- Από τη στήλη του Φιλελεύθερου «Ο αντισυμβαλλόμενος» *
Με μεγάλη επιτυχία το Χρηματιστήριο Αθηνών διοργάνωσε την περασμένη Τρίτη το πρώτο Συνέδριο Ακίνητης Περιουσίας στο οποίο συμμετείχαν 140 σύνεδροι από 35 οργανισμούς (διαχειριστές και αναλυτές). Αν και οι εταιρείες που συμμετείχαν ήταν 8 (ΑΕΕΑΠ και Developers), τα ραντεβού έφθασαν τα 400 και οι αίθουσες των παρουσιάσεων ήταν ασφυκτικά γεμάτες σε όλη τη διάρκεια της ημέρας. Η πρώτη εικόνα που αποκόμιζε κανείς από την παρουσία των εταιρειών είναι ότι πλέον ο κλάδος του real estate είναι πολύ διαφορετικός από το Φαρ Ουέστ της δεκαετίας 1999-2008.
«Επειτα από σχεδόν μια δεκαετία (1999-2008), η αγορά, που λειτουργούσε σε όρους που υπαγόρευαν οι πωλητές, εισήλθε σε βαθιά κρίση την περίοδο 2009-2014, για να μεταβεί σε μια περίοδο ανάκαμψης συναλλαγών, όπου όμως το «επάνω χέρι» στις αγοραπωλησίες βρισκόταν στο μέρος των αγοραστών. Τέλος, από το 2018 και μετά, ανοίγει ένας νέος κύκλος εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, ο οποίος φαίνεται ότι θα διαρκέσει τουλάχιστον έως το 2027. Ξεκινώντας από μία θέση κατά 7%-10% υποτιμημένη έναντι της δίκαιης τιμής, αναμένουμε οι τιμές ακινήτων να αυξηθούν κατά 7%-8% το 2020-2021 και στη συνέχεια να συγκλίνουν σε ρυθμούς περί το 3% στο τέλος της περιόδου. Αντίστοιχα, τα εμπορικά ακίνητα (με έμφαση στους χώρους γραφείων) βρίσκονται υποτιμημένα κατά περίπου 4%. Και εδώ αναμένουμε ρυθμούς αύξησης 4%-5% το 2020-2021, οι οποίοι στη συνέχεια θα ομαλοποιηθούν κοντά στα επίπεδα του 3%». Οι παραπάνω εκτιμήσεις έρχονται από τον Ηλία Λεκκό, επικεφαλής οικονομολόγο της Τράπεζας Πειραιώς, ο οποίος άνοιξε με την ομιλία του το συνέδριο, δίνοντας παράλληλα και μια μελλοντική εικόνα βασισμένη στα μοντέλα ανάλυσης της αγοράς που χρησιμοποιεί για να προσεγγίσει την εξέλιξη των τιμών.
Χαρτοφυλάκια 4 δισ. ευρώ
Το συνέδριο συγκέντρωσε χαρτοφυλάκια που στο ενεργό τους κομμάτι προσέγγιζαν τα 4 δισ ευρώ. Όλες οι εταιρείες που συμμετείχαν είχαν μπροστά τους ένα επενδυτικό σχέδιο προς εκπόνηση, το οποίο σε πολλές περιπτώσεις περιελάμβανε και αναπτύξεις. Η σημασία των αναπτύξεων ίσως είναι ακόμα πιο σημαντική, διότι εκεί υπάρχει προστιθέμενη αξία, όχι μόνο για τις επιχειρήσεις, αλλά για την ίδια την οικονομία. Η δραστηριότητα διαχέεται σε περισσότερους επαγγελματικούς κλάδους (κατασκευή, πρώτες ύλες, τεχνικοί, επίπλωση κ.λπ.), δημιουργείται ζήτηση για εργατικά χέρια, το διαθέσιμο εισόδημα αυξάνεται. Η αγορά έχει πλέον τμηματοποιηθεί. Ο κάθε τύπος ακινήτου έχει μια απόδοση, ένα σημείο αναφοράς και γύρω από αυτό ορίζεται η προσφορά και η ζήτηση.
Τα ακίνητα π.χ. που προορίζονται για logistics έχουν απόδοση κοντά στο 9% και από εκεί και πέρα διαμορφώνεται η κλίμακα του ακριβού (κάτω από 8,5%) ή του φθηνού (πάνω από 9,5%). Αντίστοιχα, στα εμπορικά καταστήματα το σημείο αναφοράς βρίσκεται μεταξύ 6% και 7%, ή 13 φορές τα λειτουργικά κέρδη για τα ξενοδοχεία. Η αγορά έχει γίνει πιο επαγγελματική και σε αυτό έχει συμβάλει η ροή θεσμικών κεφαλαίων και η μέτρηση της απόδοσης.
ΑΕΕΑΠ: Τα σχέδια ανάπτυξης των εταιρειών ακινήτων
Η αναλυτική εικόνα και τα πλάνα ανάπτυξης των εισηγμένων (και μη) Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία
Οι ΑΕΕΑΠ, βάσει καταστατικού είναι υποχρεωμένες να δίνουν το μεγαλύτερο μέρος των οργανικών κερδών τους σε μερίσματα, ως εκ τούτου μπορούν να θεωρηθούν επενδύσεις με σταθερή απόδοση από τις οποίες ο επενδυτής προσδοκά κεφαλαιακά κέρδη σε περιόδους αύξησης των τιμών των ακινήτων. Όσα προηγήθηκαν είναι οι γενικές εντυπώσεις που προέρχονται από το σύνολο των παρουσιάσεων που έλαβαν χώρα. Πάμε στα επιμέρους:
Lamda Development
Αναμενόμενα έκλεψε την παράσταση, αφού αφορά τη μεγαλύτερη ανάπτυξη ακινήτων σε όλη την Ευρώπη αυτή την περίοδο. Η πρώτη φάση ανάπτυξης του Ελληνικού είναι της τάξεως των 2 δισ. ευρώ, θα υλοποιηθεί μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια και θα περιλαμβάνει ένα εμπορικό κέντρο στην περιοχή του Αγ. Κοσμά, οικιστικές αναπτύξεις προς την παραλία, το ενυδρείο, τη μαρίνα, ένα ξενοδοχείο και αναπλάσεις που θα κοστίσουν περί τα 400 εκατ. ευρώ. Εκτιμάται ότι οι κατεδαφίσεις δεν θα ξεκινήσουν άμεσα, με κοινή την αίσθηση ότι οι πρώτες εργασίες θα ξεκινήσουν το καλοκαίρι. Το κόστος για τα 900 κτίρια που πρέπει να κατεδαφιστούν ανέρχεται σε 4 εκατ. ευρώ και η διαδικασία προβλέπει πρώτα τη νομιμοποίησή τους, αφού τα περισσότερα είναι αυθαίρετα! Για τις κατοικίες οι εκτιμήσεις ανά τετραγωνικό πώλησης μπορούν να θεωρηθούν πολύ συντηρητικές, αφού κινούνται στα 3.500 ευρώ το τετραγωνικό, όταν στις γύρω περιοχές οι τιμές βρίσκονται στα 4.000-5.000 ευρώ το τετραγωνικό.
Prodea
Αυτή τη στιγμή η πρώην Πανγαία είναι η μεγαλύτερη ελληνική ΑΕΕΑΠ, με συνολικό ενεργητικό κοντά στο 2,2 δισ. ευρώ και έσοδα 121 εκατ. ευρώ το 2018. Η εταιρεία, εκτός από την παρουσία της στην Ελλάδα έχει ιδιοκτησίες στα Βαλκάνια (102 εκατ. ευρώ), στην Ιταλία (265 εκατ. ευρώ) και την Κύπρο (360 εκατ. ευρώ). Στις προθέσεις της διοίκησης είναι η αύξηση της ελεύθερης διασποράς με αύξηση κεφαλαίου ή και την πώληση μετοχών από τους υφιστάμενους μετόχους που ενδεχομένως να έφθανε αθροιστικά στα 400 εκατ. ευρώ. Η μέση απόδοση των κεφαλαίων κατά το 2018 ήταν 7,3%. Η μερισματική πολιτική των διανεμόμενων καθαρών -οργανικών- κερδών για κάθε χρήση έχει προσδιοριστεί στο 90%.
Noval
Η Noval είναι η δεύτερη σε μέγεθος ΑΕΕΑΠ θυγατρική της Βιοχάλκο, η οποία ώς τώρα στις λογιστικές καταστάσεις απεικονιζόταν ως κλάδος ακινήτων (90% του συνόλου των ακινήτων), ήταν από τις ευχάριστες εκπλήξεις, καθώς το χαρτοφυλάκιό της προσεγγίζει τα 300 εκατ. ευρώ και αφορά κυρίως αστικές εκμεταλλεύσεις. Σε αυτές περιλαμβάνονται το εμπορικό κέντρο River West, το ΙΚΕΑ megastore, το ξενοδοχείο Wyndham, το εμπορικό κέντρο Mare West (Κόρινθος) καθώς και τα οικιστικά Κ29 και Μετς. Ο προγραμματισμός του ομίλου θέλει την εταιρεία να εισαχθεί στο Χ.Α. το 2021.
REDS
H θυγατρική της Ελλάκτωρ ολοκλήρωσε το 2019 την επέκταση του Smartpark, στην οποία ήδη υπάρχει 80% κάλυψη των υπό ενοικίαση χώρων. Στα επόμενα πλάνα της εταιρείας είναι η αξιοποίηση του κτήματος Καμπά το οποίο θα ξεκινήσει μόνο αν υπάρξει ενδιαφέρον πριν από την έναρξη κατασκευής για το 60% των υπό ενοικίαση εκμεταλλεύσεων. Το κόστος της κατασκευής εκτιμάται στα 220 εκατ. ευρώ, με την εταιρεία να αφήνει ανοικτά όλα τα ενδεχόμενα χρηματοδότησης, μεταξύ αυτών και της εισόδου του στρατηγικού επενδυτή. Παράλληλα η REDS θα λειτουργήσει ως φορέας ανάπτυξης για τη μαρίνα Αλίμου και το κτίριο της εφημερίδας «Έθνος», που μετά την ανακατασκευή του ενδεχομένως να βγει σε πώληση.
International Intercontinental
Η Intercontinental έχει παρουσία στα συνέδρια του Χρηματιστηρίου και στο παρελθόν στο πλαίσιο των small caps event και η αλήθεια είναι ότι κάθε φορά η παρουσία της δείχνει βελτιώσεις. Πλέον το discount με το NAV (76,3 εκατ. ευρώ σε χαρτοφυλάκιο 97,3 εκατ. ευρώ) έχει κλείσει, απόρροια και της υψηλής υποσχόμενης μερισματικής απόδοσης, καθώς η εταιρεία έχει στόχο τη διανομή άνω του 75% σε μερίσματα. Η απόδοση του χαρτοφυλακίου κινείται σταθερά άνω του 8%, με τα ετήσια μισθώματα να ανέρχονται το 2019 στα 8,31 εκατ. ευρώ. Το εντυπωσιακό με το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας είναι ότι το 57% έχει μισθώματα τα οποία αναπροσαρμόζονται με βάση τον δείκτη τιμών καταναλωτή +3,5% ετησίως, που αποτελεί τη βάση για μια σταθερή αύξηση εσόδων. Σε αντίθεση με άλλες ΑΕΕΑΠ, η Intercontinental θα αναζητήσει τις επόμενες εκμεταλλεύσεις ακινήτων στην επαρχία, καθώς εκτιμάται ότι υπάρχουν υψηλότερες αποδόσεις έξω από τα κορεσμένα αστικά κέντρα.
Μπλε Κέδρος
Πρόκειται για ΑΕΕΑΠ που αναμένεται να εισαχθεί το β’ εξάμηνο του 2020 με αξία ακινήτων 90,5 εκατ. ευρώ, μόλις 3,2 εκατ. ευρώ δανεισμό και 7,6% απόδοση επί του ενεργητικού της. Ο βασικός κορμός του χαρτοφυλακίου αποτελείται από μπουτίκ ξενοδοχεία που βρίσκονται στην Αθήνα σε κεντρικά σημεία, ενώ στα πλάνα υπάρχει η τουριστική ανάπτυξη στη Μονεμβασιά με παραθεριστικές οικίες και ξενοδοχείο. Η παρουσίαση της εταιρείας ήταν από τις καλύτερες του συνεδρίου.
BriQ Properties
Μετά την πρόσφατη αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου η εταιρεία διαθέτει δύναμη πυρός περί τα 140 εκατ. ευρώ (δανεισμός συν διαθέσιμα) και ήδη έχει προχωρήσει στην απόκτηση τεσσάρων ιδιοκτησιών συνολικής αξίας 13,6 εκατ. ευρώ. Μετά την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου η ελεύθερη διασπορά αυξήθηκε στο 46%, βελτιώνοντας παράλληλα και την εμπορευσιμότητα της μετοχής. Πλέον η εξάρτηση από τα μισθώματα του ομίλου Quest έχει πέσει κάτω από το 50% (97% το 2016) ενώ η απόδοση του χαρτοφυλακίου βρίσκεται στο 7,5%. Η εταιρεία έχει στα πλάνα εκτός από ξενοδοχεία την απόκτηση οίκων ευγηρίας, έχοντας ήδη μια πετυχημένη εξαγορά το 2018.
Trade Estate
Η Trade Estate είναι η θυγατρική της Φουρλής και ουσιαστικά αφορά επτά ακίνητα, τα οποία χρησιμοποιούνται από τις θυγατρικές ΙΚΕΑ Athletes foot και Intersport σε Ελλάδα και Βαλκάνια. Η αξία του ενεργητικού υπολογίζεται σε 178 εκατ. ευρώ και το πιθανό χρονοδιάγραμμα εισαγωγής στο Χ.Α. εκτιμάται στο β’ εξάμηνο του 2020. H εταιρεία δεν αποκλείει την είσοδο στρατηγικού επενδυτή που θα διπλασιάσει την αξία του χαρτοφυλακίου σε είδος ή σε χρήμα.
Trastor
Η εταιρεία βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο, καθώς προχωράει σε ΑΜΚ ύψους 72,6 εκατ. ευρώ με τιμή διάθεσης 0,90 ευρώ. Τα 31,5 εκατ. ευρώ θα είναι νέα κεφάλαια που θα εισφερθούν από τους νυν μετόχους με άσκηση δικαιώματος συμμετοχής ενώ τα 41,1 εκατ. θα προέλθουν από μετοχοποίηση ποσού που έχει καταβληθεί σε μετατρέψιμο ομολογιακό δάνειο. Οι δύο βασικοί μέτοχοι, Wred και Τράπεζα Πειραιώς, γνωστοποίησαν ότι θα συμμετάσχουν στην ΑΜΚ ασκώντας το σύνολο των δικαιωμάτων τους και θα εγγραφούν για επιπλέον μετοχές που θα μείνουν ενδεχομένως αδιάθετες. Το 2019 η εταιρεία απέκτησε ακίνητα 65 εκατ. ευρώ.
* Η στήλη «Το βαρόμετρο του ΧΑ» δημοσιεύεται στην οικονομική εφημερίδα «Liberal markets» που κυκλοφορεί με τον «Φιλελεύθερο» του Σαββάτου
