην ουσία εσείς αφενός «καλλωπίζετε» τα ακίνητα που παίρνουν οι τράπεζες από τους πλειστηριασμούς και τα «καθαρίζετε» από τα όποια προβλήματα...
Ακριβώς. Θα ήθελα επίσης να πω ότι όλη αυτή η διαδικασία ειναι πολύ χρήσιμη και για τον κόσμο για τον απλούστατο λόγο ότι το ακίνητο που θα αγοράζει από την τράπεζα ο νέος ιδιοκτήτης θα ξέρει ότι δεν έχει κανένα πρόβλημα, ούτε νομικό ούτε πολεοδομικό για όλη τη διάρκεια της ζωής του ακινήτου. Ταυτόχρονα αυξάνεται και η αξία του ακινήτου από τη στιγμή που δεν έχει προβλήματα.
- Ποια είναι η κατάσταση των ακινήτων και ποια τα βασικά θέματα που αντιμετωπίζετε;
Δυστυχώς, ένα τεράστιο ποσοστό των ακινήτων που αναλαμβάνουν οι τράπεζες έχει πολεοδομικές αυθαιρεσίες. Αυτές οι αυθαιρεσίες συνήθως, για τα μισά περίπου ακίνητα, απαιτούν διαδικασίες από 1 έως 6 μήνες για να διευθετηθούν. Για τα άλλα μισά η διάρκεια των διαδικασιών ξεπερνάει τους 6 μήνες. Όμως η πολεοδομική τακτοποίηση καλύπτει ένα μικρό μέρος της συνολικής διαδικασίας. Είναι μία γνωστή διαδικασία που μπορεί να γίνει και από μηχανικούς. Βέβαια, με τον νέο νόμο έχει γίνει πολύ πιο πολύπλοκη και πρέπει να είναι τεχνικά εμπεριστατωμένη για να μην υπάρχουν προβλήματα σε περίπτωση μεταπώλησης στο μέλλον ή στην περίπτωση που χρειαστεί να μπει υποθήκη το σπίτι για κάποιο δάνειο.
Υπάρχουν επίσης, θέματα ελκυστικότητας του ακινήτου. Το ακίνητο πρέπει να συντηρηθεί γιατί έχει μείνει σε αχρηστία χρόνια με αποτέλεσμα να έχει φυσικές φθορές. Σε κάποια ακίνητα που μένουν ημιτελή υπάρχουν θέματα ασφαλείας που πρέπει να αντιμετωπίζονται, ενώ υπάρχουν και ζητήματα συντήρησης ακόμη και σε αδόμητες γαίες (όπως για παράδειγμα αποψιλώσεις για τον κίνδυνο πυρκαγιών). Ενδέχεται να υπάρχουν θέματα ασφαλείας, όπως σε ένα εργοστάσιο που πολλοί ίσως προσπαθήσουν να πάρουν μηχανήματα ή άλλα πράγματα από τον χώρο και φυσικά η προληπτική συντήρηση που γίνεται σαε ακίνητα τα οποία έχουν εμπορικότητα, είναι σε καλή τιμή και χρειάζεται να αναδείξουν την κατάστασή τους.
- Οι διαδικασίες βάσει των νόμων του παρελθόντος είναι απαρχαιωμένες;
Το ζήτημα που θίγετε... πονάει πολύ. Υπάρχουν νόμοι που επικαλύπτουν ο ένας τον άλλο, υπάρχουν ασάφειες, υπάρχει πρόβλημα του θεωρητικού νομικού πλαισίου σε σύγκριση με την πράξη, πάνω στη μεταβίβαση ή στα προβλήματα των ακινήτων. Δυστυχώς, οι αλλεπάλληλοι νόμοι, οι οποίοι θα ξεκαθάριζαν την κατάσταση σε πάρα πολλές περιπτώσεις, καθιστούν τη διαδικασία πιο πολύπλοκη και δυσκίνητη και πιο κοστοβόρα για όλους, νέους και παλιούς ιδιοκτήτες.
- Ακούμε τόσα χρόνια ότι θα απλοποιηθούν οι διαδικασίες διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων. Με αυτά που μας λέτε, όμως, καταλαβαίνουμε ότι τίποτα δεν έχει απλοποιηθεί και το δαιδαλώδες νομικό πλαίσιο σε συνδυασμό με τη γραφειοκρατία συντηρούν το πρόβλημα.
Όσες προσπάθειες και έχουν γίνει χρειάζονται ακόμη πολλές βελτιώσεις. Η αδράνεια όλων των προηγούμενων ετών για τον λόγο ότι πρόκειται για μια πολύ όψιμη διαδικασία για την Ελληνική αγορά, δημιουργεί επιπλέον καθυστερήσεις και αγκιλώσεις. Το κομμάτι βέβαια της διαχείρισης των ακινήτων αφορά ακίνητα που είναι ήδη στα χέρια των τραπεζών και όχι αυτά που μπορεί – μπορεί και όχι - να βγουν σε πλειστηριασμούς. Η όλη κατάσταση δημιουργεί πρόβλημα όχι μόνο στις τράπεζες αλλά και στις καθημερινές συναλλαγές και αγοραπωλησίες μεταξύ ιδιωτών. Φανταστείτε ότι χρειάζονται τουλάχιστον 23 έγγραφα προκειμένου να γίνει μία μεταβίβαση ενός ακινήτου που θεωρείται ότι βρίσκεται στην κατηγορία των απλών περιπτώσεων.
- Πως μπορεί να δοθεί λύση έτσι ώστε να «ανοίξει» ξανά η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα;
Πρώτα απ'' όλα χρειάζεται χρόνος για να περάσει η ανάγκη αυτή στη συνείδηση του κόσμου και μετά να γίνει πολιτική βούληση. Επαναλαμβάνω ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τις τράπεζες αλλά και τους ιδιώτες που θέλουν να πουλήσουν ένα ακίνητο. Τον ίδιο κυκεώνα εγγράφων, πολεοδομικών διατάξεων και αντικρουόμενων πρακτικών αντιμετωπίζουν.
- Συνεργάζεστε με όλες τις τράπεζες και ποιο είναι το μέγεθος της αγοράς ακινήτων που προέρχονται από πλειστηριασμούς;
Αυτή τη στιγμή συνεργαζόμαστε με τις δύο τράπεζες που έχουν προχωρήσει λίγο παραπάνω τη διαδικασία αν και απ'' ότι γνωρίζουμε και οι άλλες τράπεζες θα μπουν πιο ενεργά και πιο οργανωμένα σε αυτό το κομμάτι. Αυτό είναι λόγικό διότι ο κύριος όγκος των ακινήτων έρχεται στα χέρια των τραπεζών τους τελευταίους μήνες λόγω της επιτάχυνσης των πλειστηριασμών. Άρα, τώρα αρχίζει να δημιουργείται περισσότερο η ανάγκη για επαγγελματική και ολοκληρωμένη διαχείριση.
Έχουμε ήδη διαχειριστεί πάνω από 1.200 ακίνητα και βρισκόμαστε ακόμη στην αρχή. Τα ακίνητα που θα χρειαστεί να περάσουν από αυτή τη διαδικασία υπολογίζονται σε αρκετές δεκάδες χιλιάδες. Είναι μία νέα αγορά για την Ελλάδα όπου υπάρχει χώρος για αρκετές σοβαρές εταιρείες να δραστηριοποιηθούν και να βοηθήσουν την αγορά ακινήτων να σταθεί ξανά στα πόδια της. Η νέα αυτή αγορά αναμένεται να λειτουργεί ενεργά για τα επόμενα 7-8 χρόνια. Αγγίζει ευρύ φάσμα κλάδων, όπως νομικούς, μηχανικούς, πραγματογνώμονες, εκτιμητές κ.ά. Υπάρχει ένας ολόκληρος μηχανισμός που πρέπει να ενεργοποιηθεί για να τελειώνουν οι διαδικασίες σε ικανοποιητικό χρόνο.
- Γίνεται κατανοητό ότι μέσα στα επόμενα χρόνια θα αλλάξει χέρια ένας τεράστιος όγκος ακινήτων στην Ελλάδα. Υπάρχει θετική πλευρά;
Υπάρχουν θετικές πλευρές. Πρωτίστως διότι όλη η διαδικασία θα επανεκκινήσει όλες εκείνες τις δομές και τους επαγγελματικούς φορείς οι οποίοι ασχολούνται με τα ακίνητα υπό την ευρεία έννοια που μεταφράζεται σε οικονομική επάνοδο όλων των κατηγοριών επαγγελματιών που σχετίζονται με αυτά. Επίσης θετικό της όλης υπόθεσης είναι ότι τα ακίνητα θα «καθαρίσουν». Γίνεται με επίπονο τρόπο η διαδικασία και κυρίως με λάθος αιτία αλλά το τελικό αποτέλεσμα θα είναι ότι τα ακίνητα δεν θα έχουν νομικά και πολεοδομικά προβλήματα, αρκεί να μην αλλάξουν και πάλι οι νόμοι. Άρα θα μπορούν πολύ πιο εύκολα να γίνουν αγοραπωλησίες ακινήτων αλλά και να μπει ένα ακίνητο ως υποθήκη σε κάποιο δάνειο. Σήμερα υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που οι τράπεζες δεν δέχονται ακίνητα για υποθήκη λόγω των προβλημάτων που υπάρχουν.
