Στο μάτι του κράτους βρίσκεται ξανά το AirBnB. Και από τον Ιανουάριο του 2024, τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, από τρία ή περισσότερα ακίνητα, θα υπόκεινται σε ΦΠΑ 13% και στα τέλη, τα οποία ισχύουν για ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια.
Είναι όμως η βραχυχρόνια μίσθωση ο κύριος υπαίτιος για την εκτίναξη των τιμών στα ενοίκια ή ευθύνεται η περιορισμένη τα τελευταία χρόνια ανοικοδόμηση; Έχει τη βασική ευθύνη για το πρόβλημα στέγης που αντιμετωπίζουν τα νέα ζευγάρια, για τη δυσκολία των φοιτητών να βρουν εύκολα σπίτι στις πόλεις που σπουδάζουν;
Και πώς η επιβολή ΦΠΑ θα κτυπήσει τους μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες που έχουν «επενδύσει» πάνω στα ακίνητά τους, αναμένοντας να συμπληρώσουν το εισόδημά τους μέσω του εισοδήματος που τους διασφαλίζουν οι πλατφόρμες κρατήσεων;
Το νέο τοπίο για μια αγορά που ξεπερνά πλέον τις 100.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις, και βρίσκεται σταθερά τα τελευταία χρόνια στο μάτι των μεγάλων ξενοδοχειακών ομίλων που βλέπουν να χάνουν ολοένα και μεγαλύτερο μερίδιο αγοράς, προδιαγράφεται άγνωστο από το νέο χρόνο.
Τα ερωτήματα πολλά και ο προβληματισμός μεγάλος για την ιδιοκτησία ακινήτων, μια αγορά που την τελευταία εικοσαετία έχει πληγεί από κάθε λογής φόρους και τέλη, όπως τον μεταφέρει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, Στράτος Παραδιάς.
Τι θα αναγκαστεί να κάνει όποιος νοικιάζει τρία ακίνητα και πάνω; Ατομική επιχείρηση, άλλου τύπου εταιρεία και από τη στιγμή που θα συστήσει εταιρεία τι κερδίζει και τι χάνει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς; Πόσοι θα εγκαταλείψουν τον χώρο και θα επανέλθουν «δια της βίας» στις κλασσικές αστικές μισθώσεις μακροχρόνιας διάρκειας;
Καταρχήν, η τιμή ενοικίασης θα αυξηθεί και για παράδειγμα από τα 100 ευρώ την ημέρα, θα φτάσει στα 113 ευρώ, προκειμένου ο ιδιοκτήτης να συνεχίσει να έχει την ίδια απόδοση. Και με βάση τα μέχρι σήμερα δεδομένα, όσοι νοικιάζουν από τρία ακίνητα και πάνω, ακριβώς επειδή θα υπόκεινται σε καθεστώς ΦΠΑ, θα πρέπει να συστήσουν ατομική επιχείρηση ή εταιρεία.
Στην περίπτωση επομένως των πολλών χιλιάδων μικρών και μεσαίων ιδιοκτητών που νοικιάζουν ακίνητα σε περιοχές χαμηλής αξίας και κάνουν ένα ετήσιο τζίρο πχ μέχρι 20.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ είναι επιβαρυντική, πόσο μάλλον όταν θα πρέπει να συνυπολογίσουν μια σειρά άλλων δαπανών που συνεπάγεται η σύσταση εταιρείας, από ασφάλιση στον ΕΚΦΑ, φοροτεχνικό να κρατά τα βιβλία, κ. ό.κ.
Σύμφωνα με φοροτεχνικούς, η επιβολή ΦΠΑ συμφέρει μόνο σε περιπτώσεις ακριβών ακινήτων σε περιοχές υψηλής αξίας, όπου θα εκπίπτουν σημαντικά ποσά από τον φόρο, από προμήθειες στις πλατφόρμες, κόστη καθαριότητας, τιμολόγια από εταιρείες κοινής ωφέλειας και επισκευές. Δεν ισχύει αυτό για τους πολλούς μικρούς και μεσαίους.
Είναι βέβαιο ότι αρκετοί θα επιχειρήσουν να μεταβιβάσουν κάποια από τα τρία ακίνητα στη σύζυγο ή τα παιδιά τους, ώστε να μην εμπίπτουν στο μέτρο, αν και επίσης βέβαιο είναι ότι το κράτος θα βάλει δικλείδες. Κάποιοι θα επιλέξουν ενδεχομένως να μην δηλώνουν το τρίτο ακίνητο.
Και έστω μια εταιρεία που διαθέτει στη βραχυχρόνια μίσθωση αρκετά περισσότερα από τρία ακίνητα. «Ποιος θα αποφασίζει ποια θα είναι τα πρώτα τρία, τα οποία θα εξαιρούνται του ΦΠΑ;», διερωτάται η Δώρα Δήμα, πρόεδρος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ). Η εταιρεία ή κάποιος άλλος; Και αν επιλέγεται να εξαιρεθούν του μέτρου αυτά με τον μεγαλύτερο τζίρο; Πόσο δίκαιο θα είναι αυτό για τους μικρότερους ιδιοκτήτες;
Το μέτρο περισσότερη αναστάτωση αναμένεται να φέρει στην ήδη ταλαιπωρημένη αγορά ακινήτων, παρά να αντιμετωπίσει στρεβλώσεις και να εισφέρει έσοδα στον προϋπολογισμό. Εξάλλου η στροφή στην παραοικονομία αποτελεί τη μεγαλύτερη στρέβλωση του ανταγωνισμού.
Κατά τον κ. Παραδιά, το όριο των τριών ακινήτων που τίθεται προκειμένου να ενταχθεί η δραστηριότητα υποχρεωτικά στον ΦΠΑ, είναι πολύ μικρό και ασφυκτικό, και θα οδηγήσει (εξαιτίας των λειτουργικών εξόδων που συνεπάγεται) σε έξοδο χιλιάδων μικροϊδιοκτητών από την αγορά. Αποτέλεσμα; Την απώλεια εσόδων για τους ίδιους και το Δημόσιο.
Επενδεδυμένα κεφάλαια
Το εισόδημα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις επέτρεψε σε χιλιάδες ιδιοκτήτες τα προηγούμενα χρόνια να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους, να είναι συνεπείς στις φορολογικές τους υποχρεώσεις και να προσφέρουν στην εθνική οικονομία έσοδα και συνάλλαγμα. Αποτέλεσε λύση για όσους είχαν επιβαρυνθεί όλες τις προηγούμενες δεκαετίες με το «χαράτσι» που μεταμορφώθηκε σε ΕΝΦΙΑ, και με την αύξηση των φορολογικών συντελεστών επί κυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑΝΕΛ. Αν η Πολιτεία θέλει να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα, θα πρέπει να μεριμνήσει πώς θα εκσυγχρονιστούν τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα και όχι τα ακίνητα που άνοιξαν και εκσυγχρονίστηκαν για να διατεθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Τα φορολογικά έσοδα του κράτους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχονται σήμερα σε 600 εκατ. ευρώ έναντι των 50 εκατ. πριν από λίγα χρόνια. Μέσα σε μερικά χρόνια οι εισπράξεις φόρων από πλατφόρμες τύπου AirBnB έχουν δεκαπλασιαστεί. Και οι εννιά στους 10 ιδιοκτήτες ακινήτων είναι συνεπής στις υποχρεώσεις τους δηλαδή, πληρώνουν φόρους κανονικά. Οι εισπράξεις δηλαδή από τη βραχυχρόνια μίσθωση φορολογούνται κανονικά μέσω της ειδικής εφαρμογής της ΑΑΔΕ και της συνεργασίας των φορολογικών αρχών με τις πλατφόρμες τύπου AirBnB.
Τώρα η κυβέρνηση, θέλει να αποσπάσει ακόμη περισσότερα έσοδα, με κίνδυνο να πλήξει μια αγορά που προσφέρει πολλά, ενώ αποφέρει ένα διασφαλισμένο εισόδημα, μέσω των πλατφορμών, σε αρκετούς μικροϊδιοκτήτες από τους.
Σε όσους επένδυσαν πάνω στα ακίνητά τους, αλλάζοντας υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, ανακαινίζοντάς τα, τοποθετώντας νέα κουφώματα, αλουμίνια, κλιματιστικά και γενικά αναλαμβάνοντας όλο το κόστος των υποδομών μιας κατοικίας που νοικιάζεται βραχυχρόνια. Σε όσους μπήκαν τα τελευταία χρόνια στη συγκεκριμένη αγορά και συνέβαλαν σημαντικά στην αναβάθμιση της εικόνας του κέντρου της Αθήνας και πολλών άλλων πόλεων, αναπαλαιώνοντας κατοικίες, ανακαινίζοντας κτίρια και μεταμορφώνοντας αρκετά που ήταν σε καθεστώς εγκατάλειψης.
Σε επίπεδο αριθμών, εκτιμάται ότι το 2023 ήταν μία από τις καλύτερες χρονιές -αν όχι η καλύτερη- για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα, με τη ζήτηση να ξεπερνά σε διψήφιο ποσοστό τις περσινές επιδόσεις. Σύμφωνα με προ μηνών στοιχεία της AIRDNA, ο αριθμός των καταχωρήσεων σε όλη τη χώρα είναι 105.000. Κυριαρχεί η Κρήτη με 26.225 καταχωρήσεις, στη δεύτερη θέση βρίσκεται το κέντρο της Αθήνας με 11.701 καταχωρήσεις, λιγότερες κατά περίπου 2.000 έναντι του 2019. Ακολουθούν η Κέρκυρα με 9.772 καταχωρήσεις και η Ρόδος με 5.158 καταχωρήσεις.
Στην πράξη, το κράτος με τη νέα αυτή ρύθμιση, επιδιώκει να καθορίσει τον τρόπο με τον οποίο οι ιδιοκτήτες θα αξιοποιούν το ακίνητό τους, τις συμβάσεις που επιθυμούν να συνάπτουν με τους μισθωτές τους και πολλά άλλα.
